Extinción de la propiedad horizontal

¿Qué es la extinción de la propiedad horizontal?

La extinción de la propiedad horizontal significa que cada uno de los titulares de las distintas viviendas o locales de la propiedad deja de ser titular de un derecho exclusivo de propiedad sobre cada una de ellas, lo que conlleva un derecho inherente de copropiedad sobre los comunes. elementos del edificio., pasa a ser titular de un derecho de copropiedad del edificio.

Artículo veintitrés de la ley de propiedad horizontal se refiere a ello.

En ambos casos lo que se produce es que la situación de propiedad horizontal en que cada propietario tenía la propiedad particular sobre su elemento privativo y la copropiedad sobre los elementos comunes, se transforma en un derecho de copropiedad sobre el edificio o el solar ( si no existe ya el edificio)

Casos de extinción de propiedad horizontal

Por tanto hay que distinguir: 

1. El caso de destrucción.

Opera automáticamente sin necesidad de acuerdo de la junta y salvo pacto en contrario. No se dice cuándo se ha de realizar el pacto, pero parece que se podría realizar en cualquier momento incluso después de la destrucción. ¿Tendría que ser por mayoría o por unanimidad? Parece que sería cuasi unanimidad. 

Se considera destrucción del edificio el caso en que la Administración local declare el estado de ruina del edificio, y los casos de peligro inminente para personas o cosas en los que el deterioro de la construcción exige la declaración administrativa de ruina inminente. 

No se considera destrucción los casos de ruina potencial (vicios constructivos que ocasionen peligro de derrumbamiento) ni de ruina funcional (vicios constructivos que dificultan la habitabilidad como humedades o desprendimientos de fachada) 

2. La conversión en propiedad o copropiedad ordinarias. 

Se produce de forma necesaria cuando pasa a haber un solo propietario del edificio, y de forma voluntaria cuando los diversos propietarios acuerdan pasar a ese régimen. 

Extinción de la propiedad horizontal cuando hay cargas. 

Si alguno de los elementos privativos tenía cargas, no es necesario para la extinción de la propiedad horizontal el consentimiento del acreedor si bien la carga pasará a gravar la cuota que corresponda . Así lo afirma la RDG de 23 de octubre de 2019

Para los supuestos de extinción del régimen de propiedad horizontal, procede reiterar la doctrina expresada en la Resolución de 26 de febrero de 2015, invocada por el recurrente, que se refiere precisamente a un supuesto de extinción de dicho régimen, al igual que sucede en el caso este recurso.

Se afirmó en la misma que «esta Dirección General ha recogido la doctrina expresada de nuestro Alto Tribunal (Sentencias de 31 de diciembre de 1985; 28 de febrero de 1991; 7 de abril de 2004, y 28 de enero de 2011), en el sentido de que puesto que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del condómino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la división y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los términos previstos en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca (Resolución de 4 de junio de 2003). Por el contrario cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la división implica registralmente y en aplicación del principio de subrogación real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resolución de 27 de abril de 2000) por así disponerlo el artículo 399 del Código Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de división que corresponde a ambos condóminos como la posición jurídica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota, sin perjuicio de las acciones rescisorias que puedan ejercitarse en estos casos.

Pues bien, esta doctrina resulta aplicable al caso de este expediente por cuanto se produce una extinción de la comunidad sometida al régimen especial de propiedad horizontal aun cuando sea para convertirse en una ordinaria, y afectando la hipoteca a uno de los departamentos de dicha división horizontal, extinguida ésta la hipoteca pasará a gravar la cuota que sustituya a aquél en la comunidad ordinaria».

Por tanto, en el caso que nos ocupa, cabe aplicar la misma solución, si bien, estando gravados con hipoteca la totalidad de los departamentos, al quedar extinguido el régimen de propiedad horizontal y cancelados los folios reales de los elementos independientes, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante y la distribución antes efectuada recaerá sobre cuotas del mismo correspondientes a los elementos cancelados, de manera que la posición jurídica del acreedor en lo que respecta a la configuración de la garantía (y su eventual ejecución) no se ve alterada por la extinción del régimen, conforme a los principios expuestos a lo largo de la presente resolución.

Y todo ello sin perjuicio de que resultase aplicable el artículo 117 de la Ley Hipotecaria o cualquier otra acción que se estimase oportuna a consecuencia de la alteración acaecida en el objeto de la garantía, lo cual es independiente de la posibilidad de practicar la inscripción de la extinción del régimen de propiedad horizontal.

La tributación de la extinción de la propiedad horizontal es objeto de estudio en una entrada separada.