En el recurso interpuesto por don P. M. M., en nombre y representación de las sociedades «Inversiones Mattsell, SLU» y «Patamval, SL», contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Arona doña Cristina Pilar Colorado Casado de Amezúa, por la que se deniega la inscripción de la vinculación a la finca matriz de un complejo inmobiliario privado de una zona destinada a aparcamiento, porque la misma no está incluida dentro de los límites perimetrales de la finca matriz, sino que pertenece a otra finca registral destinada a servir de base física para los servicios, usos e instalaciones de la Urbanización General denominada «Hotel (…)».
Hechos
I
Mediante escritura pública otorgada el día 20 de julio del año 2023 ante el notario de Adeje, don Roberto Jesús Cutillas Morales, con el número 3.845 de protocolo, se procedió a aclarar la escritura de segregación, obra nueva y división horizontal autorizada el día 12 de febrero de 1981 por el notario de Santa Cruz de Tenerife don Federico Nieto Viejobueno, con el número 381 de protocolo, en el sentido de añadir a la descripción de la finca registral número 12.636 del término de Arona la vinculación de 1.238,85 metros cuadrados destinados a aparcamiento, como elemento común exclusivo. Dicha descripción ya se contenía en la de la finca que figuraba en el título de adquisición de la misma por las sociedades «Inversiones Mattsell, SLU» y «Patamval, SL», autorizada por el citado notario de Adeje el día 15 de diciembre de 2022, con el número 5.581 de protocolo, por el cual la mercantil «Inversiones Costa Guanche, SLU» vendía a dichas mercantiles, que no se inscribió por haberse solicitado la inscripción con la descripción resultante del Registro, siendo su referencia catastral 7596702CR3979N0061WL. En la escritura aclaratoria, se pretendía rectificar la descripción del local número 77, conocido internamente como local recepción y administración (…), que no se describió correctamente en la escritura de segregación, obra nueva y división horizontal citada, al no hacer referencia a la vinculación a la finca de los 1.238,85 metros cuadrados destinados a aparcamiento, como elemento común exclusivo.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Arona, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Previo examen y calificación de la escritura autorizada en Adeje el 20/07/2023 por el Notario Roberto J. Cutillas Morales, número 3845/2023 de protocolo, que motivó el asiento 1322 del Diario 132, y en vista de los libros del Registro, con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador ha decidido suspender la inscripción solicitada por adolecer de los siguientes defectos, en base a los siguientes:
Hechos:
Entrada número 1732 del año 2024 Presentado por P. M. M.
Correspondiente al Asiento número 1322 del Diario 132. Notario: Roberto J. Cutillas Morales. Protocolo: 3845/2023.
1732/2024. P. M. M. presenta a las trece horas y veintiocho minutos una escritura otorgada el veinte de julio del año dos mil veintitrés ante el Notario de Adeje, Don Roberto J. Cutillas Morales número 3845/2.023 de protocolo por la que Comunidad de Propietarios Centro Comercial (…), Inversiones Mattsell, SLU, y Patamval, SL, aclaran y subsanan la escritura de Segregación, obra nueva y propiedad horizontal otorgada el doce de febrero del año mil novecientos ochenta y uno ante el Notario de Santa Cruz de Tenerife, Don Federico Nieto Viejobueno número 381/1.981 de protocolo, a fin de hacer constar la rectificación de la descripción de la urbana número setenta y siete, correspondiente a la finca número 12.636 de Arona, cuyos actuales titulares son Inversiones Mattsell, SLU, y Patamval, SL, por mitad e iguales partes. Se acompaña de escritura de compraventa otorgada ante el Notario Don Roberto J. Cutillas Morales número de protocolo 5.581/2022.
Se pretende vincular a la registral 12.636 una zona destinada a aparcamiento con la siguiente descripción que completará la descripción que consta actualmente en registro: (...) “terreno adjunto al edificio, con una superficie total de mil doscientos treinta y ocho metros con ochenta y cinco decímetros cuadrados (1.238,85 m2), como elemento común de ‘uso exclusivo’ Asimismo, sirve como servidumbre de paso al local en sótano perteneciente al propio edificio, a dos locales pertenecientes al Centro Comercial y a los bajos/sótanos de la Urbanización (…), prohibiéndose la utilización del mismo como estacionamiento de vehículos que accedan a los locales y urbanización referidos” (...).
Plano adjunto al título de compraventa donde se puede observar el Centro Comercial y Administrativo, así como la zona anexa de 1.238,38 m2 que se pretende vincular.
No procede rectificar la descripción del local número (…), conocido internamente como “Local Recepción y Administración de (…)”, aún con la aprobación de esta en Junta de la Comunidad de Propietarios Centro Comercial (…), pues dicha zona destinada a aparcamiento no está incluida dentro de los límites perimetrales de la finca 13.593, que es aquella donde se asienta el edificio destinado a dicho Centro Comercial y Administrativo.
Dicha zona anexa pertenece en realidad a la registral 1.928, siendo esta una de las fincas que está destinada a servir de base física para los servicios, usos e instalaciones de la Urbanización General denominada “(…)”. Existen dos fincas más, las registrales 1.739 y 2.629, que igualmente sirven de base física de todos los servicios de la urbanización (superficie aprox. 400.000 m2), entre ellos el resto de los viales que constan descritos de forma muy detallada en las tres fincas reseñadas.
Dicha finca 1.928 consta descrita en registro de la siguiente manera:
Urbana: Trozo de terreno en término municipal de Arona, donde dicen “(…)”, con una extensión superficial de cuarenta y un mil ochocientos setenta y un metros veintiocho decímetros cuadrados, que linda: al norte y este, con terrenos de Ten-Bel, Sociedad Anónima; al sur, en parte con la finca segregada, y en parte con más terrenos de Ten-Bel, Sociedad Anónima; y al oeste, en parte con la misma finca segregada, y en parte con Carretera (…) Sobre dicha parcela se han realizado las siguientes construcciones, totalmente terminadas: A) Edificio destinado a restaurante, denominado a efectos particulares de la Urbanización General (…), con una superficie total de seiscientos setenta y cinco metros cuadrados edificados, de los cuales cuatrocientos cinco metros cuadrados corresponden a superficie cerrada, y doscientos setenta metros cuadrados a una terraza descubierta con pérgolas. Consta de las siguientes dependencias: Cocina, aseos y comedor. Linda por sus cuatro puntos cardinales con zona ajardinada y sendas peatonales interiores de la Urbanización General “(…)”. B) Complejo deportivo, consta de cinco pistas de tenis con sus tribunas y seis postes de focos luminosos. Todo el Complejo se encuentra cerrado por redes metálicas y como anexo al mismo existe un gimnasio y un tenis-club. El complejo deportivo ocupa una superficie total de cuatro mil doscientos ochenta y cinco metros cuadrados. Las tribunas están situadas en la dirección Este y debajo de las mismas se encuentran unos depósitos, que asimismo se extienden a lo largo de toda la parte norte de las pistas de tenis. El Complejo deportivo linda: sur o entrando, con zona ajardinada de la Urbanización General; norte o fondo, con la Carretera (…); este, con calle rodada de la Urbanización General que separa la zona ajardinada de la Urbanización General, de la Agrupación denominada a efectos particulares “Frontera”; y oeste, en parte con senda interior peatonal de la Urbanización y en parte con zona ajardinada. Como anexo al Complejo deportivo existe un pequeño kiosko de bebidas de forma hexagonal que ocupa una superficie de veinte metros cuadrados. C) Aparte de lo dicho hay un pequeño lago artificial, que ocupa una superficie total de ochocientos noventa y ocho metros cuadrados, una zona central con auditorio y zona ajardinada con diversas gradas que ocupa una superficie total de dieciocho mil quinientos treinta y ocho metros cuadrados, estando el resto destinado a zona recreativa infantil y jardines, aparcamientos, viales y otros usos, que ocupan un total de diecisiete mil cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados. A continuación, procedemos a describir los principales viales rodados existentes en esta finca: 1) Vial rodado principal de la Urbanización General “(…)”, que tiene un ancho en parte a doce metros, en parte a quince metros, y en parte a siete metros. Cuenta con un arcén en ambos márgenes de un metro y, tanto en su margen derecho como en el izquierdo, de una acera de un ancho de tres metros cincuenta y cinco centímetros. Tiene una longitud de doscientos ochenta y siete metros. Transcurre en dirección oeste-este y por la misma tiene su entrada la Urbanización General, a su izquierda se encuentra la Agrupación Frontera y la zona recreativa principal de la Urbanización General, a su derecha la recepción central y en Centro Comercial de la Urbanización General, y la zona ajardinada principal de la Urbanización por su entrada conecta con la carretera de las Galletas y por su salida con otra vía rodada de la Urbanización. De la misma parten estos dos viales rodados secundarios: vial rodado de un ancho de cinco metros, con un arcén en ambos márgenes de un metro, y con una acera en su margen izquierdo de tres metros cincuenta y cinco centímetros. Tiene una longitud de doscientos cuarenta y cinco metros cuadrados. Transcurre en dirección noroeste; tiene su entrada por el vial anteriormente descrito y su salida por la Carretera (…) A su izquierda se encuentra la agrupación Frontera y a su derecha la zona recreativa principal de la Urbanización General. Vial rodado de un ancho en parte a siete metros y en parte a diez metros con una acera en ambos márgenes de un ancho de tres metros cincuenta y cinco centímetros y una longitud de ciento siete metros; nace en la vía principal antes descrita y muere en la parte trasera del Edificio de Recepción General después de bordear el lado Este de dicho edificio. Transcurre en dirección norte-sur y en su extremo final gira hacia el oeste.
Medición sobre fotografía aérea del vial situado al este y parte trasera del Edificio Administrativo que fue Recepción (…)
La zona de aparcamiento que se pretende vincular ahora a la registral 12.636, es sin lugar a dudas, de forma total o parcial, el vial rodado que consta subrayado en la descripción de la finca 1.928.
En todo caso, se advierte igualmente que dicha finca, y por tanto afectando a dicho vial, tienen constituida, junto con otras, una servidumbre predial en favor de las registrales: 18.617, 2.784, 2.785, 2.786, 4.366, 4.368, 4.370, 4.372, 4.374, 8.913, 8.915, 8.917, 8.919, 6.933, 6.935, 6.937, 6.939, 6.941, 6.943, 6.945, 6.947, 2.000, 2.001, 2.002, 2.003, 2.004, 2.005, 2.006, 2.007, 2.381, 2.382, 2.383, 2.384, 2.385, 3.151, 3.152, 1.834 a 1.859, 1861 a 1.867, 1.876 a 1.889, 8.972, y tres fincas más que no han tenido acceso a este Registro, y de las que en su caso resulten de ellas por División Horizontal; en virtud de dicha servidumbre esta finca es propiedad privativa del titular de la misma, pero de uso común de todos los propietarios y usuarios de las repetidas fincas.
Fundamentos de Derecho:
Artículo 10, 17 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Artículo 9, 20 y 199 de la Ley Hipotecaria. Artículo 26.2 de la Ley de Suelo Estatal. Artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. Artículo 275 de la Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canaria [sic].
Por todo lo expuesto, se deberá segregar, con el consentimiento del titular actual de la finca 1.928, la porción de terreno que se pretende vincular como elemento de uso exclusivo a la registral 12.636, todo ello con previa obtención de la correspondiente licencia municipal de segregación o de la declaración municipal de su innecesaridad. Posteriormente, se deberá agrupar a la finca 13.593, donde está constituido el Centro Comercial y Administrativo (…), y a continuación desvincularlo como elemento común, todo ello en acuerdo de la junta de propietarios. Asimismo, se deberá obtener el consentimiento de todos los titulares de las fincas a cuyo favor está constituida la servidumbre que recae sobre la finca 1.928.
La presente calificación podrá (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Cristina Colorado Casado de Amezúa registrador/a de Registro Propiedad de Arona a día catorce de marzo del dos mil veinticuatro.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don P. M. M., en nombre y representación de las sociedades «Inversiones Mattsell, SLU» y «Patamval, SL», interpuso recurso el día 1 de abril de 2024 mediante escrito en el que, después de relatar todos los hechos acaecidos en el procedimiento registral de referencia, formulaban las siguientes alegaciones:
«(…) Que entendiendo esta parte que la antedicha nota es contraria a derecho, es por lo que a medio del presente, y de conformidad con lo previsto en los artículos 225 y siguientes de la Ley Hipotecara interpongo recurso potestativo en tiempo y forma, a tenor de las siguientes
Alegaciones:
Primera. En el presente Recurso se pretende aclarar la delimitación de dos fincas situadas en Costa del Silencio, en (...), término municipal de Arona. La finca 1 corresponde a la finca registral 13.593 y alberga el centro comercial y administrativo de (...). La finca 2 corresponde a la finca registral 1.928 y está destinada al parque urbano de la urbanización.
1.1 Datos del emplazamiento.
Las fincas se ubican en la Urbanización (...), en Costa del Silencio, término municipal de Arona. En la siguiente imagen aérea se ha delimitado fas dos fincas. Al oeste la finca 1 en la que se emplaza el centro administrativo y comercial de (...) y complejo (…) A este la finca 2 correspondiente al parque urbano (…).
La finca 1, correspondiente a la finca registral 13.593. Incluye diferentes referencias catastrales, siendo la finca 7596702CR3979N la que limita con la finca 2. De acuerdo con el levantamiento topográfico la finca cuenta con una superficie de 37.694,18 m2 (…)
La finca 2, correspondiente a la finca registral 1.928. Incluye dos referencias catastrales, 7795401CR3979NOOCMPM y 7997102CR3979N0001QM, siendo la primera la que limita con la finca 1. En las escrituras se indica que la finca tiene una superficie de 41.871,28 m2. De acuerdo con el levantamiento topográfico la finca cuenta con una superficie de 49.215,66 m2 (…)
Por la recurrente se realizó un levantamiento topográfico de la urbanización, incluida la zona afectada, y se proyectaron las parcelas siguiendo las descripciones de las escrituras aportadas por los propietarios.
El siguiente plano recoge la delimitación de dichas fincas, Por otro lado, en la documentación gráfica adjunta al presente documento se recogen los planos a escala (…)
La zona a delimitar corresponde a la vía de acceso ubicada al este del edificio administrativo y que sirve de acceso al complejo (…)
1.2 Normativa urbanística.
Las fincas han sido recogidas por distingos documentos urbanísticos a lo largo de las últimas décadas. A continuación se listan tos documentos de forma cronológica, siendo la normativa de mayor rango es el Plan General de ordenación
1.2.1 Estudio de Detalle del Edifico del Centro Administrativo y Comercial.
El estudio de detalle del Centro Administrativo y Comercial de (...). redactado en julio de 1979, señala la ordenación de volúmenes del citado edificio. En la planimetría del documento se recogen planos generales del edificio y entorno, planos de plantas, alzados y secciones. Dentro de los planos generales destacamos el plano número 2 denominado “Delimitación y Parcelario Actual”. En este plano se grafía con línea punteada la delimitación de la parcela del Centro Administrativo y Comercial. En el plano se puede ver claramente que la vía rodada, al este del edifico, forma parte de la parcela (…)
1.2.2 Plan General de Ordenación Urbana.
El planeamiento vigente, redactado en 1.987, recoge la zonificación de las distintas parcelas de (...). En el plano P 3f denominado “Zonificación del Suelo Urbano Costa del Silencio” se recogen las parcelas clasificadas como 5a-Bloques Aislados (centro y grupo […]) dentro de la cual se ubica la finca 1. Por otro lado se recoge la zona C1 - Parque Urbano (zona verde), dentro de la cual se ubica la finca 2. Ambas zona [sic] están claramente delimitadas y se puede ver que la vía rodada al este del edificio administrativo forma parte del suelo destinado a Bloques aislados y no al parque urbano (…)
1.2.3 Plan de Modernización, mejora e incremento de la competitividad del sector turístico de Costa del Silencio (...)
Este planeamiento, redactado en 2015, actualmente no está vigente, sin embargo al tratarse de un documento más reciente se recogen los elementos de la urbanización existente. En los planos no solo se reconoce la vía rodada del complejo (…), sino que se recoge además el recorrido peatonal paralelo a este, que va bordeando el parque urbano. En este documento de ordenación la finca 1, con el edificio administrativo y la vis rodada en su margen derecha, pertenecen a la parcela de uso Terciario/Recreativo/Equipamiento. Por otro lado la finca 2 queda recogida como Espacio libre-Parque urbano. Entre ambas zonas se recoge el pasea peatonal existente, que forma parte del viario público (…)
1.3 Antecedentes. Fotografías aéreas.
A continuación se recoge la evolución histórica de las parcelas a través de diferentes fotografías aéreas de la fototeca de Grafcan
En el fotograma de 1970 se aprecia el inicio de la urbanización al norte de la piscina natural se ha ejecutado el edificio denominado “(…)”. Hacia el este se ve el complejo “(…)”. Todavía no se había construido el centro administrativo ni el parque urbano, sin embargo se había ejecutado el inicio de la vía principal, actualmente calle (...), que solo llega hasta la alineación del edifico “(…)” y gira hacia el sur hasta dicho edificio (…)
En el fotograma de 1977 se puede ver la ejecución de los sótanos del centro de administrativo y comercias y en la margen derecha se aprecia el vial, aun de tierra que da acceso a la parcela. A la derecha del camino de tierra se puede ver el parque. En la esquina noroeste del parque se puede ver una jardinera circular, este elemento es importante porgue sigue existiendo en la actualidad y marca el límite de la parcela. Entre el camino de tierra y el parque, y tangente a la jardinera circular, se aprecia una delgada línea que corre de norte a sur y que corresponde al vallado de las parcelas. Esta línea se mantendrá hasta la actualidad (…)
En el fotograma de 1982, el centro administrativo se encuentra terminado, así como el aparcamiento lateral, con una vía rodada central y aparcamiento en paralelo hacia el lado oeste y en batería hacia el lado este. Haca el final del aparcamiento se ve un camino de tierra que lleva hacia el edificio (…) Al este se ve el parque en ejecución, todavía no se ha terminado la zona central. En la esquina noroeste se ve la jardinera circular y el camino paralelo al aparcamiento del centro administrativo aun sin terminar (…)
En el fotograma de 1957 ya se pueden las obras terminadas en el estado que se conserva en la actualidad. Al oeste el edificio administrativo con su aparcamiento y las vías rodadas que conducen a los sótanos de centro comercial y de (…) Al este, el parque con las aceras actuales y el paseo que nace alineado con la jardinera circular y discurre de norte a sur hasta que finalmente gira con una amplia curva hacia el este.
Segunda. Observaciones a la escritura de la finca 1.928.
A través de la notificación del Registro de la Propiedad, con n.º de entrada 5807 y respecto del número de protocolo: 3485/2023, se pone de manifiesto que la “zona destinada a aparcamiento no está dentro de los límites perimetrales de la finca 13.593, que es aquella donde se asienta el edificio destinado a dicho Centro Comercial y administrativo”. A continuación se recoge la descripción de la finca 1.928, correspondiente al parque urbana.
Sin embargo se encuentran algunas discrepancias con respecto al estado actual de la urbanización, intentando en este recurso clarificar la situación actual del aparcamiento situado al este del edificio administrativo.
2.1 La descripción de la finca 1.928 señala que el terreno tiene una extensión de 41.871,28 m2.
Sobre el levantamiento topográfico realzado para este informe, se he grafiado la superficie de la finca 1.928 ajustándonos a la descripción de los lindes descritos en la escritura, pero la superficie resultante es muy distinta. Ajustándonos a dichos lindes la parcela tendría una superficie de 49.215,66 m2, es decir un exceso de 7.344,38 m2, un 17 % más de superficie. La desviación de la superficie es demasiado grande para deberse al desplazamiento de uno de los bordes de la parcela, siendo más probable un error en la descripción. La escritura se refiere a "los principales viales rodados existentes en esta finca" sin embargo se incluye entre estos viales el aparcamiento del edificio administrativo y comercial, debiendo tomarse como límite exterior.
La descripción señala: “Vial rodado: de un ancho en parte de siete metros y en parte de diez metros con una acera en ambos márgenes de un ancho de tres metros cincuenta y cinco centímetros y una longitud de ciento siete metros; nace con la vía principal antes descrita y muere en la parte trasera del Edificio de Recepción General después de bordear el lado Este de dicho edificio. Transcurre en dirección Norte-Sur y en su extremo final gira hacia el Oeste”.
La descripción del vial en sus anchos corresponde con los anchos del aparcamiento del centro administrativo, sin embargo, la longitud, señalada en 107 metros no corresponde con la realidad, ya que la rampa de acceso a los sótanos del centro comercial se encuentra a 173 metros y la distancia del edificio (…) se encuentra a 116 metros. Por otro lado la distancia de 107 metros sí corresponde con la longitud del vial que se encuentra en el parque urbano, pero este no gira hacia el oeste, sino hacia el este, bordeando el parque, tal y como ya se hizo constar al describir el fotograma de 1987 en el punto 1.3 anterior.
2.2 Comparación con tes Instrumentos urbanísticos y tas fotografías aéreas.
Por otro lado todos los documentos de ordenación mencionados en los apartados anteriores señalan que el aparcamiento y rampas a los sótanos pertenecen a la parcela del edificio administrativo. En particular el estudio de detalle del propio edificio administrativo y comercial que señala claramente el límite de la parcela.
No parece tener mucho sentido que las rampas de acceso a los sótanos de las edificaciones del complejo (…) se encuentren en la parcela colindante, generando una servidumbre innecesaria para el funcionamiento del complejo, más aún cuando el uso de dichos viales se viene usando al menos desde 1977 como se puede ver en las fotos aéreas del complejo.
2.3 Análisis de la escritura que ha constituido el último título de dominio de la finca 1.928.
Y como dato también relevante, en la escritura de Dación en Pago que se otorga de la finca 1.928 el día 8.08.2014 bajo el número 1.803 del notario de Adeje Don Roberto J. Cutillas Morales, la misma se redacta según las determinaciones del Plan de Modernización, donde señalan un aprovechamiento urbanístico en la parcela lindante con (…), motivación de la compra de dicha finca, y donde también se refleja que a requerimiento del Excmo. Ayuntamiento deberá ceder gratuitamente la superficie de cesión que le corresponda.
Si observamos la planimetría del PMM, se determina claramente que el vial en debate pertenece a la finca 13.593 de donde procede la finca 12.636 de los recurrentes existiendo otro vial paralelo al mismo con las mismas dimensiones lineales pero con giro al este, siendo además coincidente con plano realizado por la propiedad, y que a su vez coincide con los límites del PMM.
Por estas razones entendemos que la franja del aparcamiento del que se pretende su inscripción por las recurrentes descrita en la escritura que constituye título de dominio de los mismos pertenecen a la propia finca 12.636 tal y como queda acreditado con la escritura y aclaratoria otorgada ante el notario don Roberto J. Cutillas Morales el 20.07.2023 bajo el número 3.845 de su protocolo.
En su virtud,
Suplican que teniendo por presentado este escrito con los documentos adjuntos, tenga por interpuesto recurso contra la nota de calificación desfavorable en el asiento 1322 del diario 132, entrada 1732 de 2024, dictando la oportuna resolución acogiendo los fundamentos y razones esgrimidos en el presente.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe el día 4 de abril de 2024 ratificando la calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10, 40.d) y 199 de la Ley Hipotecaria; 10, 17 y 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 275 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias; 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 17 de noviembre de 2015 y 19 de julio de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 25 de septiembre y 7 y 29 de noviembre de 2023 y 11 de enero y 13 de marzo de 2024.
1. En el presente caso, el titular registral de las fincas registrales 12.636 del término de Arona, pretende vincular a su descripción una superficie de 1.238 metros cuadrados destinados a aparcamiento, que se sitúan físicamente tras el edificio administrativo que es el elemento privativo número 77, la finca registral objeto del recurso, zona que no se hizo constar en el título originario de declaración de obra nueva y división horizontal. Por tanto, se trata de rectificar el título constitutivo de la misma, añadiendo esta superficie destinada a aparcamiento. Comparece en la escritura aclaratoria calificada el presidente de la Comunidad de Propietarios «Centro Comercial (…)», debidamente acreditado y autorizado. En dicho título, no se aporta la referencia catastral del inmueble en el que se entiende que se ubica la zona destinada a aparcamiento, ni se insta el inicio de un expediente del artículo 199 o del 201, ambos de la Ley Hipotecaria.
2. Presentado dicho título en el Registro, se deniega su inscripción por la registradora al entender que dicha zona anexa al local recepción y administración de (…), pues dicha zona no está incluida dentro de los límites de la finca matriz, la registral 13.593, sino que pertenece a la finca registral 1.928, siendo esta una de las fincas que está destinada a servir de base física para los servicios, usos e instalaciones de la Urbanización General denominada «Hotel (…)», que junto con las registrales 1.739 y 2.629, igualmente sirven de base física de todos los servicios de la urbanización (superficie aproximada 400.000 metros cuadrados), entre ellos el resto de los viales que constan descritos de forma muy detallada en las tres fincas reseñadas.
3. Las mercantiles titulares registrales, debidamente representadas, interponen recurso, en el que primero tratan de aclarar la situación física de las fincas. Para ello presentan un plano de situación de las fincas 13.593 y 1.928. Manifiestan que la finca registral 13.593, matriz del elemento privativo se corresponde con la referencia catastral 7596702CR3979N0001YM. La identifican en el plano como la situada al oeste, estando resaltada su geometría en color rojo. Tiene según levantamiento topográfico una superficie de 37.694,18 metros cuadrados, aunque catastralmente tiene 7.786 metros cuadrados. Por la geometría de la finca, que figura en el plano de situación, dicha finca comprendería también la parcela catastral con referencia 7596701CR3979N0001BM que tiene una superficie catastral de 43.075 metros cuadrados. Es decir, catastralmente, la finca tendría una superficie de 50.861 metros cuadrados.
La finca 1.928 tiene una superficie, que se corresponde con dos referencias catastrales: 7795401CR3979N0001PM y 7997102CR3979N0001QM, que tienen una superficie catastral de 18.117 y 22.989 metros cuadrados, respectivamente. Es decir, en total 41.106 metros cuadrados. Pero, según levantamiento topográfico la finca cuenta con una superficie de 49.215,66 metros cuadrados.
Luego aportan el plano del estudio de detalle del edificio del centro administrativo y comercial, del que resulta que la zona de aparcamiento se incluye en la finca registral 19.593. También de los planos incluidos en el Plan General de Ordenación Urbana resulta que la vía rodada al este del edificio administrativo forma parte del edificio destinado a bloques aislados y no al parque urbano. Ello también resulta de los planos del Planeamiento de 2015, aunque no esté vigente, donde se observa que el edificio administrativo con su margen derecha pertenece a la finca 19.593. Aportan también una serie de ortofotos aéreas de la entidad Grafcan del Gobierno de Canarias, donde se observa la evolución histórica de la parcela, en la que siempre se ha incluido la franja de terreno discutida en la finca matriz 19.593.
4. Antes de entrar en el fondo del asunto y aunque la registradora no haya hecho referencia a dicha circunstancia, existe cierta falta de coherencia del título calificado, por cuanto en el mismo se está solicitando la rectificación de la descripción de un elemento privativo de una división horizontal y en el otorgan segundo del título calificado se solicita la inscripción de la descripción del inmueble que resulta del expositivo segundo en los términos que resultan del Registro cuando, precisamente, lo que se pretende es alterar esos términos, alegando como causa un error descriptivo del título de segregación, obra nueva y división horizontal del año 1981, en el que no se describió correctamente el elemento privativo número 77.
5. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones, como la de 29 de noviembre de 2023, el objeto del recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Para ello, en el presente caso, debemos partir de la situación registral de todas las fincas implicadas. Ninguna de ellas tiene georreferenciación inscrita ni siquiera, en alguno de los casos tienen referencia catastral inscrita. Como ha declarado esta Dirección General en reiteradas Resoluciones, como la de 11 de enero de 2024 (vid., por todas), antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, por la que se modifica la Ley Hipotecaria, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que fuera exigible la inscripción de su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de las fincas se limitaba a una descripción meramente literaria, lo cual hoy puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica aportada con fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. Pero ello no obsta, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 7 de noviembre de 2023, para que aun sin georreferenciación ni referencia catastral inscritas, pueda haber datos descriptivos inscritos que sí permitan, al menos, ubicar geográficamente la finca, aunque no la delimiten con precisión, como ocurre en el presente caso.
6. Se solicita la inscripción de la rectificación de la descripción del elemento privativo 77, finca registral 12.636 del término de Adeje, que pertenece a la división horizontal de la finca registral matriz 13.593 del citado término. Dicha rectificación descriptiva tiene una repercusión sobre la realidad física, puesto que pretende vincular a la finca registral 12.636 una superficie de 1.238,38 metros cuadrados. Se solicita la rectificación de la descripción, aplicando el régimen jurídico de la modificación del título constitutivo de la división horizontal, conforme al artículo 17.6 de la Ley sobre propiedad horizontal, cuando dispone: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación». Además, alegando el titular registral del elemento privativo en el título que la rectificación de la descripción del mismo deriva de un error en el título originario que provocó la inscripción primera de la división horizontal, nos encontramos ante un supuesto de rectificación de una inexactitud registral del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas: (…) d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial».
7. El principal defecto que alega la registradora, como causa impeditiva de la inscripción es que la superficie de suelo de 1.238,38 metros cuadrados que se pretenden vincular al elemento privativo 77 de la división horizontal de la finca 13.593 pertenece a la división horizontal de la finca 1.928, identificando dicha porción como uno de los viales que se describe en el folio matriz de la misma como: «Vial rodado de un ancho en parte a siete metros y en parte a diez metros con una acera en ambos márgenes de un ancho de tres metros cincuenta y cinco centímetros y una longitud de ciento siete metros; nace en la vía principal antes descrita y muere en la parte trasera del Edificio de Recepción General después de bordear el lado este de dicho edificio. Transcurre en dirección norte-sur y en su extremo final gira hacia el oeste». Y la registradora lo identifica mediante un plano con medición de la que resulta que los 107 metros cuadrados llegan desde el vial principal hasta la zona de aparcamiento que se pretende vincular a la finca 12.636, para lo que es preciso, como indica en su nota de calificación, que la titular registral de la finca 1.928 segregue y venda dicha franja de terreno a la titular registral de la finca 12.636, que ha de agruparla y solicitar la rectificación del título de la propiedad horizontal.
8. La situación física, entiende el recurrente, dista de ser la que entiende la registradora, sobre la base del contenido del Registro. Aporta una serie de planos urbanísticos, resultantes del Planeamiento General de Ordenación Urbana de los que resulta que la zona que se pretende vincular pertenece a la finca registral 12.636. Pero, como dice la registradora, dichos planos no fueron aportados antes de emitirse la calificación registral. Y derivando la inexactitud registral del error del título originario y de la existencia de una inscripción, aparentemente contradictoria con la situación física, cuyo acceso registral ahora se pretende, que la registradora saca a la luz con su nota de calificación, la situación no puede resolverse como una mera rectificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
9. Puede dudarse que el vial rodado de la finca al que se refiere la registradora en su nota se proyecte sobre la porción de terreno aludida en la misma, puesto que la descripción de la finca es meramente literaria, por lo que puede adolecer de cierta inexactitud. Y, desde esa perspectiva, la mera sospecha de que se puede estar privando a una finca de una porción de terreno, sin consentimiento de su titular registral, determina que la calificación registral deba ser considerada ajustada a Derecho, puesto que la registradora tiene dudas respecto a que con la rectificación de la descripción cuya inscripción se solicita, se esté alterando la realidad física de la finca, que en su día amparó el asiento registral. De inscribirse en estas condiciones, se vulneraría la doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de las rectificaciones de superficie, en virtud de la cual, el límite de las mismas es que se pretenda la rectificación de un dato erróneo que, en su día, debió constar en el asiento, sin que se altere la realidad física amparada por el folio registral. La registradora tiene dudas de ello, por lo que suspende el asiento.
10. Pero, como ha declarado la Resolución de esta Dirección General, de 13 de marzo de 2024, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, la Ley Hipotecaria pasa de un sistema de transcripción o arrastre de la descripción de la finca, cuando el registrador tiene dudas de los cambios operados en la descripción literaria, a un sistema de calificación de los elementos descriptivos de la finca relacionados en el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria. Por ello, para practicar cualquier asiento, ya en vigor la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, el registrador ha de poder ubicar la finca sobre la cartografía catastral, para poder calificar su descripción y su relación con los colindantes, comprobando que la situación física detallada declarada en el título coincide con la que resulta del Registro, se solicite o no la incorporación de la georreferenciación de la finca. Es decir, la Ley 13/2015 proscribe del Registro, aunque estén inscritas, fincas cuya realidad material no puede determinarse sobre el territorio. Es decir, que debe clarificarse su situación física. Así, tras la entrada en vigor de la citada ley, la Resolución de esta Dirección General de 17 de noviembre de 2015 entendió que para rectificar la descripción de la finca y adecuarla a la realidad física, cuando exista discordancia entre la realidad registral y la física, por incumplirse los requisitos del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, se requiere la tramitación de los expedientes del artículo 199 o 201 de la Ley Hipotecaria, y ello cualquiera que sea la magnitud de la diferencia superficial, puesto que el registrador para inscribir la georreferenciación no ha de tener duda en la identidad de la finca, dadas las importantes consecuencias sustantivas que la ley concede a la inscripción de la georreferenciación.
11. Como consecuencia de lo anterior, la nota de calificación de la registradora debe confirmarse, puesto que las dudas en la identidad de la finca están bien fundamentadas por la registradora. Lo que ocurre en el presente caso, realmente, es que el presentante y recurrente ha elegido un procedimiento jurídico correcto pero incompleto para solicitar la inscripción, aplicando solamente el régimen jurídico de la modificación del título constitutivo de la Ley sobre propiedad horizontal. Posiblemente, hubiera sido suficiente si la registradora no hubiese consultado el historial registral de la finca 1.928. Pero, su consulta es pertinente, pues debe extremar el celo de la calificación registral para evitar que se produzcan dobles inmatriculaciones, que no han de ser posibles en un Registro electrónico y gráfico, como es el que entró en vigor el día 9 de mayo de 2024. Dicho régimen debe ser completado con el régimen jurídico que para la inscripción de las rectificaciones descriptivas implantó la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, en el sentido de que debe aportarse la georreferenciación de la finca resultante, cuya superficie se pretende modificar, puesto que es la georreferenciación a inscribir la que determina la superficie y solicitar la tramitación del expediente del artículo 199 metros cuadrados, para que la registradora puede disipar sus dudas en la identidad de la finca.
12. Si se hubiera aportado la georreferenciación de la finca, coherente con la descripción de la finca, cuya rectificación se pretende, conforme con la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 25 de septiembre de 2023, la registradora hubiera debido de tratar de aclarar sus dudas mediante la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin hacer recaer la carga de la prueba en el interesado, a quien no compete ir recabando el consentimiento de los colindantes para la inscripción de sus fincas. Pero, no se ha aportado el elemento clave para ello, que es la georreferenciación de la finca matriz de la división horizontal, coherente con la rectificación de la descripción cuya inscripción se solicita, la cual es la que debe notificarse a los colindantes y publicarse en el geoportal registral.
13. En dicho expediente es esencial la notificación a los colindantes, como trámite esencial del expediente, como declararon las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de marzo de 2012 y 19 de julio de 2016, las cuales han de someterse al análisis de la calificación registral. Y dadas las circunstancias del presente caso, también debiera ser conveniente la notificación al Ayuntamiento para que pueda ratificar la legalidad urbanística de la finca 12.636 de Adeje, como así parece resultar de los Planos de Ordenación Urbana del Municipio. La información que el mismo aporte, con la titulación administrativa adecuada al efecto, será esencial para que el registrador pueda tomar la decisión mejor informada, a la vista también de las alegaciones que, en su caso, puedan hacer los colindantes notificados.
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y ratificar la nota de calificación de la registradora, debiendo aportarse la georreferenciación de la finca matriz coherente con la rectificación de la descripción solicitada y solicitar la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para que la registradora pueda disipar sus dudas sobre la existencia de una inexactitud registral, que requerirá el consentimiento del perjudicado por la rectificación de la misma que ahora se pretende.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de mayo de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.
