En el recurso interpuesto por don José Antonio Pellicer Ballester, notario de Murcia, contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Murcia número 6, don Eduardo Cotillas Sánchez, por la que se suspende la expedición de certificación solicitada para un procedimiento de inmatriculación de finca.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita el día 4 de enero de 2024 por el notario de Murcia don José Antonio Pellicer Ballester, en unión de copia de escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada el día 3 de marzo de 2023 ante el referido notario, con el número 363 de protocolo, se solicitaba que se expidiera certificación para inmatriculación de finca.
II
Presentados dichos documentos en el Registro de la Propiedad de Murcia número 6, fueron objeto de la siguiente nota de calificación:
«Asiento: 115 Diario: 122.
Calificada negativamente la instancia que antecede y suspendida la expedición de Certificación solicitada, por los siguientes hechos y fundamentos de Derecho
Hechos:
Se presenta el día cuatro de enero de dos mil veinticuatro, bajo el Asiento 115 del Diario 122, instancia suscrita por el Notario de Murcia Don José Antonio Pellicer Ballester de fecha cuatro de enero de dos mil veinticuatro que ha sido presentada en unión de copia de escritura de herencia otorgada en Murcia ante el Notario Don José Antonio Pellicer Ballester de fecha tres de marzo de dos mil veintitrés, protocolo 363/2023, en la que se solicita que se expida certificación para inmatriculación de finca.
1. Dispone el artículo 203 de la ley hipotecaria que el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas: El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. El procedimiento se iniciará mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos: a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios. b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas. c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro. d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.
Disponiendo la regla tercera del artículo 203 de la ley hipotecaria que el Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
Incluso resulta del precedente documento en su folio 19 «requerimiento para la inmatriculación de la finca», que el Notario autorizante acepta el requerimiento «que se tramitará separadamente a la presente escritura y complementará a la misma». Pero ahora no se ha presentado el Acta de inicio que se dice se tramitará, sino únicamente el precedente documento en unión de una instancia solicitando se expida la certificación y la práctica de la correspondiente anotación preventiva; cuando, por lo dicho, el título para ello no es la escritura de partición de herencia, sino el acta de inicio del expediente de inmatriculación referida junto con la propia escritura de partición.
Téngase en cuenta que del precedente documento no resultan datos tales como quienes sean los poseedores de la finca que se pretende inmatricular, o las cargas a que pueda hallarse afecta con expresión de sus titulares y domicilios, y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación,
Y en este caso en vez del acta previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, se presenta una instancia en unión de escritura de herencia otorgada en Murcia ante el Notario Don José Antonio Pellicer Ballester de fecha tres de marzo de dos mil veintitrés, protocolo 363/2023, que no el acta al que se refiere el requerimiento contenido en la escritura de herencia que se acompaña.
Fundamentos de Derecho: conforme al artículo 203 reglas tercera y cuarta de la ley hipotecaria.
Contra la precedente calificación (…)
Documento firmado electrónicamente por el registrador. Este documento ha sido firmado con firma electrónica reconocida por Eduardo Cotillas Sánchez registrador/a de Registro de la Propiedad de Murcia 6 a día veinticuatro de enero de dos mil veinticuatro.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la Propiedad de Alcantarilla, doña Ana María Pagán Pérez, quien emitió la siguiente calificación el día 16 de febrero de 2024: «Inadmitir por las razones expuestas, sin entrar en el fondo, la solicitud de calificación sustitutoria por improcedencia de la misma en el supuesto del artículo 203 de la Ley Hipotecaria».
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don José Antonio Pellicer Ballester, notario de Murcia interpuso recurso el día 27 de marzo de 2024 en virtud de escrito en el que señalaba lo siguiente:
«Expongo:
I. El día 3 de marzo de 2023, con el número 363 de Protocolo, otorgué escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
En dicha escritura se inventarió con el número 7 una finca, manifestando los comparecientes que la misma no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad.
En la misma escritura, los comparecientes, como herederos y adjudicatarios de dicha finca, me realizaron el siguiente requerimiento:
"Requerimiento para la inmatriculación de la finca descrita bajo el número 7.–Don J. D., doña M. J., don A., don J. M. y doña M. L. T. M. me requieren a mí, el Notario, para que inicie el expediente de inmatriculación de la finca descrita, en la presente escritura bajo el número 7, de conformidad con el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Los domicilios de los propietarios colindantes con la finca objeto de inmatriculación son los que constan en la certificación catastral descriptiva y gráfica que ha quedado incorporada.
Yo, el Notario, siendo competente para la tramitación de dicha [sic] expediente, acepto el referido requerimiento, que se tramitará separadamente a la presente escritura y complementará a la misma (…)"
II. En fecha 4 de enero de 2024 se solicitó al registro de la propiedad número seis de Murcia certificación registral de la finca para el inicio del correspondiente expediente de inmatriculación, recibiendo del registrador de la propiedad don Eduardo Cotillas Sánchez en fecha 25 de enero de 2024 la negativa a expedir dicha certificación, en los términos que resultan de la misma (...).
III. En fecha 26 de enero de 2024 se solicitó del referido registrador la designación del registro correspondiente para la calificación sustitutoria, en base al pie de recurso de su calificación desestimatoria, designándose al registro de la propiedad de Alcantarilla, al que remití la documentación para dicha calificación sustitutoria.
IV. En fecha 16 de febrero de 2024 he recibido dicha calificación sustitutoria, inadmitiendo la registradora la calificación sustitutoria, sin entrar en el fondo del asunto, al considerar que en este caso no procede la utilización del procedimiento de calificación sustitutoria (…).
V. Que no habiendo admitido el registrador de la propiedad del número seis de Murcia la expedición de la certificación solicitada es por lo que procedo a interponer el presente recurso, solicitando que expida la certificación solicitada, en base a lo siguiente:
Primero. Cumplimiento de los requisitos del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Los requisitos exigidos por el artículo 203 de la Ley Hipotecaria se cumplen:
1. La solicitud del inicio de expediente consta expresamente en la referida escritura de herencia, donde consta un requerimiento por los promotores para su inicio.
2. La descripción de la finca objeto de inmatriculación cumple con las exigencias legales, estando descrita en el inventario de la escritura de herencia.
3. Los datos de los promotores y sus domicilios son los que constan en la comparecencia de la escritura.
4. El título de propiedad es la reiterada escritura de herencia, en la que los promotores son los herederos y adjudicatarios de la finca.
5. La certificación catastral está incorporada a la escritura de herencia, donde constan los titulares catastrales colindantes y sus domicilios.
6. Al no indicarlos los promotores, es evidente que no disponen de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen como cargas y gravámenes que sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes, distintos de los que constan en la certificación catastral descriptiva y gráfica.
7. Al manifestar los comparecientes que las fincas que forman en inventario de la herencia se encuentran libres de arrendatarios, en la finca objeto de inmatriculación no existen poseedores distintos de los promotores, que son herederos y adjudicatarios, y al no encontrarse la finca inmatriculada, según sus manifestaciones, es evidente que para los promotores la finca objeto de inmatriculación no está afecta a cargas.
8. También se cumple el requisito de la regla tercera del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, ya que por mí, como Notario, se levanta el acta exigida, incluida en la referida escritura de herencia, acta que se tramitará aparte del título que la contiene, como se indica en el requerimiento.
No entiendo que el registrador no admita que la escritura de herencia pueda contener un requerimiento para el inicio del expediente de inmatriculación, cuando muchas escrituras incluyen requerimientos con diferentes finalidades, envíos de copias simples o autorizadas a Registros u Organismos Públicos, por ejemplo.
Segundo.
El registrador sustituido se niega a expedir la certificación por una cuestión formal, al no admitir que el requerimiento para iniciar el expediente regulado en el artículo 203 de la LH se realice en la misma escritura de herencia, exigiendo que se realice en acta aparte, lo que no exige el referido artículo.
Considero que el procedimiento es adecuado para solicitar la certificación registral, independientemente de lo argumentado, más aun siguiendo el criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de julio de 2020, para un supuesto de reanudación de tracto sucesivo:
"La Dirección General estima el recurso, señalando que lo procedente es expedir la certificación sin perjuicio de la calificación final que pueda hacer la registradora a la vista de las pruebas aportadas e incorporadas al acta final aprobatoria del expediente, donde podrán alegarse y justificarse las dificultades extraordinarias que permiten excepcionar la doctrina general de imposibilidad de tramitación del expediente por el promovente causahabiente del titular registral. Mientras no finalice el expediente y se expida en su caso acta de acreditación de la reanudación del tracto, no podrán valorarse todos los elementos de prueba objeto de calificación. Debiendo entretanto procederse a la expedición de la certificación, con las salvedades y advertencias que considere la registradora conveniente realizar."
Tercero.
En cuanto a la calificación de la registradora sustituta, se limita a argumentar que en este supuesto no procede la calificación sustitutoria, inadmitiendo el procedimiento sin entrar en el fondo del asunto.
La sustituta considera que el fondo del asunto es que ella debe decidir, en base a los libros del registro sustituido, el texto de la certificación solicitada de que la finca está o no inmatriculada, cuando lo que no admite el sustituido es el procedimiento, que sí es el fondo del asunto.
Pese a lo que indica la consulta referida por la registradora sustituta, el registrador sustituido sí califica el título en base al que se solicita la certificación registral, considerando que no se ajusta al procedimiento del artículo 203 LH, lo que es objeto de la calificación sustitutoria solicitada: si el procedimiento utilizado es el adecuado para que el registrador expida certificación que acredite que la finca está o no inmatriculada o tiene dudas fundadas.
Es evidente que la Registradora sustituta no puede remitir al sustituido el texto de la certificación y, en su caso, de la anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación, porque no dispone de los elementos necesarios para ello, sino determinar si el procedimiento utilizado es el adecuado para que el sustituido expida la certificación solicitada, en los términos antes expuestos, y de esta forma iniciar el expedientes de inmatriculación o suspenderlo, según los términos de la certificación que expida el registrador.
Por lo anterior solicito se tenga por presentado este escrito y con ello se revoque la nota de calificación y que el registrador de la propiedad número seis de Murcia expida certificación en la que indique si la finca se encuentra o no inmatriculada o tiene dudas fundadas, con la finalidad de que el Notario pueda realizar su función y los interesados puedan ejercer su derecho a que se tramite un procedimiento reglado con todas las garantías.»
V
El registrador de la Propiedad suscribió informe el día 8 de abril de 2024 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 201, 203, 228 y 326 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de octubre de 2014, 19 de febrero, 9 de octubre y 17 de noviembre de 2015, 21 de marzo, 21, 22 y 26 de abril, 8 y 27 de junio y 20 de diciembre de 2016 y 27 de octubre y 22 de noviembre de 2017.
1. Es objeto de este expediente decidir si es inscribible o no una instancia suscrita por notario acompañada de escritura de partición de herencia donde se solicita la expedición de certificación para iniciar procedimiento de inmatriculación de una finca no inscrita.
El registrador suspende la expedición de dicha certificación al exigir que la misma sea solicitada en virtud de un acta de inicio de procedimiento en base al artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
El notario recurrente se opone alegando que existe en la escritura de partición de herencia requerimiento para la inmatriculación de la finca.
2. Con anterioridad a la presentación del recurso, se presentó el día 19 de febrero de 2024 en el Registro, por vía telemática, acta inicial para tramitación de expediente de inmatriculación otorgada en Murcia, el mismo día, con el número 276 de su protocolo, por la que solicita al Registro la certificación, a los efectos de su inmatriculación conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria, por la que subsanó el defecto apreciado por el registrador.
A este respecto hay que recordar la doctrina de este centro directivo (vid., por todas, la Resolución de 25 de abril de 2018) según la cual la subsanación del defecto y la práctica en su caso de la inscripción solicitada no son obstáculo para la interposición del recurso contra la calificación del registrador. Como ha puesto de manifiesto esta Dirección General en diversas ocasiones, y previene el artículo 325 de la Ley Hipotecaria, conforme a nuestro vigente sistema legal, la subsanación de los defectos indicados por el registrador en la calificación no impide a cualquiera de los legitimados, incluido el que subsanó, la interposición del recurso, ni implica desistimiento de la instancia ni decaimiento de su objeto en caso de que la subsanación haya tenido lugar tras la interposición del recurso, por lo que procede su resolución.
3. En cuanto el alcance y efectos de la calificación sustitutoria, es preciso aclarar que es doctrina consolidada de este Centro Directivo que el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación, ceñida a los defectos esgrimidos por el registrador sustituido.
La intervención del registrador sustituto debe limitarse a confirmar o revocar la nota de calificación y en este último caso, y si la revocación es total, debe acompañar el texto comprensivo de los términos en que deba practicarse el asiento (cfr. artículo 19 bis.3.ª de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso, la registradora sustituta se limita a argumentar que en este supuesto no procede la calificación sustitutoria, inadmitiendo el procedimiento sin entrar en el fondo del asunto, cuando lo procedente hubiera sido determinar si procede o no la expedición de certificación y la práctica de la anotación preventiva solicitada, y de resolver positivamente su actuación, se limitaría a acordar la expedición de la certificación, siendo el registrador sustituido el que debiera expedirla y practicar la anotación solicitada.
4. Entrando en el objeto del recurso, la regla tercera del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria, al que se remite el artículo 201.1 de la misma ley, con carácter imperativo, dispone:
«El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado que concurren las siguientes circunstancias: a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral. b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna. c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones». En el supuesto del procedimiento de rectificación de fincas, el artículo 201.1 dispone que "en cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita".»
5. A la vista de estos preceptos el recurso no puede ser estimado. El procedimiento se debe iniciar mediante solicitud acompañada del acta en la que se documenta el inicio de dicho procedimiento y formularse en el curso de un expediente que se está tramitando.
Sólo la certificación solicitada por el notario con los requisitos contemplados legalmente dentro de este expediente de jurisdicción voluntaria –y no cualquier otra solicitud de certificación– es la que tiene la virtualidad de producir la iniciación de la actuación registral prevista en la Ley Hipotecaria para la inmatriculación por este procedimiento. Su iniciación es voluntaria, pero sus normas son de orden público y no alterables por los interesados, como todos los procedimientos de jurisdicción voluntaria.
6. En el caso de este expediente, resulta que en virtud de instancia privada se solicita la práctica de la anotación y la expedición de la certificación unida a la escritura de herencia, que no contiene acta de inicio del expediente para inmatriculación, sin acompañar el acta de inicio contemplada en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Por tanto, lo único que contiene es el requerimiento para la inmatriculación de la finca, que acepta el notario, por ser competente, lo que determinará la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que imperativamente exige que el trámite de solicitud de certificación sea con observancia de las formalidades previstas en el mismo y a las que ya se ha hecho referencia, entre las que figura la remisión al registrador de la copia del acta de inicio para solicitar la expedición de certificación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 25 de junio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.
