En el recurso interpuesto por don F. I. B. contra la negativa de la registradora de la Propiedad de La Unión número 2, doña Silvia Devora Gutiérrez, a inscribir un acta notarial de un expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo.
Hechos
I
Por la notaria de Cartagena, doña María Teresa Navarro Morell, se autorizó el día 27 de octubre de 2023, con el número 3.238 de protocolo, acta inicial de expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, así como diligencia, de fecha 14 de marzo de 2024, donde la citada notaria dejó en suspenso la tramitación del expediente.
II
Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de La Unión número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Previo examen y calificación de la precedente acta inicial de expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido autorizada por la Notario de Cartagena, doña María Teresa Navarro Morell, el día veintisiete de Octubre de dos mil veintitrés, protocolo 3238, en unión de diligencia de fecha catorce de de [sic] Marzo de dos mil veinticuatro, donde la citada Notario Sra. Navarro Morell, dejo en suspenso la tramitación del expediente; se deniega la inscripción, ya que no se acredita en la documentación aportada, el título, por el que cada uno de los propietarios de las 7/10 partes indivisas que se pretenden reanudar, transmitieron a don T. C. M., no siendo, en el caso que nos ocupa, el expediente de reanudación de tracto, el medio más idóneo, para lograr la inscripción del pleno dominio de 7/10 partes indivisas a favor del promotor del expediente, don F. B. I., ya que el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, sino el de la falta de acreditación suficiente del acto o actos transmisivos.
Hechos:
1º) El precedente documento, consiste en un acta inicial de expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido autorizada por la Notario de Cartagena, doña María Teresa Navarro Morell, el día veintisiete de Octubre de dos mil veintitrés, protocolo 3238, en unión de diligencia de fecha catorce de Marzo de dos mil veinticuatro, donde la citada Notario Sra. Navarro Morell, dejo en suspenso la tramitación del expediente hasta que el promotor del mismo acreditara la interposición del recurso y su posterior resolución por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Pública; que ha sido presentada nuevamente el día veinticinco de Marzo de dos mil veinticuatro, causando el asiento 1879 del diario 131.
2º) Que con fecha veinticuatro de Noviembre de dos mil veintitrés, se presentó el acta que nos ocupa, solicitando certificación de dominio y cargas, para tramitar expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido.
3º) Que siguiendo la Doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, se expidió la certificación, con fecha cuatro de Marzo de dos mil veinticuatro, y se expuso los obstáculos que a mi juicio impiden la tramitación del expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo interrumpido.
4ª) Se pretende por el promotor del expediente, don F. I. B. con DNI (…), la reanudación de tracto de 7/10 partes indivisas de la finca 10162/32, con la siguiente descripción:
“Numero treinta y dos: Piso (…) destinado a vivienda. Consta de pasillo, estar comedor, office con solana, dos dormitorios con armarios empotrados, cuarto de baño, aseo de servicio y dormitorio de servicio con armario empotrado. Su superficie es de setenta y siete metros y cuarenta y seis decímetros cuadrados de los cuales diez metros y veintiséis decímetros cuadrados corresponden a la solana y terraza. Linda por el frente con el rellano y hueco de escalera y el vuelo del portal del edificio; por la derecha, entrando con el piso (…) y vuelo de jardín común y por la espalda y por la izquierda con el vuelo de jardín común. Cuota: 2,552 %.”
Dicho piso forma parte de: urbana: Edificio (…), destinado a apartamentos, sito en el paraje de La Manga del Mar Menor (…) término municipal de Cartagena.
5ª) Que el dominio vigente de las 7/10 partes indivisas objeto de reanudación de tracto resulta de la inscripción 2ª (compra) y 3ª (Obra nueva y constitución de finca en régimen de propiedad horizontal), de fechas 6 de Octubre de 1967 y 27 de Febrero de 1969, respectivamente, a favor de los siguientes titulares:
I. L. J.
10,000000 % (1/10) del pleno dominio por título de propiedad horizontal.
H. B. J.
S. B. J.,
10,000000 % (1/10) del pleno dominio con carácter ganancial por título de propiedad horizontal.
P. A. E.
B. M. V.,
10,000000 % (1/10) del pleno dominio con carácter ganancial por título de propiedad horizontal.
L. R. P.
B. M. S.,
10,000000 % (1/10) del pleno dominio con carácter ganancial por título de propiedad horizontal.
K. G. T.
G. P. G. A. M.,
10,000000 % (1/10) del pleno dominio con carácter ganancial por título de propiedad horizontal.
M. A. J.
S. K.,
10,000000 % (1/10) del pleno dominio con carácter ganancial por título de propiedad horizontal.
P. S. M.
G. B. M. C.,
10,000000 % (1/10) del pleno dominio con carácter ganancial por título de propiedad horizontal.
6º) Dicho señor manifiesta en el acta que nos ocupa, que es dueño de dichas 7/10 partes indivisas de la finca, en virtud de la escritura de adición de herencia, adjudicación de otra y extinción de condominio, autorizada por la Notario de Cartagena, doña María Teresa Navarro Morell, el día veintisiete de Octubre de dos mil veintitrés, protocolo 3237, es decir, otorgado el mismo día que el acta de iniciación que nos ocupa y que se inserta como documento.
En el apartado “Título” de dicha escritura de adición de herencia, protocolo 3237, se hace constar lo siguiente:
“Se cita a estos efectos la herencia al fallecimiento de su tío don T. C. M., la cual se formalizo en escritura de fecha 19 de Diciembre de 1969 ante el Notario de La Unión, don Miguel Cuevas Cuevas, donde se documentó una décima parte de la finca habiendo adquirido también estas 7/10 partes tal y como se cita en el reconocimiento de propiedad efectuado por la esposa del citado don T. C. M., doña R. M. P., según acta de 15 de Diciembre de 1988, ante el mismo Notario don Miguel Cuevas Cuevas, a esa fecha Notario de Cartagena, quien había adquirido el total dominio de su marido a consecuencia de los pactos de los promotores del edificio.”
De la citada acta de manifestaciones de fecha 15 de Diciembre de 1988, que se inserta como documento unido al acta que nos ocupa, resulta que compareció doña R. M. P., viuda, para manifestar lo siguiente:
“Que aun cuando en la escritura de partición de herencia de don T. C. M., se hicieron diferentes adjudicaciones de porciones indivisas del piso (…) de facto, el disfrute pleno de dicha vivienda, a título de dueño, la ha realizado don L. I. C., y hoy los herederos de este, don D. L., don R. T. y don F. I. B.”
7ª) Tras dichos antecedentes, en la certificación que expedí, hice constar los siguientes obstáculos que impiden la tramitación del expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo interrumpido y que son los siguientes: No se acredita el título por el que cada uno de los propietarios de las 7/10 partes indivisas que se pretenden reanudar, transmitieron a don T. C. M., ya que sólo se hace constar, ahora, en el apartado título de adición de herencia otorgada al efecto, que fue “como consecuencia de los pactos de los promotores del expediente” y en la reseñada acta de manifestaciones lo único que acredita son las manifestaciones que hace la viuda el día 15 de Diciembre de 1988, de que “de facto” el disfrute pleno de dicha vivienda, a título de dueño, lo realizo don L. I. C., y hoy los herederos de este, don D. L., don R. T. y don F. I. B., pero en ningún caso pueden dichas manifestaciones suplir la falta de tracto que existe en cuanto a dichas 7/10 partes indivisas (Art. 20 Ley Hipotecaria); siendo el procedimiento más adecuado para la inscripción del dominio de dichas partes indivisas, la interposición de la acción declarativa de dominio contra los titulares registrales actuales de las citadas 7/10 partes indivisas, o en caso de estar fallecidos, contra sus herederos conocidos o desconocidos, suplicando se declare el dominio de dichas cuotas indivisas por el título que se alegue y se acredite por la parte demandante, ya que la valoración de la existencia de una mutación jurídico-real inmobiliaria sin causa negocial, como puede ser el caso de la usucapión, exige una determinación de los hechos, y de la valoración jurídica de los mismos, que escapa por completo tanto a la función notarial como a la registral, por lo que está reservada a la autoridad judicial, no pudiendo quedar en modo alguno al arbitrio de quien pretende la inscripción.
Fundamentos de Derecho:
Art. 18 Ley Hipotecaria. Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Art. 208.2. regla 2ª de la Ley Hipotecaria “Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.”
– En el caso que nos ocupa, no se acredita el título por el que cada uno de los propietarios de las 7/10 partes indivisas que se pretenden reanudar, transmitieron a don T. C. M., ya que como se ha hecho constar en los antecedentes de hecho, sólo se hace constar, ahora, en el apartado título de adición de herencia otorgada al efecto, que fue “como consecuencia de los pactos de los promotores del expediente” y en la reseñada acta de manifestaciones lo único que acredita son las manifestaciones que hace la viuda el día 15 de Diciembre de 1988, de que “de facto” el disfrute pleno de dicha vivienda, a título de dueño, lo realizo don L. I. C., y hoy los herederos de este, don D. L., don R. T. y don F. I. B., pero en ningún caso pueden dichas manifestaciones suplir la falta de tracto que existe en cuanto a dichas 7/10 partes indivisas (Art. 20 Ley Hipotecaria) siendo el procedimiento más adecuado para la inscripción del dominio de dichas partes indivisas, la interposición de la acción declarativa de dominio contra los titulares registrales actuales de las citadas 7/10 partes indivisas, o en caso de estar fallecidos, contra sus herederos conocidos o desconocidos, suplicando se declare el dominio de dichas cuotas indivisas por el título que se alegue y se acredite por la parte demandante, ya que la valoración de la existencia de una mutación jurídico-real inmobiliaria sin causa negocial, como puede ser el caso de la usucapión, exige una determinación de los hechos, y de la valoración jurídica de los mismos, que escapa por completo tanto a la función notarial como a la registral, por lo que está reservada a la autoridad judicial, no pudiendo quedar en modo alguno al arbitrio de quien pretende la inscripción.
En este sentido téngase en cuenta la Resolución de 29 de abril de 2015 la cual indica que el expediente de dominio no cabe, cuando el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, «sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o el de falta del título formal adecuado para la inscripción. Tales deficiencias no pueden superarse por medio de un expediente de dominio para reanudar el tracto, sino a través del reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del derecho del transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley Hipotecaria)».
En cuanto a la excepcionalidad de acudir a este expediente téngase en cuentas la doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, entre otras en Resoluciones de fechas 13/7/2017, 18/10/2017, 23/10/2018 y 26/5/2023 en virtud de las cuales el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (antes judicial) es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201, reglas 3.ª y 4.ª, de la Ley Hipotecaria).
Por todo ello la calificación registral del expediente ha de ser rigurosa, para evitar la vulneración de derechos de terceros (al permitirse una disminución en las formalidades) o la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias).
Por los referidos hechos y fundamentos de Derecho, se deniega la inscripción por el motivo señalado al principio de esta nota de calificación.
Prórroga. Se entiende prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 días contados desde que el interesado tenga noticia de esta calificación, en aplicación del Artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Ante la precedente nota de calificación, pueden los interesados: (…)
La registradora Fdo: Silvia Devora Gutiérrez Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Silvia Dévora Gutiérrez registrador/a de Registro Propiedad de La Unión 2 a día uno de abril del dos mil veinticuatro».
III
Contra la anterior nota de calificación, don F. I. B. interpuso recurso el día 1 de abril de 2024 en virtud de escrito en el que, resumidamente, señalaba lo siguiente, resumidamente:
«Antecedentes:
En escritura otorgada el 27 de Octubre de 2.023 ante la Notaria de Cartagena doña María Teresa Navarro Morell, número 3.237 de protocolo, adquirí el pleno dominio de un apartamento, objeto del expediente que motiva este recurso, sito en la Manga del Mar Menor, término de Cartagena, por título de extinción de condominio con mi hermano y con un sobrino hijo de hermano premuerto.
Los tres hermanos habíamos adquirido la finca por los siguientes títulos:
Tres décimas partes, por diversos títulos que no son objeto de este expediente.
Las restantes siete décimas partes, objeto del expediente, por herencia de nuestro padre, fallecido el 3 de Febrero de 1.971, L. I. C. según título de adición de herencia en la escritura de 27 de Octubre de 2.023 ante la Notaria de Cartagena doña María Teresa Navarro Morell, número 3.237 de protocolo, practicándose en dicha escritura simultáneamente la adjudicación a favor del hijo de mi hermano fallecido.
El referido apartamento aparece inscrito en Registro de la Propiedad, como el número treinta y dos de Propiedad Horizontal de la finca 10.162 dentro de la inscripción de obra nueva y propiedad horizontal siendo su escritura de 12 de agosto de 1.968 ante el Notario de La Unión don Miguel Cuevas Cuevas, correspondiendo a un edificio de cuarenta apartamentos, cuya inscripción según la certificación expedida para este expediente, lo fue en 6 de octubre de 1967 (compra del solar) y 27 de febrero de 1969 (obra nueva y propiedad horizontal).
Tal obra fue promovida por diez copropietarios, entre los que se encontraba Don T. C. M. y su esposa doña R. M. P., con el propósito de vender parte de los departamentos resultantes y en algunos casos, adjudicarse para uso propio alguno de los apartamentos.
Tracto interrumpido
En la escritura de adición de herencia se manifestó como título, que el causante (mi padre) había adquirido el apartamento al fallecimiento de su tío don T. C. M., si bien no se formalizó escritura alguna respecto a estas siete décimas partes (que en el registro aparecen a nombre de terceros).
El citado don T. C. M., era uno de los promotores de la construcción del edificio, teniendo inscrito en el registro, junto con su esposa, una décima parte del total del edificio por consecuencia de la declaración de obra y propiedad horizontal (si bien tal participación, respecto de este apartamento fue debidamente transmitida y documentada, formando parte de las 3/10 que no son objeto de expediente).
En el tracto sucesivo correspondiente a las siete décimas participaciones, falta el documento público inscribible de la trasmisión que se hizo por todos los promotores, adjudicando este apartamento a favor del nombrado T. C. M. y su esposa. Como consta en el expediente, este adquirente falleció el 18 de Octubre de 1.969, recién terminada la promoción, por lo que, por el solicitante del expediente se ignora como se documentó la transmisión. Pero que, de tal transmisión es cierta su realización, resulta de la propia finalidad de la promoción de la obra, de la que lógicamente se tendrían los documentos correspondientes a la promoción, pero de los que esta parte no dispone, habida cuenta de que el edificio construyó hace más de 55 años.
Y el siguiente eslabón por el que se inicia expediente, es la falta de documento público de transmisión hereditaria de dicho señor C. M., a favor de su sobrino don L. I. C.
En cumplimiento de lo dispuesto en la especialidad de la regla Segunda del art. 208 de la LH, se aportó además de la documentación acreditativa de las dos últimas transmisiones, una escritura de acta de manifestaciones de fecha 15 de diciembre de 1.988, ante el notario de Cartagena don Miguel Cuevas Cuevas, en la que doña R. M. P., viuda del repetido causante don T. C. M., hacía manifestación de que, a título de dueño, el apartamento lo disfrutaba don L. y posteriormente, sus hijos.
Pero este documento se aportaba como complementario y para justificar la petición, no como título inscribible de la transmisión, ya que no lo es.
Del contenido de este documento se infieren la existencia de las dos transmisiones:
La primera es la adquisición por el sr. C. M. y su esposa de la propiedad del apartamento, como comuneros de la promoción, por adjudicación a su finalización.
La segunda es la transmisión a favor de L. I. C. por herencia al fallecimiento del esposo de la compareciente.
En resumen, en la reanudación de tracto, nos faltan dos eslabones de extraordinaria dificultad de conseguir los títulos correspondientes a esas dos transmisiones, tenemos títulos públicos de las dos últimas transmisiones de las siete décimas partes.
Las resoluciones de 05-06-20 y 26-05-23, consideran que la doctrina sobre la extraordinaria dificultad para la formalización de los títulos intermedios, puede justificar el que excepcionalmente se acuda al expediente de dominio notarial, siempre que, a la conclusión del mismo, notario lo justifique debidamente.
Calificación recurrida
Por la Registradora de La Unión-2, se hacen unas manifestaciones de los hechos, coincidentes con lo aquí relatado, pero indica que el procedimiento más adecuado para la inscripción del dominio de las siete décimas partes es la interposición de una acción declarativa de dominio.
Entiende la registradora que no se acredita el título de la transmisión de las siete décimas partes a don T. C. M., siendo insuficiente que sea por consecuencia de los pactos de los promotores del edificio.
Se manifiesta que la valoración de la existencia de una mutación jurídico-real sin causa negocial, como puede ser el caso de la usucapión, exige la determinación de los hechos y la valoración jurídica de los mismos está reservada a la autoridad judicial.
Entendemos que la trasmisión de las participaciones a don T. C. M., que lo respalda. Ya hemos explicado el origen de los derechos de los diez promotores del edificio, y como en la finalización de los negocios jurídicos acordados por los promotores, se adjudican la totalidad de participaciones del apartamento al sr. C., si bien el solicitante no dispone de los documentos (privados o públicos) que los diez promotores suscribieron para la ejecución del negocio.
No estamos pidiendo un pronunciamiento sobre la existencia de un dominio, sino solo “declarar que hubo un acto o causa idóneo para la adquisición” (doctrina reiterada en R. 14/12/2012), ya que en todo caso, la transmisión fue cierta y a estos efectos es irrelevante la documentación que la recogió, como se manifiesta en las resoluciones de esa Dirección General: “porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la LH) se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del CC, 602 y siguientes de la LEC y 208 de la LH)” R. 3 de junio de 2020”. expediente que se tramite quedará perfectamente acreditada la exactitud de los títulos que se invocan.
“Debe en este punto recordarse, como ya se dijo en Resolución de 1 de agosto de 2012, que el Tribunal Supremo tiene declarado que los expedientes de dominio son procedimientos especiales dirigidos al exclusivo efecto de habilitar el título de dominio al que no lo tenga (Sentencia de 21 de marzo de 1910), de manera que su única finalidad es declarar que hubo un acto o causa idónea para la adquisición (Sentencia de 21 de febrero de 1919), Y este mismo Centro Directivo, en Resolución de 15 de noviembre de 1990 concluyó que ‘no resulta procedente imponer al titular actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios en que él no fuera parte (conforme artículo 285.III del Reglamento Hipotecario)”. (Resolución de 07/12/2012).
Manifiesta la Registradora, basándose en la doctrina acerca de la excepcionalidad del expediente para la reanudación de tracto, que la calificación registral del expediente ha de ser rigurosa, para evitar la vulneración de derechos de terceros (al permitirse una disminución de formalidades) o la elusión de obligaciones fiscales (las inherentes a las trasmisiones intermedias).
Entendemos que en el presente caso no hay ni va a haber vulneración de derechos de terceros, pues se notificará a los titulares registrales o a sus herederos, en su caso, cumpliendo los requisitos legales señalados para tales notificaciones, circunstancia que será objeto de calificación una vez se termine el expediente. Y respecto a las obligaciones fiscales, son transmisiones antiguas y prescritas.
Además, se ha de tener en cuenta que no se produce una total indefensión a tercero, ya que la tramitación y resolución del expediente, no produce excepción de cosa juzgada, al no tener la intensidad de pruebas de un juicio declarativo, si bien cuenta con una serie de garantías supletorias previstas por la propia LH para suplir la carencia de título escrito de dominio.
Alegaciones
“La Ley 13/2015 de 24 de junio, dio nueva redacción al artículo 208 de la Ley Hipotecaria contemplando un nuevo procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. En la nueva regulación legal, además de que la competencia para la tramitación del expediente ahora se encomienda al notario y no al juez, y se procede regularlo de manera novedosa, se contiene una previsión legal expresa acerca de cuándo existe o no verdadera interrupción del tracto sucesivo a los efectos de permitir su reanudación por la vía del expediente notarial regulado en dicho artículo. Lo anterior lo recoge la R. 02/10/2017, que además añade:
Además de esta previsión expresa, debe partirse de la doctrina reiterada de este Centro Directivo (Cfr. Resoluciones citadas en los ‘Vistos’) en virtud de la cual el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (antes judicial) es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor.
La doctrina de la Dirección General hoy, atemperada en aquellos casos en que la formalización de dicha adquisición revista una extraordinaria dificultad: Para justificar el atemperamiento de la rigidez de su doctrina tradicional, razona el Centro Directivo, que, en definitiva, la interrupción de tracto existe no solo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando el último eslabón registral no permite pasar al actual sino con una dificultad extraordinaria, la cual justifica que en estos casos se pueda entender que el tracto está interrumpido. Y que a esta relajación no es ajeno el art. 272 RH, cuando prevé el expediente de dominio no solo cuando se carezca de título escrito de dominio, sino también cuando el que se tuviera no fuera inscribible por cualquier causa que sea de difícil solución si se exigiera la titulación ordinaria. (Resoluciones 24-03-2015, 13-07-2017, 18-10-2017, 05-06-2020, 18-03-2021, 26-05-2023)
Por el contrario, cuando son varias (más de una) las transmisiones existentes no inscritas previas al título que se pretende inscribir, no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas. Incluso aunque existan títulos públicos de alguna de las sucesivas transmisiones (cfr. Resolución de 4 de julio de 2007), existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral.” (Resolución de 03/05/2011).
Debe, por tanto, como ya hizo la Resolución de 6 de agosto de 2012, estimarse el recurso conforme al artículo 272 del Reglamento Hipotecario, que permite al propietario acudir al expediente de dominio no sólo en el caso de carecer de título escrito de dominio, sino también en el caso de que, aun teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa.
Como manifiesta el Notario en el acta de iniciación del expediente, procede la tramitación del expediente para reanudar tracto, en primer lugar, por encontrarnos con la dificultad de elaborar los documentos correspondientes a las dos transmisiones de las que no disponemos título, por lo que procede la tramitación del expediente “cuando la obtención de la titularidad ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados” (Resoluciones de esa Dirección General de fechas 07/12/2012, 24/04/2015, 05/06/2020 y 26/05/2023) y especialmente, “respecto a los títulos en los que el promovente no ha intervenido ni tiene acción para obtenerlos según Resolución de la misma Dirección General de 13 de Julio de 2.017.
Ha reiterado la Dirección General, en resolución de 13 de junio de 2019, que no es preciso aportar un título fehaciente, que queda precisamente acreditado/suplido por el propio expediente de reanudación del tracto y que lo esencial es identificar perfectamente el tracto.
El expediente para la reanudación del tracto instado por quienes adquirieron, en documento privado, de quien a su vez había adquirido, también privadamente, del titular registral.–Estima la Dirección General que en este caso está plenamente justificado el recurso al expediente de dominio. (R. 20-6-2002 Doctrina reiterada en R. 3-2-2004).
Tras la desjudicialización de los expedientes de dominio, se ha dotado a éstos de las suficientes garantías jurídicas para su tramitación notarial, por eso entendemos que no procede la remisión a ningún tipo de procedimiento judicial para subsanar los defectos de los títulos intermedios en los que el solicitante del expediente no ha intervenido.
No deja de ser llamativo que se hayan eliminado a los juzgados del trámite de los expedientes, y que, al no quedar en el expediente suficientemente acreditado, como suele suceder, la titularidad de una transmisión, tengamos que acudir a los juzgados, en contra de lo que se pretendía con la modificación de la Ley en 2.015.
Tramitación del expediente
El expediente se tramita siguiendo escrupulosamente la normativa señalada por la legislación hipotecaria y notarial.
Como carácter esencial del expediente, y elemento básico de seguridad jurídica en la tramitación del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, es la citación a los titulares registrales o a sus herederos, lo que se verificará a lo largo del procedimiento.
En su consecuencia se practicará notificación a los titulares registrales de las siete participaciones, y en su caso a sus herederos.
Y se realizarán todas las actuaciones que corresponden al expediente por parte del Notario, quién tendrá que emitir su juicio de notoriedad, en el sentido que estime acreditado.
Legislación
Tramitación del recurso: arts. 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
Normas del expediente, arts. 208 y 203 de la misma
Reglamento Hipotecario, los artículos del título sexto que no se consideren derogados por la reforma de 2015.
Jurisprudencia
Las resoluciones de la Dirección General ya mencionadas a lo largo de este escrito.
La Dirección General tiene repetidamente declarado: “El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido tiene como finalidad suplir los títulos intermedios para lograr la concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral, en definitiva para facilitar el acceso al Registro de alguna relación jurídico inmobiliaria de cuyos títulos no puede disponerse, y siempre que realmente haya más de un eslabón roto en la cadena de titularidades (cfr. artículo 40, letra a) de la Ley Hipotecaria). Es así doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los ‘Vistos’) que el expediente judicial de reanudación de tracto sólo se utilizará en aquellos casos en que haya una real interrupción en la sucesión de la cadena de titulares, pues la finalidad del mismo es la de servir de cauce apropiado para declarar la efectiva adquisición por el promotor, pero únicamente en aquéllas hipótesis en que dicha adquisición no traiga causa directa del titular registral” Resolución de 30 de noviembre de 2000 que impone una interpretación restrictiva y la necesidad que la ruptura de tracto resulte del expediente).
La de 24-09-2021, manifiesta. “No puede el Registrador exigir la aportación fehaciente de todos los documentos acreditativos de la cadena de titularidades desde el titular registral al promotor del expediente”.
– No es necesaria acreditación fehaciente del título de la persona que transmitió a quien a su vez transmite al promotor, ya que, según el art. 285 RH, no se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho (cita también la R. 15. 11. 1990).
Reiteradas resoluciones declaran:
Debe partirse en primer lugar, de la doctrina reiterada de este Centro Directivo sobre el carácter excepcional del expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, que solo puede utilizarse en los supuestos en los que se haya dado una auténtica interrupción en la cadena de titularidades, por una triple razón, como ya se expuso en la Resolución de 3 de junio de 2020:
a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la LH), la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias;
b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la LH), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40. a) de la LH contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y
c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la LH), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del CC, 602 y siguientes de la LEC y 208 de la LH).
“El expediente todavía no se ha tramitado, con lo que difícilmente se cuenta con los elementos de juicio suficientes para poder llevar a cabo la función calificadora, amén de sustraer al notario su función y al interesado su derecho a que se tramite un procedimiento reglado con todas las garantías” (RDGSJyFP 02/07/2020).
Doctrina
J. M. G. G.: (Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, tomo III primera edición, pág. 1.410).
La finalidad del expediente para obtener la reanudación de tracto sucesivo interrumpido de fincas que, estando inmatriculadas, sin embargo, su historial jurídico no está actualizado por constar inscritas a nombre de un antecesor careciéndose de títulos intermedios, que no están inscritos.
En todo caso el expediente de reanudación de tracto solo cabe cuando exista propiamente una interrupción del tracto sucesivo, no cuando existe el título público intermedio que se pretende suplir.
El mismo autor en el mismo epígrafe, hace las siguientes consideraciones:
El expediente de dominio constituye un medio supletorio para cuando no se dispone de título público o éste no es inscribible.
Existe interrupción de tracto cuando una persona dispone de título no inscribible, ya que en la realidad figurará como dueño, y en cambio en el Registro se produce una discordancia determinante de interrupción de tracto, aunque se trate de solo un eslabón.
El expediente de reanudación de tracto tiene por objeto la “concordancia entre el registro y la realidad” En el expediente de dominio existen toda una serie de garantías formales y materiales que cubren perfectamente la falta de título público directamente inscribible.
No produce excepción de cosa juzgada, al no tener la intensidad de pruebas de un juicio declarativo, si bien cuenta con una serie de garantías supletorias previstas por la propia LH para suplir la carencia de título escrito de dominio.
Y cita la resolución de 22 de enero de 2.002 que admite la utilización del expediente por la mera cuestión de que el promotor del expediente no adquirió directamente del titular registral, sino que, entre éste y aquél existían transmisiones intermedias que no tuvieron acceso al Registro, por lo cual está plenamente justificada la utilización del expediente.
L. C. S. R.: Derecho Inmobiliario Registral. Pág. 377.
En principio, la única forma posible de concordar aquí el Registro con la realidad, sería inscribir todo lo que dejó de inscribirse hasta llegar al asiento que había de ser apoyo y fundamento del que a su favor instase el titular actual. Pero esta procedimiento –único que puede calificarse con propiedad, de reanudación de tracto sucesivo–, sería dificultoso y caro, sobre todo cuando el último asiento fuese muy antiguo. Por ello, la vigente legislación hipotecaria prevé y regula la reanudación de la vida registral, operando “per saltum”.
Reanudación de la vida registral y no del tracto sucesivo interrumpido, porque éste no se reanuda (en ello estriba, precisamente, su utilidad y su finalidad) sino que renace: la primera inscripción de esta nueva fase del historial hipotecario de la finca, no trae causa del último asiento de la fase anterior, es más: lo cancela. No hay tracto sucesivo entre ambas fases, aunque sí dentro de cada una de ellas; no se reanuda sino que se reinicia.
Es ésta otra manifestación de la distinción expuesta entre inmatriculación y primera inscripción. Porque el asiento que se practique como consecuencia de estos procedimientos, registralmente será una primera inscripción, es decir, abstraída de la causalidad inscrita, limite inicial del tracto y, sin embargo, no será de inmatriculación porque la finca ya está incorporada al Registro».
IV
La registradora de la Propiedad suscribió informe el día 15 de abril de 2024 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 3, 20, 40 y 208 de la Ley Hipotecaria; 660 del Código Civil; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de mayo de 1988, 19 de septiembre y 7 de diciembre de 2012, 24 de marzo y 29 de abril de 2015, 14 y 28 de abril, 23 de mayo, 8 de junio y 20 de diciembre de 2016, 3 de enero de 2017 y 4 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de noviembre de 2021 y 16 de junio de 2022.
1. Es objeto de este expediente decidir si procede la tramitación del procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria en el que la registradora señala como obstáculos que impiden la tramitación del expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo interrumpido el no acreditarse el título por el que cada uno de los propietarios de las 7/10 partes indivisas que se pretenden reanudar, transmitieron a don T. C. M. El recurrente se opone alegando la doctrina sobre la extraordinaria dificultad para la formalización de los títulos intermedios, puede justificar el que excepcionalmente se acuda al expediente de dominio notarial, siempre que, a la conclusión del mismo, notario lo justifique debidamente.
2. Con carácter previo, este Centro Directivo ha reiterado desde la Resolución de 20 de diciembre de 2016, que el registrador al tiempo de expedir la certificación debe manifestar las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción una vez terminado el procedimiento, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resoluciones de 8 de junio de 2016 y 4 de diciembre de 2019). Y ello sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, a la vista de todo lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203.1, sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (cfr. Resolución de 20 de diciembre de 2016).
Por la misma razón, si en el momento de solicitud de la certificación consta al registrador algún obstáculo que pueda impedir la inscripción ulterior del expediente de dominio, podría y debería advertirlo para evitar seguir la tramitación de un expediente que finalmente no va a poder ser inscrito. En este sentido el registrador hace bien en advertir que a su juicio no se reúnen los requisitos para la tramitación del expediente, si bien eso no debe impedir la expedición de la certificación. El notario así podrá finalizar la tramitación ante los obstáculos advertidos por el registrador, como ha ocurrido en el presente caso, o seguir su tramitación, pudiendo entonces aportar pruebas o justificación suficiente de la procedencia del expediente que desvirtúen en su caso las dudas del registrador.
3. Entrando en el fondo del asunto, la Ley 13/2015, de 24 de junio, dio nueva redacción al artículo 208 de la Ley Hipotecaria contemplando un nuevo procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
En la nueva regulación legal, además de que la competencia para la tramitación del expediente ahora se encomienda al notario y no al juez y se procede a regularlo de manera novedosa, se contiene una previsión legal expresa acerca de cuándo existe o no verdadera interrupción del tracto sucesivo a los efectos de permitir su reanudación por la vía del expediente notarial regulado en dicho artículo.
Así, en su apartado primero establece que «no se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada».
Además de esta previsión expresa, debe partirse de la doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») en virtud de la cual el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (antes judicial) es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil y 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción.
4. En el presente caso el promotor del expediente adquirió las 7/10 partes indivisas por título de adición de herencia de su padre, don L. I. C., el día 27 de octubre de 2023. En dicho título se hace constar lo siguiente: «Se cita a estos efectos la herencia al fallecimiento de su tío don T. C. M., la cual se formalizó en escritura de fecha 19 de Diciembre de 1969 ante el Notario de La Unión, don Miguel Cuevas Cuevas, donde se documentó una décima parte de la finca habiendo adquirido también estas 7/10 partes tal y como se cita en el reconocimiento de propiedad efectuado por la esposa del citado don T. C. M., doña R. M. P., según acta de 15 de Diciembre de 1988, ante el mismo Notario don Miguel Cuevas Cuevas, a esa fecha Notario de Cartagena, quien había adquirido el total dominio de su marido a consecuencia de los pactos de los promotores del edificio».
De la citada acta de manifestaciones de fecha 15 de diciembre de 1988, que se inserta como documento unido al acta que nos ocupa, resulta que compareció doña R. M. P., viuda, para manifestar lo siguiente: «Que aun cuando en la escritura de partición de Herencia de Don T. C. M., se hicieron diferentes adjudicaciones de porciones indivisas del piso (…), del Edificio (…), de La Manga del Mar Menor, de facto, el disfrute pleno de dicha vivienda, a título de dueño, la ha realizado Don L. I. C. y hoy los herederos de este, Don D. L., Don R. T. y Don F. I. B.».
En el presente caso, tal y como señala la registradora en su calificación, no se acredita el título material o causa de la adquisición por el que cada uno de los propietarios de las 7/10 partes indivisas que se pretenden reanudar, transmitieron a don T. C. M., ya que sólo se hace constar, ahora, en el apartado título de adición de herencia otorgada al efecto, que fue «como consecuencia de los pactos de los promotores del expediente» y en la reseñada acta de manifestaciones lo único que acredita son las manifestaciones que hace la viuda el día 15 de diciembre de 1988, de que «de facto» el disfrute pleno de dicha vivienda, a título de dueño, lo realizo don L. I. C., y hoy los herederos de este, don D. L., don R. T. y don F. I. B., pero en ningún caso pueden dichas manifestaciones suplir la falta de tracto que existe en cuanto a dichas 7/10 partes indivisas.
Es decir, efectivamente puede existir una extraordinaria dificultad de aportar títulos formales, pero el problema que se plantea en el presente expediente es que el título material o causa de la adquisición no ha quedado expresado ya que se hacen meras menciones a «pactos de los promotores» y que «de facto» se disfrutaba de la vivienda.
En este sentido como ya señaló la Resolución de 30 de mayo de 1988 no cabe, pues, utilizar el procedimiento de reanudación del tracto, «y no puede ser de otro modo si se tienen en cuenta las exigencias básicas de orden substantivo, procesal o hipotecario; efectivamente, en tal hipótesis el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), el de falta del título formal adecuado para la inscripción, pero tal deficiencia no puede ser superada a través de un expediente de las características procedimentales del ahora debatido, sino a través del reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20-V-1.º de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del derecho del transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley Hipotecaria) (…) Desde la perspectiva exclusivamente hipotecaria se llegaría a idéntico resultado por cuanto el asiento a favor del transmitente del promotor está bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) de modo que su rectificación por vía de una nueva inscripción de transferencia sólo procede, de conformidad con el artículo 40, letra a) de la Ley Hipotecaria, por la presentación del título adecuado –construido tal como se apuntó anteriormente– o por la resolución judicial que ordene la rectificación, recaída en juicio declarativo entablado contra el titular del asiento a rectificar (artículo 40 párrafo 2.º de la Ley Hipotecaria)».
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de junio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez
