En el recurso interpuesto por doña J. C. L. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad accidental de Cáceres número 2, don Víctor Manuel Carrasco Sánchez, por la que se deniega el inicio de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria respecto de una finca.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el día 23 de agosto de 2022 ante don Andrés María Sánchez Galainena, notario de Arroyo de la Luz, con el número 1.685 de protocolo, previa incorporación de la representación gráfica y coordinación de la finca conforme al procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria practicando un exceso de cabida, se declaraba una obra nueva por antigüedad respecto de la finca registral número16.415 del Registro de la Propiedad de Cáceres número 2.
II
Presentada dicha en el Registro de la Propiedad de Cáceres número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada núm.: 5694 Diario: 186 Asiento: 395.
Autorizante: Don Andrés María Sánchez Galainena.
Fecha del documento: 23/08/2022.
Número de protocolo: 1685/2022.
Acuerdo recaído en este Registro de la Propiedad sobre la calificación del documento presentado por E. M. G. L., que motivó el Asiento de referencia (Artículos 3, 18, 19 bis y 323 LH).
Hechos:
I.
El documento que consta del encabezamiento, fue presentado en este Registro con los datos que resultan del mismo.
II.
Con esta fecha y en relación a las cláusulas o estipulaciones de dicho documento que resultan afectadas por la calificación, en los términos que se reflejan en los fundamentos de Derecho siguientes y que en este lugar se dan por reproducidas en evitación de repeticiones, recayó el siguiente acuerdo:
Fundamentos de Derecho:
No se practica operación alguna puesto que es necesario que se acredite de forma fehaciente mediante el correspondiente certificado del Ayuntamiento, el cambio de naturaleza, así como el cambio de localización. Artículo 437 del Reglamento Hipotecario.
Se advierte que no se iniciará el procedimiento establecido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al proceder la finca de división, siendo necesario que se rectifique el título que motivó dicha división. Así mismo, una vez comprobado el informe del técnico se advierte que hay una porción de finca agregada a la misma, por lo que existen dudas de que se hayan producido modificaciones hipotecarias que no hayan tenido acceso al Registro. Y de la misma forma, hay un cambio de lindero fijo, extremo que se debe de acreditar de forma fehaciente.
Acuerdo:
Se suspende la inscripción del documento presentado en virtud de los fundamentos de Derecho antes expresados.
El asiento de presentación queda prorrogado automáticamente por plazo de sesenta días contados desde la fecha de la notificación.
Contra el presente acuerdo de calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Víctor Manuel Carrasco Sánchez registrador/a de Registro Mercantil de Cáceres a día veintisiete de septiembre del dos mil veintidós.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña J. C. L. interpuso recurso el día 13 de octubre de 2022 alegando, resumidamente:
«Hechos (…)
Fundamentos de Derecho:
Primero. Innecesariedad de certificación municipal para cambio de localización y naturaleza de la finca.
1. El art. 437 RH, reseñado en la nota de calificación prevé que los acuerdos municipales de alteraciones introducidas por los Ayuntamientos en los nombres y numeración de calles y edificios y de cualquiera otra que afecte a la determinación de las fincas, deban de comunicarse a los Registradores para que estos puedan proceder a realizar las alteraciones que correspondan en los índices y, cuando se practique la nueva inscripción, en los asientos de las mismas fincas, siempre que en el documento presentado se consignen las nuevas circunstancias.
En el mismo artículo cabe la posibilidad que los interesados podrán solicitar, verbalmente o por escrito, la extensión, al margen de la última inscripción, de una nota relacionando el acuerdo del Municipio y las circunstancias que rectifiquen
Por tanto no se trata de la solicitud de una alteración por parte del Interesado como operación específica, sino como consecuencia de un acuerdo municipal que produce dicha alteraciones, conllevando la necesidad de que el ayuntamiento correspondiente comunique al Registro tal alteración, con el objeto de dotar de capacidad al Registrador para que, cuando se produzcan actos inscribibles sobre fincas afectadas por tal cambio y en el documento presentado a inscripción correspondiente consten ya tales alteraciones, el registrador pueda inscribir dicho título con las nuevas circunstancias, sin necesidad de requisito previo.
Así, y una vez notificado el acuerdo municipal de alteración al Registro por el Ayuntamiento, el interesado podrá solicitar nota al margen del acuerdo y la rectificación de las circunstancias,
Por tanto, nada tiene que ver con lo solicitado en la escritura objeto de calificación, en la que se pretende la iniciación del procedimiento del art. 199 LH en toda su extensión.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece expresamente a los titulares registrales la posibilidad de “completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica”
No hay duda de que el procedimiento del art. 199 LH permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza, y entre ellas, la naturaleza de la finca y su localización.
2. A pesar de ello en la nota de calificación se exige certificado del Ayuntamiento para la acreditación del cambio de naturaleza y localización.
En este sentido la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) en su resolución de 19 de febrero de 2018 ha resuelto si es exigible acreditar, mediante la correspondiente cédula urbanística o certificación municipal el carácter urbano de una finca que aparece descrita registralmente como rústica, y en todo caso cual es el procedimiento idóneo para disipar dudas:
“Ha de considerarse, en los términos expuestos, que la certificación catastral descriptiva y gráfica puede ser un documento idóneo al objeto de acreditar la naturaleza rústica o urbana de un Inmueble (artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), si bien es requisito necesario para ello que haya sido establecida por el registrador de la Propiedad la correspondencia con la finca registral.”
Y así también la doctrina fijada en la resolución de 10 de septiembre de 2021, en cuanto un supuesto de cambio de localización de finca, por la que:
“5. Este Centro Directivo ha señalado reiteradamente (véase, por todas, Resolución de 6 de marzo de 2017) que la única forma de lograr la inscripción de la rectificación de las fincas registrales, cuando el registrador tiene dudas de la identidad de la finca, es acudir, para despejar tales dudas, a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria para la rectificación de la descripción de fincas, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de Junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble.”
Y la resolución de 9 [sic] de septiembre de 2022:
“4.
(…) Todas las dudas que pueda tener la registradora respecto a la correspondencia entre la finca registral 9.574 y la georreferenciación alternativa presentada, como pueden ser el cambio de calificación de rústica a urbana, que ya consta en la inscripción como pendiente de acreditación, el cambio de denominación de la ubicación del camino (…) a calle (…) y la actualización de los linderos, pueden ser subsanados en la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, con citación a los colindantes registrales, algunos de los cuales pueden ser conocidos por las segregaciones practicadas y otros seguramente deberán ser citados por edictos, dada la desactualizada descripción registral de la finca, y a los catastrales afectados (estos últimos resultarán del informe catastral de validación técnica, que también puede solicitar la registradora) y al Ayuntamiento competente, por lindar con la calle (…), para que pueda formular alegaciones y al cual podrá solicitar, en su caso, la georreferenciación de la parte expropiada, recordándole el deber de inscripción que resulta del artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre.”
A la vista de todo ello solo se puede llegar a la conclusión de que el procedimiento del art 199 LH es totalmente idóneo para los cambios de naturaleza de la finca y su situación de número y calle, sin otras exigencias que las establecidas por el propio procedimiento.
Segundo. Improcedencia de no iniciar el procedimiento del art. 199 LH por finca procedente de división, manifestación de porción agregada, sin fundar, y cambio de lindero fijo.
1. La registradora en su nota de calificación establece como impedimento para iniciar el procedimiento del art, 199 LH que la finca procede por división de otra,
Es reiterada la DG en cuanto a que la existencia de una previa modificación hipotecaria no sea suficiente para negar la iniciación del procedimiento indicado.
Entre ellas la resolución de 18 de febrero de 2021:
“6. Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por la registradora en la nota de calificación justifican no iniciar la tramitación del procedimiento para la inscripción de la representación gráfica solicitada y consiguiente rectificación de la descripción, considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
En el caso de este expediente la registradora fundamenta su nota de calificación en la circunstancia de ser la finca un resto tras segregaciones previas y en la considerable entidad del exceso declarado.
En primer lugar, por esta Dirección General se ha afirmado que por la existencia de una previa operación de modificación de entidades hipotecarias no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria inscrita (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017).”
Y en el mismo sentido la resolución de 29 de junio de 2021:
“6. (…)
En primer lugar, por esta Dirección General se ha afirmado que por la existencia de una previa operación de modificación de entidades hipotecarias no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no Impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria inscrita (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017).”
Por tanto, procede la iniciación del procedimiento dado que la rectificación pretendida, no implica en ningún caso una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria inscrita, circunstancia que no resulta de la nota de calificación ni consta fundamentación al respecto,
2. De otra parte, en el fundamento de derecho de la nota de calificación se indica que “Así mismo, una vez comprobado el Informe del técnico se advierte que ·hay una porción de finca agregada a la misma, por lo que existen dudas de que se hayan producido modificaciones hipotecarias que no hayan tenido acceso al Registro”.
Realmente esta parte no es capaz de entender tal razonamiento jurídico, por cuanto tal certificado técnico tiene idéntico contenido que la descripción de la finca y obra nueva que constan en la escritura y no se motiva.
Como ya resulta de lo anteriormente expresado “todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrarlo ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados”.
En este sentido las citadas resoluciones de 18 de febrero y 29 de junio de 2021 de la DG:
“6. Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por la registradora en la nota de calificación justifican no iniciar la tramitación del procedimiento para la inscripción de la representación gráfica solicitada y consiguiente rectificación de la descripción, considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.”
Por tanto, en el presente caso, el motivo de la registradora, sin motivación ni razonamiento, no justifica no iniciar el procedimiento del art. 199 LH
3. En cuanto a la cambio de lindero fijo, reiteramos lo anteriormente expresado y nos remitimos a la extensa doctrina de la DG relativa a que el procedimiento del art. 199 LH permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza e incluso de linderos fijos, siendo dicho procedimiento especialmente cualificado, que incluye entre sus trámites una serie de garantías que buscan la tutela efectiva de los intereses de terceros afectados, y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, (cfr resoluciones de 17 de noviembre de 2015 y 29 de Junio de 2021 entre otras)
Por último, cabe decir que en el otorgan tercero de la escritura, se solicita de la registradora, que se practique inscripción parcial, con notificación posterior e indicación en la nota de despacho de tal calificación (art. 19 bis de la Ley Hipotecaria),
En el documento que ha sido objeto de calificación también se solicita la inscripción de una declaración de obra nueva por prescripción, si bien de la nota de calificación recibida no consta impedimento para su inscripción, por lo que se entiende que la misma consta inscrita, habiéndose omitido los datos de inscripción de la misma en la citada nota, ya que, aunque no se inscriba la rectificación del art. 199 LH, y habiéndose consentido expresamente la Inscripción parcial, es inscribible la obra nueva que al tiempo se declara, si cabe en la superficie de parcela que figura inscrita, y el registrador no ha puesto objeción alguna acerca de la ubicación de la obra dentro de la finca registral, circunstancia que se produce en el presente caso. (cfr resolución de 19 de septiembre de 2015 y 24 de octubre de 2019).»
IV
El registrador de la Propiedad accidental emitió informe en defensa de su nota de calificación, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 198, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo, 12 de abril, 12 de mayo, 8 de junio y 3 y 10 de octubre de 2016, 9 y 30 de junio, 27 de julio, 4, 27 y 29 de septiembre, 19 y 26 de octubre, 7 de noviembre y 19 de diciembre de 2017, 15 y 16 de enero, 23 de abril, 1 de agosto, 27 de septiembre y 22 de octubre de 2018 y 15 de febrero y 19 de junio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de junio y 23 de diciembre de 2020 y 18 de febrero de 2021.
1. Es objeto del presente recurso decidir si procede iniciar un expediente para practicar un exceso de cabida junto con la correspondiente inscripción de la representación gráfica de una finca.
Son circunstancias de hecho relevantes, para su resolución del presente expediente, las siguientes:
– La finca registral 16.415 de Arroyo de la Luz, consta inscrita con una superficie de 89 metros cuadrados.
– Según la escritura presentada, dicha finca se corresponde con la parcela catastral 7540403QD0774S0001TI, que tienen una superficie gráfica de 256 metros cuadrados, si bien, se acompaña informe de medición expedido por técnico competente con una superficie de 307,68 metros cuadrados.
El registrador deniega la inscripción de la representación gráfica, antes de iniciar el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por albergar dudas sobre la identidad del exceso, basadas en el origen de éste, al proceder de división, la agregación de otra finca a la misma, y la desaparición de un lindero fijo, concretamente el lindero oeste que según la descripción tabular se trata de un callejón.
La recurrente alega, en síntesis, la procedencia de la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y, una vez concluso, la emisión de la calificación motivada por el funcionario recurrido.
2. Como se ha reiterado por esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución de 5 de diciembre de 2018) el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
La incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
Según dicho artículo 9.b), para efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los requisitos establecidos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Dicho precepto regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
3. Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, conforme a la cual:
«a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones, agregaciones o segregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
4. En el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en todo caso será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) «la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, entre otras).
Además, dispone el precepto que, a los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de agosto de 2016.
5. Procede, en consecuencia, entrar a analizar si los motivos esgrimidos por el registrador en la nota de calificación justifican no iniciar la tramitación del procedimiento para la inscripción de la representación gráfica solicitada y consiguiente rectificación de la descripción, considerando que todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
En el caso de este expediente el registrador fundamenta su nota de calificación en la circunstancia de ser la finca resultado de una división y en la modificación de un lindero fijo, sin aportar principio de prueba alguno que justifique, más allá de tal extremos, la improcedencia de la tramitación del expediente.
En primer lugar, por esta Dirección General se ha afirmado que por la existencia de una previa operación de modificación de entidades hipotecarias no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria inscrita (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre y 26 de octubre de 2017).
En cuanto a la magnitud del exceso, esta Dirección General ha señalado (desde la resolución de 17 de noviembre de 2015 que es reiterada en numerosas posteriores como las de 22 de octubre y 8, 19, 27 y 28 de noviembre de 2018), que «el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria es aplicable incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial excediera del diez por ciento de la superficie inscrita o se tratase de una alteración de linderos fijos, pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal procedimiento justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación».
Sin embargo, como se afirmó en la Resolución de 1 de agosto de 2018, «en todo caso la representación gráfica aportada debe referirse a la misma porción de territorio que la finca registral, lo que es presupuesto para la tramitación de este procedimiento y deberá ser objeto de calificación por el registrador».
Asimismo esta Dirección General señaló en la Resolución de 5 de diciembre de 2018 que «aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título sólo se exige en los supuestos de inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción registral siempre será la que resulte de la representación gráfica, según dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), es presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir».
En aplicación de estos criterios, se concluye en la Resolución de 3 de junio de 2020 que no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una diferencia de superficie desproporcionada.
Esta Dirección General tiene proclamado que solo procede denegar el inicio del expediente previsto en el artículo 199, cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación.
Pero no siendo palmaria, ni evidente, la improcedencia del inicio del expediente previsto en el artículo 199, lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.
Debe partirse del principio de que todo juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
Es por ello que estas dudas de identidad señaladas por el registrador no pueden mantenerse a los efectos de impedir la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la calificación que proceda una vez concluido el expediente.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 10 de enero de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Sofía Puente Santiago.
