Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don H. M. F., en nombre y representación y como administrador único de la sociedad «Mini Pobi, SL», contra la negativa del registrador Mercantil III de Valencia, don Carlos Javier Orts Calabuig, a inscribir la escritura de constitución de dicha sociedad.

Hechos

I

Mediante escritura otorgada el día 25 de febrero de 2025 ante el notario de Valencia, don José Manuel Valiente Cabadés, con el número 571 de protocolo, se constituyó la sociedad «Mini Pobi, S.L.».

El artículo 2 de los estatutos sociales tenía el contenido que, en lo que interesa en este expediente, se transcribe:

«Articulo 2. Objeto.

La sociedad tendrá por objeto:

(i) (…)

(ii) La dirección y gestión de la participación de la Sociedad en el capital de otras entidades mediante la correspondiente organización de medios personales y materiales, pudiendo, cuando la participación en su capital lo permita, ejercer la dirección y el control de dichas entidades mediante la pertenencia a sus órganos de administración social, así como mediante la prestación de servicios de gestión y administración de dichas entidades.

(iii) La administración, dirección y gestión del conjunto de las actividades empresariales de otras entidades a través de la participación en sus órganos de administración y decisión, mediante la correspondiente organización de medios materiales y personales.

(iv) (…)

Dichas actividades podrán ser desarrolladas por la Sociedad total o parcialmente, de modo indirecto, mediante la titularidad de acciones o participaciones en sociedades de idéntico o análogo objeto.

Si las disposiciones legales exigieran para el ejercicio de alguna de las actividades comprendidas en el objeto social alguna titulación o autorización administrativa, o la inscripción en algún Registro Público, dichas actividades habrán de realizarse por persona que ostente la requerida titulación y, en su caso, no podrán iniciarse hasta que se hayan cumplido los requisitos legales antes exigidos.»

Y el artículo 23 tiene el siguiente contenido:

«Artículo 23. Retribución del órgano de administración.

La retribución de los administradores consistirá en una asignación fija en metálico que determinará la junta general.

La remuneración se entenderá establecida para cada ejercicio de doce meses. En consecuencia, si un ejercicio social tuviere una duración menor a doce meses, el importe de la retribución se reducirá proporcionalmente.

Si la administración y representación de la Sociedad se encomiendan a un consejo de administración y un miembro del consejo de administración es nombrado consejero delegado o se le atribuyen funciones ejecutivas en virtud de otro título (el “Consejero Ejecutivo”), el Consejero Ejecutivo percibirá adicionalmente una retribución compuesta por los siguientes conceptos, que se concretarán en su contrato conforme a lo previsto en el art. 249 de la Ley:

a) una asignación fija;

b) la eventual indemnización por cese o por resolución de su relación con la Sociedad;

c) las cantidades a abonar por la Sociedad en concepto de primas de seguro o de contribución a sistemas de ahorro.

El importe máximo de la remuneración anual del conjunto de los administradores será aprobado por la junta general, y permanecerá vigente en tanto no se apruebe su modificación. Salvo que la junta general determine otra cosa, la distribución de la retribución entre los distintos administradores se establecerá por acuerdo de éstos y, en casos del consejo de administración, por decisión del mismo, que deberá tomar en consideración las funciones y responsabilidades atribuidas a cada consejero, atendiendo, en particular, a los compromisos asumidos por la Sociedad en los contratos que hubiera celebrado con los Consejeros Ejecutivos.

La retribución prevista en este artículo será compatible e independiente del pago de los honorarios o salarios que pudieran acreditarse frente a la Sociedad, por prestación de servicios o por vinculación laboral, según sea el caso, con origen en una relación contractual distinta de la derivada del cargo de Administrador, los cuales se someterán al régimen legal que les fuere aplicable.

La Sociedad está autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para los administradores.»

II

Presentada el día 4 de marzo de 2025 dicha escritura en el Registro Mercantil de Valencia, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«El registrador Mercantil que suscribe, previo el consiguiente examen y calificación, de conformidad con los artículos 18 del Código de Comercio y 6 del Reglamento del Registro Mercantil, certifica que ha resuelto practicar la inscripción del documento en el folio electrónico inscripción 1, habiendo resuelto no practicar la inscripción de los extremos que constan a continuación conforme a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:

Hechos:

Diario/Asiento: 2025/6229.

F. presentación: 04/03/2025.

Entrada: 1/2025/7.934,0.

Sociedad: Mini Pobi SL.

Hoja: V-224286.

Autorizante: Valiente Cabadés José Manuel.

Protocolo: 2025/571 de 25/02/2025.

Fundamentos de Derecho:

1. (…) 2. Artículo 2.º, apartados (ii) y (iii) en su integridad, dado que se contempla como actividad incursa en el objeto social la dirección y gestión de la participación de la sociedad en el capital de otras entidades, siendo pues simplemente una posición estática de propiedad de ciertos bienes. La administración o gestión de dichas participaciones o acciones como actividad distinta de la titularidad de la que es una facultad inherente, supone un supuesto directamente subsumible en la prohibición contenida en el artículo 178.2 RRM y guarda analogías evidentes con él, pues tan inútil y dado a confusión parece incluir en el objeto actos a través de los que se realizan una actividad como las facultades insitas en un derecho, en este sentido la Dirección General no ha sido en absoluto favorable a admitir como objeto social la administración de los propios bienes. Arts. 23 LSC y 178 RRM, RDGRN de 25 de julio de 1992, 10 de junio de 1993, y 21 de diciembre de 2004, También la RDGSJFP de 5 de febrero de 2020 rechaza una fórmula similar desde otros fundamentos, cual es invadir o incidir en el ámbito reservado a las empresas de servicios de inversión en la Ley del Mercado de Valores, en concreto en los artículos 122 y sts, fundamentalmente el artículo 125 d), sin que conste el apartado del artículo 123 que permitiría la no aplicación de dicha normativa especial. Defecto de carácter denegatorio. 3. Artículo 23.º “b) la eventual indemnización por cese o por resolución de su relación con la sociedad”, dado que se transcribe parcialmente tal sistema de retribución tipificado en el artículo 217 LSC que exceptúa de tal indemnización que el cese sea por incumplimiento de las funciones de administrador y por tanto también comprendiéndolo (RDGRN de 20 de abril y 23 de mayo de 1998, que vedaron la transcripción parcial de normas legales al dar lugar a interpretaciones varias e inseguras) defecto de carácter denegatorio. Y 4. Artículo 23.º de los estatutos sociales, último párrafo “La sociedad está autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para sus administradores”. Es claro que la finalidad del artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital, aparte de destruir la presunción de la gratuidad del cargo, es determinar el concreto o concretos sistemas retributivos que pueden ser cumulativos, pero no alternativos (salvo por lo interpretado por el Centro Directivo para el supuesto de consejeros ejecutivos aplicando la flexibilidad a que hacía referencia la STS de 26 de febrero de 2018). En el presente caso, en el artículo 230 de los estatutos sociales, se fija como sistema retributivo la asignación fija en metálico, y dejando a un lado las retribuciones de los consejeros ejecutivos, se establece otro más cual es contratar un seguro de responsabilidad civil, que paga la sociedad y beneficia a los administradores. En efecto, la cobertura de tal seguro se aplica sobre los errores u omisiones que puedan cometer los directores y administradores al tomar decisiones. Cubre pues, demanda de socios y empleados de la empresa como también reclamaciones de agentes reguladores, competidores o clientes en contra de aquellos. Es un sistema retributivo tipificado en el artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital, al incardinarse en el apartado g) del mismo y la fórmula utilizada “la sociedad está autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para sus administradores”, es claro que permite al propio órgano de administración contratar o no tal seguro, de tal forma que se aplicará un concepto retributivo o no al margen de la determinación que exige el artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital. Si la norma estatutaria estableciera, “que la sociedad contratará un seguro de responsabilidad civil para sus administradores” nada habría que objetar. No es éste el caso, pues se establece la opción de aplicar o no tal sistema, de la forma que es rechazable y así ha sido vedada la fórmula “la retribución podrá consistir en...” y admitida “la retribución consistirá en…”. La Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse, repetidamente, en diversas Resoluciones de las que resulta que el concreto sistema de retribución de los administradores debe estar claramente establecido en estatutos, determinando si dicho sistema consiste en una participación en beneficios, con los límites legalmente establecidos, en dietas, en un sueldo mensual o anual, en seguros de vida, planes de pensiones, utilización en beneficio propio de bienes sociales, en entrega de acciones o derechos de opción sobre las mismas o cualquier otro sistema que se desee establecer. Así, en concreto, la Resolución de 12 de noviembre de 2003 (cuyo criterio ha sido reiterado en las Resoluciones de 16 de febrero y 7 de marzo de 2013 y 17 de junio de 2014, entre otras), mantuvo que el régimen legal de retribución de los administradores exige que se prevea en estatutos, de forma expresa, que el administrador es retribuido, para así destruir la presunción de gratuidad, y también la determinación de uno o más sistemas concretos para la misma, de suerte que en ningún caso quede a la voluntad de la junta general o del órgano de administración –en este caso– su elección o la opción entre los distintos sistemas retributivos, que pueden ser cumulativos pero no alternativos. Artículo 217 1-SC, STS 893/2011 de 19 de diciembre y 412/2013 de 18 de junio. RDGSJFP de 25 de mayo de 2021. Defecto de carácter denegatorio. Se han cumplido en su integridad los trámites previstos en el artículo 18 del Código de Comercio y 6 y 15 del Reglamento del Registro Mercantil. Asimismo, como ha manifestado la Dirección General de los Registros y del Notariado reiteradamente, no puede desconocerse a tales efectos la independencia que tiene cada Registrador al ejercitar su función calificadora bajo su propia exclusiva responsabilidad conforme al citado art. 18 del Código de Comercio (RDGRN de 5 de julio de 2011).

Valencia, trece de marzo de dos mil veinticinco.

Sin perjuicio de proceder a la subsanación de los defectos anteriores y obtener la inscripción del documento, en relación con la presente calificación puede: (…)».

III

Contra la anterior nota de calificación, don H. M. F., en nombre y representación y como administrador único de la sociedad «Mini Pobi, S.L.», interpuso recurso el día 3 de abril de 2025 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos de Derecho:

«Primero. Sobre la dirección y gestión de participaciones en otras sociedades (artículo 2.º, apartados (ii) y (iii)).

El Registrador deniega la inscripción de los apartados (ii) y (iii) del artículo 2.º de los estatutos, relativo al objeto social, argumentando que la gestión y administración de participaciones es una facultad inherente a su titularidad y que su inclusión podría generar confusión con actividades reservadas a las empresas de servicios de inversión. Concretamente, la parte subrayada es la parte del objeto social de la sociedad que se considera incorrecta:

(ii) La dirección y gestión de la participación de la Sociedad en el capital de otras entidades mediante la correspondiente organización de medios personales y materiales, pudiendo, cuando la participación en su capital lo permita, ejercer la dirección y el control de dichas entidades mediante la pertenencia a sus órganos de administración social, así como mediante la prestación de servicios de gestión y administración de dichas entidades.

(iii) La administración, dirección y gestión del conjunto de las actividades empresariales de otras entidades a través de la participación en sus órganos de administración y decisión, mediante la correspondiente organización de medios materiales y personales.

Consideramos errónea esta argumentación por los siguientes motivos:

La gestión activa de participaciones constituye una actividad económica legítima y plenamente inscribible en el Registro Mercantil. No se comparte la interpretación de que la inclusión de dicha actividad en el objeto social sea innecesaria, dado que la sociedad en cuestión es una sociedad holding, cuya esencia radica precisamente en la administración y gestión activa de sus participaciones.

La titularidad de participaciones en otras sociedades no implica por sí sola el ejercicio de una gestión activa sobre las mismas. De hecho, un titular puede limitarse a una mera tenencia patrimonial sin intervenir en la dirección de las sociedades participadas o, en su caso, delegar dicha gestión en terceros. En el presente caso, los estatutos de la sociedad definen expresamente su objeto como la dirección y gestión de sus participaciones mediante la organización de medios personales y, en su caso, la dirección y control efectivo de las entidades participadas, incluyendo su presencia en los órganos de administración cuando resulte oportuno.

Asimismo, no puede sostenerse que esta actividad colisione con las funciones reservadas a las empresas de servicios de inversión, pues la gestión establecida en los estatutos se circunscribe exclusivamente a las participaciones propias de la sociedad recurrente en otras entidades y no a la prestación de servicios a terceros en relación con participaciones ajenas. Solo en este último caso, efectivamente, la actividad estaría reservada a sociedades de servicios de inversión, conforme a la normativa vigente.

En este mismo sentido, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha reiterado que la gestión de participaciones en sociedades no es una actividad sujeta a la normativa del mercado de valores ni restringida a empresas de servicios de inversión. Así lo confirmó en su Resolución de 17 de mayo de 2024, en la que declaró expresamente:

(…) el mero hecho de que la sociedad comprenda entre sus actividades algunas de las que pueden constituir actividades reguladas y sujetas a la Ley del Mercado de Valores no la somete a su regulación. Nada hay en el título constitutivo de la sociedad que permita hacer semejante afirmación pues la mera inclusión en el objeto social de actividades como las descritas ni implica que se traten de actividades de inversión con relación a terceros y sujetas a la Ley del Mercado de Valores ni que exista una voluntad de sujetarse a su regulación (vid. Resolución de 26 de enero de 2016).

El registrador entiende que es necesario precisar que la participación a que se refiere el objeto social lo sea en las sociedades filiales o al menos controladas por la que se constituye, pero dicha exigencia no encuentra acomodo legal. Y es que lo relevante no es que una sociedad adquiera participaciones o acciones de otra sociedad, sino que el servicio que presta o la actividad de inversión que desarrolla sean llevadas a cabo con carácter habitual o profesional (dentro del marco regulado), por cuenta de tercero (vid. el artículo 8 del Real Decreto 813/2023, de 8 de noviembre, sobre el régimen jurídico de las empresas de servicios de inversión y de las demás entidades que prestan servicios de inversión). Téngase en cuenta que la sociedad se encontrará sujeta a la Ley del Mercado de Valores aun si opera por cuenta propia si lo hace en el marco de sus relaciones con tercero y en el marco de su actividad profesional o comercial (artículos 122.1, 123.1, 125.1 y 128.1.a) de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión). No cabe exigir una concreción de actividades cuando las relacionadas dentro del objeto social no implican per se la sujeción al tipo legal especial previsto en la normativa del mercado de valores ni existe indicio alguno de que las actividades puedan llevarse a cabo de modo que determine su sujeción a dicha norma. La función esencial del objeto social es determinar las actividades que va a desarrollar la sociedad de capital (artículo 23.b) de la Ley de Sociedades de Capital), y no la determinación de las que no va a desarrollar, siendo aquellas las que se presumen exactas y validas mientras no se declare judicialmente lo contrario (artículo 20.1 del Código de Comercio). En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

A la luz de lo expuesto, queda acreditado que la actividad de dirección, gestión y explotación de participaciones sociales por parte de la sociedad recurrente no entra en el ámbito de aplicación de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, dado que no concurren los elementos esenciales que determinan la sujeción a dicha normativa.

Segundo. Sobre la indemnización por cese del administrador (artículo 23.º, apartado b) de los estatutos sociales).

El fundamento de la denegación, según se indica, se basa en que la redacción estatutaria (artículo 23.º apartado b) no excluye expresamente la posibilidad de indemnización en caso de cese del administrador por incumplimiento de sus funciones, argumentando el Registrador que tal omisión podría generar inseguridad jurídica y que debería haberse transcrito íntegramente el artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC). Con los debidos respecto, esta parte considera que esa afirmación parte de una premisa incorrecta, porque el apartado b) al que hace referencia solamente recoge las retribuciones que podría recibir el Consejero Ejecutivo en caso de que la administración de la sociedad se confíe a un consejo de administración, concretamente el artículo de los estatutos cuestionado dice así: “Si la administración y representación de la Sociedad se encomiendan a un consejo de administración y un miembro del consejo de administración es nombrado consejero delegado o se le atribuyen funciones ejecutivas en virtud de otro título (el ‘Consejero Ejecutivo’), el Consejero Ejecutivo percibirá adicionalmente una retribución compuesta por los siguientes conceptos, que se concretarán en su contrato conforme a lo previsto en el art. 249 de la Ley: (…)”.

En este contexto de retribución del consejero ejecutivo, se ha reflejado el contenido del artículo 249.4 de la LSC, en ningún momento se está transcribiendo el artículo 217 de la misma ley, pues es el artículo 249.4 el que regula la retribución de los consejeros por funciones ejecutivas y que establece, entre otras cosas, lo siguiente:

“En el contrato se detallarán todos los conceptos por los que pueda obtener una retribución por el desempeño de funciones ejecutivas, incluyendo, en su caso, la eventual indemnización por cese anticipado en dichas funciones y las cantidades a abonar por la sociedad en concepto de prima de seguro o de contribución a sistema de ahorro.”

Dicho precepto no aborda, ni de forma expresa ni tácita, la posibilidad de excluir indemnizaciones en caso de incumplimiento por parte del consejero delegado. Y no lo hace porque no es esa su finalidad: su propósito se limita a delimitar los conceptos retributivos que pueden integrar el contenido del contrato del consejero delegado, sin reiterar restricciones que ya están previstas en otros preceptos de la misma ley. La exclusión de indemnización por incumplimiento se encuentra regulada en disposiciones de carácter imperativo, por lo que exigir su reiteración en este artículo carece tanto de necesidad como de lógica sistemática.

Dicho esto, no tiene sentido exigir en los estatutos una precisión que ni siquiera la propia ley considera necesaria en el artículo concreto que estamos transcribiendo. Reproducir el contenido del artículo 249.4 LSC de forma fiel no genera inseguridad jurídica, sino todo lo contrario: asegura la coherencia con la normativa vigente.

Por todo ello, se solicita que se revoque la calificación negativa y se proceda a la inscripción del artículo estatutario tal y como fue presentado, en tanto que se ajusta al tenor literal del artículo 249.4 LSC y no incurre en transcripción parcial ni genera la supuesta inseguridad jurídica alegada.

Tercero. Sobre la contratación de un seguro de responsabilidad civil para administradores (artículo 23.º, último párrafo).

El Registrador deniega la inscripción de esta disposición alegando que la fórmula “la sociedad está autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para sus administradores” introduce una indeterminación contraria al artículo 217 de la LSC.

Dicha calificación debe ser revocada porque:

Esta parte no considera que la facultad otorgada a la sociedad para autorizar la contratación de un seguro de responsabilidad civil para sus administradores contravenga lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital (LSC, en adelante). Dicho precepto requiere, en todo caso, que el sistema de retribución de los administradores esté previsto en los estatutos y, en este sentido, el artículo 23 de los estatutos de la sociedad cumple con esta exigencia, ya que establece de manera clara y precisa que el cargo de administrador será retribuido mediante una asignación fija en metálico. Además, se define el plazo de la retribución, los aspectos específicos aplicables al “Consejero Ejecutivo”, el procedimiento de aprobación de la retribución y su vigencia hasta que se adopte un nuevo acuerdo al respecto. El hecho de que, de manera complementaria, pueda contratarse un seguro de responsabilidad civil no desvirtúa la finalidad del artículo 217 de la LSC, que consiste en eliminar la presunción de gratuidad del cargo, cuando así se presenta, estableciendo uno o varios sistemas de retribución, al objeto de evitar que estos puedan ser elegidos de forma alternativa a discreción de la junta general. En este mismo sentido se pronuncian las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notarios (DGRN) que cita el Registro Mercantil de Valencia en la calificación emitida y que esta parte no considera aplicables al caso en cuestión (resoluciones de 16 de febrero de 2013 y 17 de junio de 2014).

La resolución de 17 de junio de 2014 abordó el caso de una sociedad mercantil que había modificado el artículo de sus estatutos relativo a la retribución del órgano de administración, quedando redactado de la siguiente manera: “El cargo del órgano de administración de la sociedad será retribuido. La concreta remuneración se determinará anualmente en Junta General”. El Registro Mercantil de Madrid calificó dicha redacción como defectuosa, argumentando que no es admisible que la determinación del sistema de retribución quede al arbitrio exclusivo de la Junta General.

En dicha resolución, la DGRN enfatizó que los estatutos deben prever, de manera expresa, que el cargo de administrador es retribuido, destruyendo así la presunción de gratuidad del mismo. Asimismo, deben establecerse uno o varios sistemas concretos de retribución. Se precisa, además, que dichos sistemas pueden ser cumulativos, pero en ningún caso alternativos, ya que permitir la alternancia implicaría dejar a discreción de la Junta General la elección de los sistemas retributivos, lo cual contravendría lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital.

La DGRN resolvió acertadamente en el contexto de dicho caso, pues la redacción otorgada al artículo estatutario sobre la retribución del órgano de administración dejaba al arbitrio de la Junta General la elección del sistema retributivo. Sin embargo, esta situación no se corresponde con el caso aquí planteado. En nuestro caso, queda claramente establecido que la retribución será fija en metálico, con la posibilidad de contratar de forma complementaria un seguro de responsabilidad civil. Se establece, claramente, que los sistemas de retribución serán cumulativos y no alternativos, eliminando cualquier ambigüedad respecto a la determinación de la retribución.

Idéntico caso se da en la otra resolución de la DGRN citada por el Registro Mercantil de Valencia, de 16 de febrero de 2013, en la que el artículo estatutario sobre la retribución de los administradores se redacta como sigue: “El cargo de administrador será remunerado, fijando anualmente la Junta de Socios la remuneración”. Es patente que dicho pronunciamiento tampoco puede resultar aplicable al presente caso, en el que como ya se ha expuesto, la retribución ha sido claramente definida como fija en metálico, con la posibilidad de complementarse mediante la contratación de un seguro de responsabilidad civil, estableciéndose este último sistema de retribución (seguro de responsabilidad civil) como una retribución cumulativa y nunca alternativa. Por tanto, las circunstancias y fundamentos de la resolución de 2013 tampoco guardan paralelismo con el presente caso.

En definitiva, en virtud de lo expuesto, la redacción del último párrafo del artículo 23 de los estatutos sociales aprobados cumplen con todos los requisitos legales establecidos por la LSC, por lo que no existe justificación para denegar su inscripción total.»

IV

El registrador Mercantil emitió su informe y, mediante escrito de fecha 24 de abril de 2025, elevó el expediente a este Centro Directivo. En dicho informe expresaba que, el día 8 de abril de 2025, se dio traslado del recurso interpuesto al notario autorizante de la escritura calificada, sin que se hayan recibido alegaciones suyas.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1271 y 1272 del Código Civil; 1, 2, 18, 20.1 y 117 del Código de Comercio; 22.1.b), 23.b), 23.e), 28, 56.1.e), 217, 218, 219, 220, 227, 228, 232, 234, 236, 249, 249 bis, 260, 529 quindecies, 529 septdecies, 529 octodecies, 529 novodecies y 541 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; 122, 123, 125, 126, 128, 129 y 131 de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión; 1, 2, 3, 4, 7, 8 y 9 del Real Decreto 813/2023, de 8 de noviembre, sobre el régimen jurídico de las empresas de servicios de inversión y de las demás entidades que prestan servicios de inversión; 6, 15 y 178 del Reglamento del Registro Mercantil; las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 1992, 21 de abril de 2005, 24 y 25 de abril y 31 de octubre de 2007, 29 de mayo de 2008, 28 de septiembre de 2010, 19 de diciembre de 2011, 19 de diciembre de 2012, 18 y 25 de junio de 2013, 26 de febrero de 2018 y 13 de mayo de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de noviembre de 1956, 1 de diciembre de 1982, 25 de julio y 13, 14 y 15 de octubre de 1992, 5 de abril, 10 de junio, 1 de septiembre y 15 de diciembre de 1993, 11 de diciembre de 1995, 17 y 20 de abril y 23 de mayo de 1998, 8 de julio y 18 de noviembre de 1999, 8 de enero de 2000, 12 de abril de 2002, 12 de noviembre de 2003, 21 de diciembre de 2004, 29 de enero de 2005, 14 de julio de 2006, 23 de septiembre de 2008, 15 de octubre de 2010, 23 de marzo, 5 de abril, 4, 17 y 29 de junio, 5 de julio, 5 de septiembre y 14 y 15 de noviembre de 2011, 25 de enero, 2 de febrero, 13 de marzo, 8 y 19 de mayo y 14 y 15 de noviembre de 2012, 16 de febrero, 5, 7, 16 y 19 de marzo, 3 de abril, 23 de mayo y 11 de noviembre de 2013, 29 de enero, 25 de febrero, 5 y 11 de marzo, 12 de mayo, 17 de junio, 10 de julio y 26 de septiembre de 2014, 19 de febrero, 12 y 25 de marzo, 1 de abril, 5 y 16 de junio, 30 de julio, 7 y 17 de septiembre y 5 de noviembre de 2015, 26 de enero, 4 de abril, 10 de mayo, 17 de junio y 2 de noviembre de 2016, 13 de septiembre de 2017, 31 de octubre, 8 de noviembre y 12 de diciembre de 2018 y 27 de febrero y 9 de agosto de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero y 4 de junio de 2020, 3 de febrero, 18 de marzo, 26 de abril, 25 de mayo, 7 de julio y 10 de noviembre de 2021, 4 y 5 de diciembre de 2023, 17 de mayo y 21 y 30 de octubre de 2024 y 13 de mayo de 2025.

1. El artículo 2 de los estatutos sociales incorporados a la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso incluye, en la determinación del objeto social, entre otras, las siguientes actividades:

«(ii) La dirección y gestión de la participación de la Sociedad en el capital de otras entidades mediante la correspondiente organización de medios personales y materiales, pudiendo, cuando la participación en su capital lo permita, ejercer la dirección y el control de dichas entidades mediante la pertenencia a sus órganos de administración social, así como mediante la prestación de servicios de gestión y administración de dichas entidades.

(iii) La administración, dirección y gestión del conjunto de las actividades empresariales de otras entidades a través de la participación en sus órganos de administración y decisión, mediante la correspondiente organización de medios materiales y personales».

2. Según el primero de los defectos expresados en la calificación, el registrador deniega la inscripción de la escritura porque «se contempla como actividad incursa en el objeto social la dirección y gestión de la participación de la sociedad en el capital de otras entidades, siendo pues simplemente una posición estática de propiedad de ciertos bienes. La administración o gestión de dichas participaciones o acciones como actividad distinta de la titularidad de la que es una facultad inherente, supone un supuesto directamente subsumible en la prohibición contenida en el artículo 178.2 RRM y guarda analogías evidentes con él, pues tan inútil y dado a confusión parece incluir en el objeto actos a través de los que se realizan una actividad como las facultades ínsitas en un derecho, en este sentido la Dirección General no ha sido en absoluto favorable a admitir como objeto social la administración de los propios bienes. Arts. 23 LSC y 178 RRM, RDGRN de 25 de julio de 1992, 10 de junio de 1993, y 21 de diciembre de 2004, También la RDGSJFP de 5 de febrero de 2020 rechaza una fórmula similar desde otros fundamentos, cual es invadir o incidir en el ámbito reservado a las empresas de servicios de inversión en la Ley del Mercado de Valores, en concreto en los artículos 122 y sts, fundamentalmente el artículo 125 d), sin que conste el apartado del artículo 123 que permitiría la no aplicación de dicha normativa especial».

El recurrente alega que la gestión activa de participaciones constituye una actividad económica legítima y plenamente inscribible en el Registro Mercantil, y la inclusión de dicha actividad en el objeto social no es innecesaria, dado que la sociedad en cuestión es una sociedad holding, cuya esencia radica precisamente en la administración y gestión activa de sus participaciones. Añade que la titularidad de participaciones en otras sociedades no implica por sí sola el ejercicio de una gestión activa sobre las mismas, pues un titular puede limitarse a una mera tenencia patrimonial sin intervenir en la dirección de las sociedades participadas o, en su caso, delegar dicha gestión en terceros; y, en el presente caso, los estatutos de la sociedad definen expresamente su objeto como la dirección y gestión de sus participaciones mediante la organización de medios personales y, en su caso, la dirección y control efectivo de las entidades participadas, incluyendo su presencia en los órganos de administración cuando resulte oportuno. Por último, alega que no puede sostenerse que esta actividad colisione con las funciones reservadas a las empresas de servicios de inversión, pues la gestión establecida en los estatutos se circunscribe exclusivamente a las participaciones propias de la sociedad recurrente en otras entidades y no a la prestación de servicios a terceros en relación con participaciones ajenas.

3. Este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse en un gran número de ocasiones sobre la importancia que tiene el objeto social y sobre los requisitos para su correcta inscripción en el Registro Mercantil. Al respecto, es doctrina reiterada que la trascendencia que el objeto social tiene tanto para los socios y administradores como para los terceros que entren en relación con la sociedad justifica la exigencia legal de una precisa determinación del ámbito de actividad en el que debe desenvolverse la actuación del nuevo ente, si bien la diversa composición cualitativa que puede adoptar el patrimonio social posibilita la dedicación de la sociedad a una multitud de actividades económicas absolutamente dispares, siempre que estén debidamente delimitadas. Con carácter general, debe entenderse que esa determinación ha de hacerse de modo que acote suficientemente un sector económico o un género de actividad mercantil legal o socialmente demarcados.

Tanto el artículo 23.b) de la Ley de Sociedades de Capital como el artículo 178 del Reglamento del Registro Mercantil exigen que la definición estatutaria del objeto social se realice mediante la determinación de las actividades que lo integren.

La citada disposición reglamentaria especifica el contenido de esa determinación mediante una doble limitación: a) no pueden incluirse en el objeto «los actos jurídicos necesarios para la realización o el desarrollo de las actividades indicadas en él», y b) en ningún caso puede incluirse como parte del objeto social «la realización de cualesquiera otras actividades de lícito comercio ni emplearse expresiones genéricas de análogo significado». La primera prohibición se justifica por una evidente razón de claridad: si las facultades representativas de los administradores se extienden a todos los actos comprendidos en el objeto social (artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital) esa representación abarca todos los actos expresivos de la capacidad de obrar de la sociedad, por lo cual la farragosa enumeración de actos jurídicos debe proscribirse por innecesaria. La segunda limitación, se debe a que esa clase de fórmulas («cualesquiera otras actividades de lícito comercio», a las que a veces se añadía, en una vieja cláusula de estilo, el giro «acordadas por la junta general») convertía el objeto en indeterminado y genérico.

4. La decisión sobre si determinada cláusula concreta es o no suficientemente determinativa del contenido del objeto social no siempre es sencilla por lo que este Centro Directivo ha ido elaborando una doctrina, muy consolidada (vid. las Resoluciones de 15 de octubre de 2010, 5 de septiembre de 2011, 2 de febrero, 19 de mayo y 14 y 15 de noviembre de 2012, 19 de marzo y 11 de noviembre de 2013, 29 de enero de 2014 y 4 de abril de 2016, entre otras citadas en los «Vistos» de la presente), que permite seguir determinadas pautas de actuación. Dicha doctrina se asienta en la consideración de que las prohibiciones contenidas en el Reglamento, precisamente por ese carácter, deben aplicarse con la debida mesura de modo que no sean objeto de una extensión a supuestos que no pueden calificarse como indiscutiblemente contenidos en su ámbito. Así, este Centro Directivo entendió, en Resolución de 1 de diciembre de 1982, que «únicamente habrá indeterminación cuando se utilice una fórmula omnicomprensiva de toda posible actividad comercial o industrial en donde se empleen unos términos generales, pero no existirá esta indeterminación si a través de términos concretos y definidos se señala una actividad de carácter general».

En la misma línea, la Resolución de 25 de enero de 2012 (confirmada en su doctrina por otras posteriores) ha puesto de manifiesto que la determinación ha de hacerse de modo que acote suficientemente un sector económico o un género de actividad mercantil legal o socialmente demarcados.

Esta Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse reiteradamente sobre la posibilidad de inscribir cláusulas como la que incluye en el objeto social «la mera administración del patrimonio de los socios» (vid. Resolución de 19 de marzo de 2013), o «adquirir, poseer y enajenar con fines de inversión a corto, medio y largo plazo valores de cualquier clase, bienes muebles e inmuebles» (vid. Resolución de 29 de enero de 2014). Y en Resolución de 17 de mayo de 2024 ha admitido la inscripción del objeto social consistente en «la participación en el capital de otras sociedades o entidades, civiles o mercantiles, ya sea adquiriendo por cualquier título, oneroso o gratuito, acciones de cualesquiera otras sociedades anónimas o participaciones de sociedades de responsabilidad limitada, ya sea haciéndose por cualquier acto jurídico con la titularidad de cuotas de participación en otras entidades, bien sean de nacionalidad española o extranjera. La administración, gestión, dirección y explotación de dichas acciones, participaciones sociales o cuotas de participación mediante la correspondiente organización de medios materiales y personales, así como la enajenación, venta, permuta o realización de cualquier otro acto jurídico que implique el ejercicio de los derechos incorporados a dichas partes o cuotas sociales».

5. A la luz de las anteriores consideraciones no puede rechazarse la inscripción de la cláusula objeto de debate en los términos en que ha sido redactada. Es innegable que las actividades controvertidas pueden llevarse a cabo en el ámbito de las actividades propias de los comerciantes (vid. artículos 1 y 2 del Código de Comercio), y como tal susceptible de ser desarrollada bajo forma societaria.

En el presente caso, debe entenderse que las actividades sociales cuestionadas son lícitas y posibles en términos generales, y por ello cumplen dos de los requisitos que para todo objeto de contrato imponen los artículos 1271 y 1272 del Código Civil –vid., respecto de la sociedad de responsabilidad limitada, el artículo 56.1.e) de la Ley de Sociedades de Capital–. Tales actividades están suficientemente delimitadas y pueden integrar el objeto social y no puede entenderse que se oscurezca la delimitación del objeto social y se contravengan las exigencias derivadas del artículo 178.2 del Reglamento del Registro Mercantil que, como ha quedado expuesto anteriormente, se justifica en evidentes razones de claridad.

6. También debe rechazarse la objeción expresada por el registrador consistente en que, a su juicio, las referidas actividades invaden o inciden en el ámbito reservado a las empresas de servicios de inversión en la Ley del Mercado de Valores.

El Título Quinto de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, contiene actualmente la regulación de las llamadas empresas de servicios de inversión que, por la especialidad de las actividades que desarrollan, se encuentran sujetas a una fuerte intervención pública.

Su artículo 122.1 las define así: «Las empresas de servicios de inversión son aquellas empresas cuya actividad principal consiste en prestar servicios de inversión o en realizar actividades de inversión con carácter profesional a terceros sobre los instrumentos financieros sometidos a esta ley y sus disposiciones de desarrollo y adoptan una de las formas jurídicas que establece el artículo 128.1 de esta ley».

De dicha regulación resulta que las sociedades de capital que han de quedar sujetas a su régimen han de reunir una triple condición: desarrollar la actividad de prestación de servicios o de inversión de modo profesional y en relación a terceros, llevarla a cabo con relación a los instrumentos financieros sujetos a la propia ley y adoptar alguna de las formas jurídicas especificadas en su artículo 128.1: sociedad de valores, agencia de valores, sociedades gestoras de carteras o empresas de asesoramiento financiero.

Las sociedades que reúnan dichos requisitos están sujetas a previa autorización administrativa (artículo 131), y a inscripción en los registros administrativos de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (artículo 129.1), así como obligadas a incluir en su denominación social la forma especial adoptada (artículo 129.2) El sistema se completa mediante la prohibición de realizar dichas actividades o a utilizar las denominaciones especiales a cualquier sociedad que no se sujete al contenido de la ley, prohibiendo la inscripción en el Registro Mercantil en caso de contravención (artículo 129.5).

Debido a la amplitud de las actividades reguladas, la ley determina cuáles son los servicios y actividades de inversión sujetos a ella, entre los que se encuentran la ejecución de órdenes por cuenta de clientes, la negociación por cuenta propia, la gestión de carteras o el asesoramiento en materia de inversión (artículo 125.1), a los que se añaden como servicios auxiliares, entre otros, el asesoramiento a empresas sobre estructura del capital, estrategia industrial y cuestiones afines, así como el asesoramiento y demás servicios en relación con fusiones y adquisiciones de empresas (artículo 126).

Desde una perspectiva negativa, la ley contiene una extensa relación de exclusiones en relación a empresas que, aun dedicándose a las actividades comprendidas, bien quedan sujetas a otras normas especiales (como las entidades aseguradoras, artículo 123.1.a), bien a las obligaciones derivadas de actividad profesional (artículo 123.1.c), o cuya situación dentro de un grupo aconseja la exclusión (artículo 123.1.b).

De la regulación expuesta se sigue que para que una sociedad de capital se encuentre sujeta a las exigencias de la Ley del Mercado de Valores es preciso que el objeto que constituya su actividad se acomode a sus previsiones sin que la mera referencia a actividades que pueden quedar cubiertas por la norma sea suficiente si dichas actividades no se llevan a cabo en los estrictos términos en que la ley lo exige.

Así lo entendió la Resolución de 29 de enero de 2014 (en relación a la entonces vigente Ley 24/1988, de 28 julio, del Mercado de Valores), cuando afirmó que: «(…) el mero hecho de que la sociedad tenga prevista como una de sus actividades la compra y venta de valores (sin más especificación, vid artículo 2 en relación con el citado artículo 62 de la Ley) no la convierte en sujeto activo del Mercado de Valores ni en sujeto obligado al cumplimiento de los rigurosos requisitos que para los mismos exige la legislación especial». Añadiendo más adelante: «(…) la cláusula que constituye el objeto de este expediente se refiere a una actividad genérica (compra y venta de valores) que puede estar regulada o no en función del concurso de determinados elementos del tipo legal cuya ausencia en este caso concreto hace inviable la exigencia de una concreción mayor o la exclusión expresa de una Ley cuyos supuestos de aplicación no concurren (vid Resolución de 29 de enero de 2005)».

Por su parte, la Resolución de 10 de noviembre de 2021 (vigente el Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores), afirmó, en relación con un objeto social que comprendía la inversión y participación en otras sociedades lo siguiente: «Es necesario advertir que la actividad a que se refiere el texto controvertido no consiste en la prestación de servicios a terceros, sino en la inversión del patrimonio de la propia compañía. Resulta evidente que, en tal caso, no existe prestación alguna de servicios de inversión, que en todo caso exige un tercero que los reciba».

En el presente caso, y como resulta de los anteriores razonamientos y del criterio mantenido por esta Dirección General en la citada Resolución de 17 de mayo de 2024, debe entenderse que el mero hecho de que la sociedad comprenda entre sus actividades algunas de las que pueden constituir actividades reguladas y sujetas a la Ley del Mercado de Valores no la somete a su regulación. Nada hay en el título constitutivo de la sociedad que permita hacer semejante afirmación pues la mera inclusión en el objeto social de actividades como las descritas ni implica que se traten de actividades de inversión con relación a terceros y sujetas a la Ley del Mercado de Valores ni que exista una voluntad de sujetarse a su regulación (vid. Resolución de 26 de enero de 2016).

Lo relevante no es que una sociedad adquiera participaciones o acciones de otra sociedad sino que el servicio que presta o la actividad de inversión que desarrolla sean llevadas a cabo con carácter habitual o profesional (dentro del marco regulado), por cuenta de tercero (vid. el artículo 8 del Real Decreto 813/2023, de 8 de noviembre, sobre el régimen jurídico de las empresas de servicios de inversión y de las demás entidades que prestan servicios de inversión). Téngase en cuenta que la sociedad se encontrará sujeta a la Ley del Mercado de Valores aun si opera por cuenta propia si lo hace en el marco de sus relaciones con tercero y en el marco de su actividad profesional o comercial (artículos 122.1, 123.1, 125.1 y 128.1.a) de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión).

No cabe exigir una concreción de actividades cuando las relacionadas dentro del objeto social no implican per se la sujeción al tipo legal especial previsto en la normativa del mercado de valores ni existe indicio alguno de que las actividades puedan llevarse a cabo de modo que determine su sujeción a dicha norma. La función esencial del objeto social es determinar las actividades que va a desarrollar la sociedad de capital (artículo 23.b) de la Ley de Sociedades de Capital), y no la determinación de las que no va a desarrollar, siendo aquellas las que se presumen exactas y validas mientras no se declare judicialmente lo contrario (artículo 20.1 del Código de Comercio).

Por todo ello, no cabe sino concluir en la revocación del primero de los defectos objeto de impugnación.

7. El segundo y el tercero de los defectos objeto de este recurso se refieren al artículo de los estatutos sociales relativo a la retribución de los administradores, redactado de la siguiente forma:

«Artículo 23. Retribución del órgano de administración.

La retribución de los administradores consistirá en una asignación fija en metálico que determinará la junta general.

La remuneración se entenderá establecida para cada ejercicio de doce meses. En consecuencia, si un ejercicio social tuviere una duración menor a doce meses, el importe de la retribución se reducirá proporcionalmente.

Si la administración y representación de la Sociedad se encomiendan a un consejo de administración y un miembro del consejo de administración es nombrado consejero delegado o se le atribuyen funciones ejecutivas en virtud de otro título (el “Consejero Ejecutivo”), el Consejero Ejecutivo percibirá adicionalmente una retribución compuesta por los siguientes conceptos, que se concretarán en su contrato conforme a lo previsto en el art. 249 de la Ley:

a) una asignación fija;

b) la eventual indemnización por cese o por resolución de su relación con la Sociedad;

c) las cantidades a abonar por la Sociedad en concepto de primas de seguro o de contribución a sistemas de ahorro.

El importe máximo de la remuneración anual del conjunto de los administradores será aprobado por la junta general, y permanecerá vigente en tanto no se apruebe su modificación. Salvo que la junta general determine otra cosa, la distribución de la retribución entre los distintos administradores se establecerá por acuerdo de éstos y, en casos del consejo de administración, por decisión del mismo, que deberá tomar en consideración las funciones y responsabilidades atribuidas a cada consejero, atendiendo, en particular, a los compromisos asumidos por la Sociedad en los contratos que hubiera celebrado con los Consejeros Ejecutivos.

La retribución prevista en este artículo será compatible e independiente del pago de los honorarios o salarios que pudieran acreditarse frente a la Sociedad, por prestación de servicios o por vinculación laboral, según sea el caso, con origen en una relación contractual distinta de la derivada del cargo de Administrador, los cuales se someterán al régimen legal que les fuere aplicable.

La Sociedad está autorizada para contratar un seguro de responsabilidad civil para los administradores.»

8. Según el segundo defecto de los impugnados (tercero de la nota de calificación) el registrador fundamenta su negativa a la inscripción de tal disposición estatutaria relativa a «la eventual indemnización por cese o por resolución de su relación con la sociedad», porque, a su juicio, «se transcribe parcialmente tal sistema de retribución tipificado en el artículo 217 LSC que exceptúa de tal indemnización que el cese sea por incumplimiento de las funciones de administrador y por tanto también comprendiéndolo (RDGRN de 20 de abril y 23 de mayo de 1998, que vedaron la transcripción parcial de normas legales al dar lugar a interpretaciones varias e inseguras)».

Para resolver esta cuestión debe tenerse en cuenta que, según el artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital, si es retribuido el cargo de los administradores deberá constar, en todo caso, en los estatutos sociales el sistema de retribución.

La Sala Primera del Tribunal Supremo ha afirmado que la exigencia de constancia estatutaria del carácter retribuido del cargo de administrador y el sistema de retribución «aunque también tutela el interés de los administradores, tiene por finalidad primordial potenciar la máxima información a los accionistas a fin de facilitar el control de la actuación de éstos en una materia especialmente sensible, dada la inicial contraposición entre los intereses particulares de los mismos en obtener la máxima retribución posible y los de la sociedad en minorar los gastos y de los accionistas en maximizar los beneficios repartibles –en este sentido: la sentencia 441/2007, de 24 de abril, afirma que su finalidad es “proteger a los accionistas de la posibilidad de que los administradores la cambien (la retribución) por propia decisión”; y la sentencia 448/2008, de 29 de mayo, que “se inspira en la conveniencia de hacer efectivo el control de los socios sobre la política de retribución de los administradores, mediante una imagen clara y completa de ella” (…)» (Sentencias número 893/2011, de 19 de diciembre, 412/2013, de 18 de junio, y 708/2015, 17 de diciembre).

Esta Dirección General ha tenido ocasión de pronunciarse, repetidamente, sobre la materia en diversas Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente, de las que resulta que el concreto sistema de retribución de los administradores debe estar claramente establecido en estatutos, determinando si dicho sistema consiste en una participación en beneficios, con los límites legalmente establecidos, en dietas, en un sueldo mensual o anual, en seguros de vida, planes de pensiones, utilización en beneficio propio de bienes sociales, en entrega de acciones o derechos de opción sobre las mismas o cualquier otro sistema que se desee establecer.

Así, en concreto, la Resolución de 12 de noviembre de 2003 (cuyo criterio ha sido reiterado en las Resoluciones de 16 de febrero y 7 de marzo de 2013, 17 de junio de 2014 y 9 de agosto de 2019, entre otras), mantuvo que el régimen legal de retribución de los administradores exige que se prevea en estatutos, de forma expresa, que el administrador es retribuido, para así destruir la presunción de gratuidad, y también la determinación de uno o más sistemas concretos para la misma, de suerte que en ningún caso quede al arbitrio de la junta general su elección o la opción entre los distintos sistemas retributivos, que pueden ser cumulativos pero no alternativos.

No obstante, respecto de los consejeros ejecutivos esta Dirección General, en la Resolución de 31 de octubre de 2018 (cfr., también las Resoluciones de 8 de noviembre y 12 de diciembre de 2018, 4 de junio de 2020 y 26 de abril, 25 de mayo, 7 de julio y 16 de noviembre de 2021, entre otras), consideró inscribibles otras cláusulas estatutarias que no incluyen mención alguna que contradiga la eventual reserva estatutaria para acoger ciertos extremos relacionados con los emolumentos de tales consejeros ejecutivos o nieguen la competencia de la junta general para delimitar algunos elementos de su cuantificación, limitándose a prever que tendrán derecho a percibir las retribuciones adicionales que correspondan por el desempeño de funciones ejecutivas y a reproducir sustancialmente los requerimientos establecidos en los apartados 3 y 4 del artículo 249 de la Ley de Sociedades de Capital.

Como ya puso de relieve este Centro Directivo en Resolución de 5 de noviembre de 2015, de la literalidad del referido artículo 249 se deduce que es necesario que se celebre un contrato entre el administrador ejecutivo y la sociedad, que debe ser aprobado previamente por el consejo de administración con los requisitos que establece dicho precepto. Es en este contrato en el que se detallarán todos los conceptos por los que pueda obtener una retribución por el desempeño de funciones ejecutivas, incluyendo, en su caso, la eventual indemnización por cese anticipado en dichas funciones y las cantidades a abonar por la sociedad en concepto de primas de seguro o de contribución a sistemas de ahorro. Y, dicho contrato, de acuerdo con el último inciso del artículo apartado 4 del mismo artículo 249 «(…) deberá ser conforme con la política de retribuciones aprobada, en su caso, por la junta general». Pero la referencia a ese contrato y esa política de retribuciones no necesariamente deben constar en los estatutos. Son cuestiones sobre las que no existe reserva estatutaria.

Por ello, este Centro Directivo, con las anteriores aclaraciones, y en la línea de flexibilidad que en la interpretación de los artículos 217 y 249 de la Ley de Sociedades de Capital patrocina la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2018, ha admitido que aun cuando los distintos conceptos retributivos deban constar necesariamente en los estatutos sociales, podrán éstos remitirse al contrato que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerará al mismo por todos o sólo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos. De este modo se compatibiliza la debida protección de los socios, por cuanto se fijan en estatutos los posibles conceptos retributivos y se aprueba en junta general el importe máximo de la remuneración anual del conjunto de los administradores, con la adaptación a las necesidades de la práctica por cuanto se atribuye al consejo de administración la competencia de elegir, caso por caso, entre los distintos conceptos retributivos previstos en los estatutos aquellos concretos que deben incluirse en el contrato al que se refiere el artículo 249 de la Ley de Sociedades de Capital, sin necesidad de modificación estatutaria alguna (vid. las Resoluciones de 5 de noviembre de 2015, 4 de junio de 2020, 26 de abril, 25 de mayo, 7 de julio y 16 de noviembre de 2021 y 21 y 30 de octubre de 2024, entre otras).

Hechas las anteriores aclaraciones, la objeción que opone el registrador en su calificación no puede ser confirmada, pues la disposición cuestionada no se refiere al sistema de remuneración consistente en la indemnización prevista en el artículo 217.2.f) de la Ley de Sociedades de Capital para «los administradores en su condición de tales», sino que se refiere uno de los conceptos retributivos que, respecto de los consejeros ejecutivos, podrá detallarse en el contrato referido en el artículo 249.4 de la misma ley.

9. El defecto tercero de los impugnados consiste en que el último párrafo del artículo 23 de los estatutos, según el cual «se permite que la sociedad pueda o no establecer o contratar un seguro de responsabilidad civil para sus administradores», no cumple con la exigencia de que respecto de la retribución de los administradores se determine en estatutos uno o más sistemas concretos para aquella, de suerte que en ningún caso quede a la voluntad de la junta general o del órgano de administración –en este caso– su elección o la opción entre los distintos sistemas retributivos, que pueden ser cumulativos pero no alternativos.

Ciertamente, esta disposición estatutaria no se ajusta a lo establecido en el citado artículo 217 de la Ley de Sociedades de Capital, pues establece un sistema o concepto retributivo (vid. artículos 249.3 y 260, mención undécima, de la misma ley) que, siendo aplicable a todos los administradores, y no sólo a los consejeros, según resulta de una interpretación literal, lógica y sistemática de dicha disposición estatutaria, no es cumulativo y su existencia no está fijada en los estatutos sociales sino que depende de la decisión de «la Sociedad».

En este sentido, debe confirmarse la calificación, si bien únicamente respecto de los miembros del consejo de administración que no sean consejeros delegados ni tengan atribuidas funciones ejecutivas en virtud de otro título, toda vez que en relación con estos «consejeros ejecutivos» y como ha quedado anteriormente expuesto este Centro Directivo ha admitido que aun cuando los distintos conceptos retributivos deban constar necesariamente en los estatutos sociales, podrán éstos remitirse al contrato que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerará al mismo por todos o sólo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos (vid., respecto de cláusulas estatutarias idénticas, Resoluciones de 13 mayo de 2025).

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso respecto de los defectos primero y segundo objeto de impugnación y desestimarlo respecto del tercero, éste únicamente en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Mercantil de la provincia donde radica el Registro, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, conforme a lo establecido en la disposición adicional vigésima cuarta de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 5 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don José Ramón Castro Reina, notario de Cádiz, contra la calificación del registrador de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 1, don César Luis Jarabo Rivera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Hechos

I

Mediante escritura otorgada el día 10 de enero de 2025 ante el notario de Cádiz, don José Ramón Castro Reina, con el número 35 de protocolo, se formalizó un préstamo concedido por «Unicaja Banco, SA» a doña D. E. R. R., casada en régimen de separación de bienes, «para construcción primera vivienda -autopromoción-» y, en garantía, se constituyó hipoteca sobre determinada finca, perteneciente a dicha doña D. E. R. R. y que había sido objeto de declaración de obra nueva en construcción en escritura otorgada el mismo día ante el mismo notario. En la escritura se expresaba que «la finalidad para la que la parte prestataria ha solicitado a Unicaja Banco este préstamo y a la que se compromete a destinarlo es la construcción/rehabilitación sobre la finca hipotecada». Se añadía que, salvo la cantidad de 10.000 euros, el importe ingresado en la cuenta de consignación quedaba inmovilizado de modo que se podría disponer de 290.000 euros a la presentación de certificaciones de obra y en proporción a la obra ejecutada que de las mismas resultase, y de 60.000 euros «mediante la presentación ante Unicaja Banco de la Certificación del Técnico competente de finalización de las obras conforme al proyecto aprobado y Declaración de Fin de Obra».

En la misma escritura se expresaba, en su parte expositiva, «que la finca objeto de hipoteca tiene uso residencial y tiene atribuido el carácter de vivienda habitual». Y, en las cláusulas no financieras relativas a la ejecución de la hipoteca, se añade que «la parte hipotecante manifiesta que el inmueble hipotecado constituye su vivienda habitual».

II

Presentada copia autorizada de la citada escritura en el Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«César Jarabo Rivera, registrador/a titular del Registro de El Puerto de Santa María N.º 1, conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, certifico que:

Este folio forma parte de la Escritura/Procedimiento N.º 35/2025 de fecha 10/01/2025 del Notario/Juzgado José Ramón Castro Reina de Cádiz.

Asiento Diario: 95/2025 - N.º entrada: 227/2025.

Antecedentes de hecho:

Primero. Con fecha 10/01/2025 se presentó en este Registro de la Propiedad el documento de referencia.

Segundo. En el día de la fecha el documento reseñado ha sido calificado por el Registrador que suscribe, basándose en los siguientes fundamentos jurídicos:

Primero. La calificación citada ha sido realizada al amparo de los artículos 18, 66 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Segundo. De dicha calificación resulta los siguientes defectos, que impiden practicar la inscripción del/los derecho/s de préstamo con garantía hipotecaria:

Existen dudas acerca del carácter de la vivienda, ya que si bien se declara habitual no se especifica si lo es de la familia. De ser así, la disposición de derechos sobre la misma requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial (Arts. 9, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria, 51 de su Reglamento y 1320 del Código Civil).

Tercero. (…)

Parte dispositiva:

Vistos los artículos citados y demás de aplicación, el Registrador calificante acuerda:

1.º Suspender la inscripción del título calificado por el/los defecto/s antes indicado/s.

2.º Denegar la inscripción de los actos, negocios jurídicos, pactos o estipulaciones indicado/s en el apartado tercero anterior, lo que no impedirá la inscripción del/los derecho/s indicado/s en el apartado segundo, una vez subsanados los defectos que lo impiden.

3.º Proceder a la práctica de las notificaciones previstas en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.

4.º Hacer constar en el Libro Diario la prórroga del asiento de presentación de este documento conforme al artículo 323 de la citada Ley.

La anterior nota de calificación negativa (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por César Jarabo Rivera registrador/a titular de Registro de El Puerto de Santa María 1 a día veinte de marzo del dos mil veinticinco.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don José Ramón Castro Reina, notario de Cádiz, interpuso recurso el día 27 de marzo de 2025 por escrito en el que alegaba lo siguiente:

«Hechos:

a) De la escritura:

En la citada escritura:

– Se formaliza un préstamo hipotecario a autopromotor de una vivienda declarada en construcción en el número anterior de protocolo, el cual consta presentado a Registro de la Propiedad y, al parecer, inscrito, pues no se ha recibido calificación negativa de dicha escritura. Con anterioridad a ello, la finca estaba inscrita como parcela.

– La prestataria está casada en régimen de separación de bienes, es única prestataria e hipotecante y declara como domicilio uno distinto de la vivienda en construcción objeto de hipoteca, tanto al reseñar sus circunstancias personales como al indicar un domicilio para notificaciones.

– Del total importe del préstamo, ascendente a trescientos sesenta mil euros (360.000,00 €), se disponen en el acto de la firma de diez mil euros (10.000,00 €) y se prevé que otros doscientos noventa mil euros (290.000,00 €) se dispongan contra certificaciones de obras acreditativas del estado de construcción de la vivienda cuya construcción se financia con dicho préstamo y el resto de sesenta mil euros (60.000,00 €), contra acreditación de haberse finalizado las obras de construcción de la misma y haberse obtenido licencia de primera utilización.

– Se declara que la vivienda hipotecada constituye vivienda habitual.

b) De la calificación registral:

En ella, el señor Registrador suspende la inscripción y señala como defecto que impide la misma que “existen dudas acerca del carácter de la vivienda, ya que se bien se declara habitual no se especifica si lo es de la familia. De ser así, la disposición de derechos sobre la misma requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial (arts. 9, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria, 51 de su Reglamento y 1320 del Código Civil.”

c) Fundamentos de Derecho:

1. De la fundamentación de la calificación.

Invoca el señor Registrador diversos artículos.

En concreto, invoca:

– El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, relativo a las circunstancias de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción, todas las cuales constan en la comparecencia de la escritura de referencia.

– El artículo 18 de la Ley Hipotecaria, relativo a la potestad calificadora del Registrador y a su regulación, que en nada se cuestiona.

– El artículo 20 de la Ley Hipotecaria, relativo a tracto sucesivo y cuya invocación sólo puede ser entendida muy forzadamente en cuanto que referida a la necesaria intervención de todos aquéllos cuyo consentimiento es necesario para la validez del negocio, pues en nuestro caso no hay problema alguno de tracto sucesivo.

– El artículo 51 del Reglamento Hipotecario relativo a las circunstancias y extremos a consignar en la inscripción, cuya vulneración no se entiende, salvo bajo el presupuesto entender necesario consignar en la misma las circunstancias personales del cónyuge de la prestataria e hipotecante, bajo el presupuesto de entender necesario el consentimiento de éste o, alternativamente, la declaración expresa de que la vivienda hipotecada no constituye vivienda familiar de la hipotecante.

– Y el artículo 1320 del Código Civil, que, efectivamente, en su párrafo primero preceptúa: “Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial.”

Y declara que “existen dudas acerca del carácter de la vivienda, ya que si bien se declara habitual no se especifica si lo es de la familia.”

2. De la distinción entre la exigencia de declaración de vivienda habitual y de la exigencia de declaración de vivienda familiar.

A juicio de este notario, la calificación confunde los distintos planos en que se mueven las dos declaraciones citadas.

La declaración de que una vivienda tiene el carácter de vivienda familiar alude a una situación fáctica existente al tiempo del otorgamiento en el que se dispone de derechos sobre ella. Sólo es vivienda familiar la que tiene dicho carácter al tiempo de disponer de derechos sobre la misma, no la que tuvo dicho carácter, pero ya no lo tiene, ni aquella que se prevé que tendrá dicho carácter, pero aún no lo tiene.

De la escritura calificada y del título de propiedad reseñado en ella y presentado a inscripción como título previo en el mismo Registro resultan datos sobrados para que no quepa duda alguna acerca de la imposibilidad de que la vivienda hipotecada tenga el carácter de vivienda familiar: no es el domicilio invocado por la prestataria e hipotecante como domicilio particular suyo y como domicilio a efectos de notificaciones; la vivienda consta declarada en construcción; el préstamo tiene por finalidad financiar dicha construcción; al tiempo de otorgamiento sólo se pone a disposición de la prestataria el 2,77 % del total del préstamo; el 80,55 % será disponible contra certificaciones de obras acreditativas del estado de la construcción; el 16,66 % será disponible contra acta acreditativa del final de obras y obtención de licencia de primera utilización, de la que carece la vivienda; por este último motivo, no puede ser legalmente utilizada como tal; y, no pudiendo ser utilizad como vivienda, no puede tener el alcance de vivienda familiar.

De todo lo anterior se concluye que la vivienda no sólo no es, porque no puede ser, la vivienda familiar, sino, además, que sólo es vivienda formal y no materialmente, pues ni siquiera existe como tal -ya construida y apta para ser destinada a vivienda- y sólo existe en título y Registro de la Propiedad, siendo su construcción tan incipiente como lo demuestra el porcentaje del préstamo disponible al tiempo de su formalización y, a mayor abundamiento, el hecho, que consta en el título previo presentado a Registro, de contar con Licencia para su construcción de septiembre de 2024, esto es, sólo cuatro meses anterior al otorgamiento de la escritura calificada, tiempo en el que el sentido común dicta no ha podido ser terminada su construcción, como de hecho resulta de haber sido otorgada su declaración en construcción en el número anterior de protocolo al de la escritura cuya calificación se recurre.

Y ello nos lleva a la afirmación contenida en la escritura de que constituye vivienda habitual y al plano en que ésta se mueve. Es evidente que dicha declaración viene motivada por la necesidad de dar cumplimiento a la exigencia de dos artículos de la Ley Hipotecaria: el artículo 21.3 y el artículo 129.2.b), exigencia derivada de su existencia formal como vivienda “en construcción”, tanto en escritura como en registro, cuya declaración como tal puede ser efectuada desde que se cuente con licencia de obras, aun cuando no exista la vivienda misma.

Ambos artículos no se refieren a una situación fáctica existente al tiempo del otorgamiento de la escritura por la cual se disponen de derechos sobre la vivienda, a diferencia del art. 1320 CC, sino a una declaración de propósito acerca del destino a dar a la vivienda hipotecada. Lo actual es el propósito, lo futuro el destino. De ahí que, declarada la vivienda en construcción y siendo la misma objeto de hipoteca, aunque la vivienda ni existe como tal en la realidad ni por tanto puede ser vivienda habitual, la declaración efectuada acerca de su carácter habitual no ha de ser entendida nunca como declaración de situación fáctica de presente, sino como declaración de propósito, que es la que corresponde y es exigida a efectos de dar satisfacción a la exigencia de los dos citados preceptos. Por ello, la forma verbal de presente “constituye” no alude a la situación actual, como pretende el Registrador, sino al propósito actual de la otorgante de destinar la vivienda, cuando exista como tal, a vivienda habitual. Esa y no otra es la declaración exigida por los dos artículos citados, cuyo tenor es claro. Así, el primero de ellos dispone: “En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.” La fórmula verbal empleada en el inciso primero “pretenda atribuirse” no deja lugar a dudas; la presunción del inciso segundo y su referencia al momento de la ejecución de la hipoteca y no de su constitución clarifica aún más ello si fuere necesario. En igual sentido el segundo de los artículos citados, cuando dispone: “La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución”. Idénticas fórmula (“pretenda atribuirse”), idéntica presunción (carácter habitual de la que se declara como tal al constituir la hipoteca, lo sea ya o no en dicho momento) e idéntica referencia de la presunción, para su eficacia, al momento futuro en que se proceda a ejecutar la hipoteca o, en el supuesto del artículo 129 de la Ley Hipotecaria, a la venta extrajudicial del bien hipotecado. Por lo tanto, la declaración de que la vivienda hipotecada “constituye” vivienda habitual, conforme al espíritu de las dos normas que exigen su referencia a tal extremo, no debe ser interpretada en el sentido de serlo al tiempo de otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario “de facto”, sino, como exigen dichas normas “de propósito”. Y, de ningún modo, constituye afirmación de que la vivienda (en incipiente construcción, como resulta de la escritura y del título previo presentado) sea la vivienda habitual de la prestataria e hipotecante al tiempo del otorgamiento, como pretende la calificación registral.

Ello, por otro lado, fue ya afirmado por la Resolución de la DGSJyFP de 10 de mayo de 2022. En los fundamentos de Derecho de dicha Resolución, se recoge que la finca hipotecada está inscrita y se describe como local; que se declara que se destina a domicilio habitual del adquirente que, tras las reformas oportunas, se transformará de aquel primer uso en vivienda; que en la parte expositiva “el hipotecante manifiesta que la finca constituye su vivienda habitual; y ambas parte que se concede el préstamo para financiar la compra de vivienda habitual. En las estipulaciones se hace constar que la finca tiene el carácter de vivienda habitual.” Es decir, que siendo local, en el momento de formalización del préstamo hipotecario, se dice que “el hipotecante manifiesta que constituye su vivienda habitual” y se hace constar en estipulaciones que “la finca tiene el carácter de vivienda habitual” y todo ello se admite, a sabiendas de haberse reconocido que, para ello, habrán de realizarse reformas, que se van a llevar a cabo de futuro y que transformarán el uso de local a vivienda, lo que claramente desconecta la realidad física y registral de la declaración efectuada, que se proyecta a futuro. Así resulta del hecho, además, de que, tras exponerlo así, dicha resolución concluye diciendo: “A la luz del espíritu y finalidad de las normas protectoras antes referidas, establecidas en favor de quienes hipotecan una finca a la que se pretende atribuir carácter de vivienda habitual, debe concluirse que habrá de pasarse por la manifestación que sobre tal carácter haga el hipotecante, consentida por la parte acreedora (con la trascendencia que tiene respecto de la eficacia y alcance del derecho constituido), de suerte que tal circunstancia de hecho -aunque sea solo intencional o de futuro- quede amparada por la presunción “iuris tantum” establecida en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria. La atribución del carácter de vivienda habitual de la finca registral hipotecada puede y debe hacerse constar en la inscripción aunque el cambio de uso de dicha finca no pueda tener acceso en este momento al Registro por precisarse para ello la formalización de la correspondiente escritura en la que se acredite el cumplimiento de la legalidad urbanística y demás normas aplicables para la constancia registral de dicho cambio de uso.” De donde se deduce, por lo que aquí interesa: que la declaración de atribuir a una vivienda el carácter de vivienda habitual efectuada por la parte hipotecante y consentida por la parte acreedora ha de aceptarse con la trascendencia que tiene respecto del derecho constituido “aunque sea solo intencional o de futuro”; que tal “atribución” del carácter de vivienda habitual puede y debe hacerse constar en la inscripción; que dicha constancia puede y debe hacerse aun cuando no sea coherente con la descripción registral de la finca, ni con la realidad fáctica de que la finca a la cual se le atribuye tal carácter sea ya o no vivienda y reúna los requisitos legales para ser considerada como tal. En definitiva, lo que ocurre en nuestro caso.

Pero es que, además, así resulta de la práctica diaria. De hecho, la cláusula es impuesta en todo préstamo hipotecario que tenga por garantía una vivienda y, en la mayoría de los casos ello se da con ocasión de adquirir la vivienda, momento en el cual, por definición y salvo que se venga disfrutando de ella por título distinto al de la propiedad, no puede constituir la vivienda habitual de los hipotecantes, aun cuando así se declare. Y, en este último caso, cuando así se declara, se da por buena dicha declaración, por cuanto se entiende que es una declaración de propósito, que es la exigida por las normas que la imponen, como venimos sosteniendo, y no una declaración de verdad sobre el hecho mismo de constituir la vivienda habitual al tiempo de efectuar la declaración, lo que es imposible por el mero hecho de acabar de ser adquirida la vivienda.

Y concluido ello, en contra de lo que manifiesta la calificación, no hay duda posible. La vivienda constituye vivienda habitual “de propósito”, en el sentido en que exige dicha declaración las dos normas que la imponen, esto es, en el sentido de estar destinada, de propósito, a vivienda habitual, cuando esté concluida su construcción y en el sentido de que ello genere la presunción que se establece en los dos citados artículos en el caso y para el momento de ejecución de la hipoteca o de venta extrajudicial de la vivienda hipotecada. Y, por el contrario, no es vivienda familiar, en el sentido (diverso) referido en el artículo 1.320 del Código Civil, por no ser vivienda apta para ser ya habitada al tiempo del otorgamiento, no ser, en la realidad vivienda, no poder ser destinada a satisfacer las necesidades de habitación y hogar de la prestataria y su familia y, no requerir, por ende, en el momento del otorgamiento declaración alguna al respecto ni, menos aún, consentimiento del cónyuge de la prestataria e hipotecante, puesto que, por definición, mal se puede estar disponiendo de derechos sobre vivienda familiar en dicho momento, que es el momento al que se refiere el citado artículo 1.320 del Código Civil.

Pero, por si ello no bastare, así resulta de la única interpretación posible de la escritura, a la vista del artículo 3 y de los artículos 1281 a 1286 del Código Civil, relativo a la interpretación de las normas y de los contratos, respectivamente.

Así, el primero de ellos dispone que las normas se interpretarán según el sentido literal de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, “atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de las mismas.” Con todos los respetos, creo que atender al espíritu y finalidad del artículo 1.320 del Código Civil no es lo que ha ocurrido, pues, en el supuesto de hecho de la escritura objeto de calificación, bajo ningún criterio pude entenderse atendida dicha exigencia. ¿Qué defensa de la vivienda familiar puede caber cuando ésta se encuentra en fase incipiente de su construcción y no puede ser calificada sino formalmente como vivienda, no siendo apta para su uso como tal ni gozando de la preceptiva licencia para tal uso? ¿Porqué [sic] ignorar que la declaración de que constituye vivienda habitual no nos pone en la tesitura de si la misma constituye vivienda familiar o no, habida cuenta que la declaración de su carácter habitual tiene el sentido de dar cumplimiento a las exigencias de los artículos 21.3 y 129.2.b) de la Ley Hipotecaria y que éstos no hablan de situación fáctica actual, sino de pretensión de destino, de propósito?

Y lo mismo cabe decir de los artículos 1281 a 1286 del Código Civil. Así:

“Artículo 1281. Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.”

Es tan evidente que la finalidad de las partes es financiar la construcción de una vivienda, la cual ni existe como tal, ni está acabada, ni cuenta con licencia de primer utilización, ni puede ser legalmente destinada a vivienda ni, por tanto, puede ser en el momento de constitución de la hipoteca vivienda familiar, y es tan evidente que la declaración de que constituye vivienda habitual sólo se ha efectuado para dar cumplimiento a las exigencias de los artículos 21.3 y 129 de la Ley Hipotecaria que, si la declaración efectuada por la hipotecante fuere contraria, en el entender de la calificación, a dicha intención evidente, prevalece esta intención sobre aquella declaración. La calificación hace lo contrario: se aferra a la declaración de que constituye “vivienda habitual”, le da sentido actual a la declaración y niega el resto de las evidencias de que no puede tratarse de tal, incluida la propia finalidad del préstamo. Todo lo demás declarado en la escritura palidece y carece de valor ante la declaración de habitualidad, aun cuando ésta se interprete en el sentido en que no lo exigen ni resulta coherente con el tenor de las normas que la imponen, lo cual es ilógico.

“Artículo 1282. Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.”

Todos los actos realizados por los contratantes y, muy especialmente, por la prestataria e hipotecante, demuestran su intención antes declarada de financiar la construcción de una vivienda que todavía no existe. ¿Qué sentido tiene, de lo contrario, entregar en el acto de formalizar el préstamo y constituir la hipoteca una cantidad ínfima del préstamo en relación con su total importe, subordinar la entrega del resto de capital prestado a la acreditación del estado de construcción de la vivienda o a la obtención del final de obras y de la licencia de primera utilización? La operación de préstamo hipotecario misma tiende a financiar la construcción de la vivienda y, por tanto, a la existencia misma de ésta. ¿Cómo pensar que se trata ya, en el momento del otorgamiento, de la vivienda habitual de la otorgante y exigir que se aclare si es la familiar? ¿Cómo pensar que pueda tener este último carácter?

“Artículo 1284. Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto.”

La cláusula por la cual se declara que la vivienda constituye vivienda habitual, en el contexto del contrato de préstamo hipotecario, sólo puede entenderse como una declaración de propósito y no, como se hace en la calificación, como una declaración de situación fáctica de presente, a menos que demos por bueno que se puede vivir en una vivienda en estado incipiente de construcción y, sobre todo, carente de licencia para su uso como vivienda y que el Derecho debe amparar tal situación. Máxime, considerando que las normas que dan entrada a dicha declaración en la escritura exigen la declaración del propósito, cara a una posible ejecución futura y en orden a la presunción que las propias normas establecen y no una declaración de presente. Insisto en lo ya dicho de que la declaración, referida al momento de efectuarse, sería incierta en la práctica totalidad de los casos en que el préstamo hipotecario financia la propia adquisición de la vivienda hipotecada. Y, pese a ello, cuando así se declara, se da por buena dicha declaración, por cuanto se entiende que es una declaración de propósito, que es la exigida por las normas que la imponen, como venimos sosteniendo, y no una declaración de verdad sobre el hecho de constituir la vivienda habitual.

“Artículo 1285. Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.”

Inserta la declaración de constituir vivienda habitual (declaración de la que, al parecer, dimanan las dudas del calificador) en un préstamo para financiar su construcción, sólo se le puede dar el sentido que aquí se sostiene, que es el exigido por las normas que la imponen, incluso en su tenor literal, y no el sostenido en la calificación.

“Artículo 1286. Las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato.”

Esto es, una vez más, a fuer de ser reiterativo, cuando se dice “constituye vivienda habitual” se dice como declaración de propósito, que es la exigida por la Ley Hipotecaria, y no como declaración de realidad fáctica. De no ser por la naturaleza del contrato de préstamo hipotecario y por las exigencias de los artículos 21.3 y 129 de la Ley Hipotecaria, tal declaración no sería necesaria y, por ello, su sentido será el más conforme a dicha naturaleza y objeto del contrato. El objeto del contrato es financiar la construcción de la vivienda y que ésta misma constituya la garantía hipotecaria. El sentido de la declaración que comentamos y que tal contrato requiere no es otro que el de servir de base a la presunción que las propias normas derivan de ella a futuro y de provocar las consecuencias que de tal presunción sigue la propia Ley. Querer derivar otras consecuencias es ignorar el mandato del precepto que invocamos.

Por lo expuesto, solicita sea atendido el presente recurso y resuelta la inscripción pretendida en el Registro de la Propiedad.»

IV

El registrador de la Propiedad emitió informe el día 10 de abril de 2025 y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 9, 10, 24, 40, 66, 69, 70, 87.2, 90, 464, 663, 756, 822, 1281 a 1289, 1320, 1321, 1346, 1406 y 1955 del Código Civil; 1, 3 y 4 del Código de Comercio; 9, 18, 19 bis, 20, 21, 129.2.b), 114 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 231-9 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia; 190 del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas; 51 y 91 del Reglamento Hipotecario; 148 del Reglamento Notarial; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 31 de diciembre de 1994, 10 de marzo de 1998, 8 de octubre de 2010, 6 de marzo de 2015, 3 de mayo de 2016 y 27 de noviembre de 2017; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 1987, 16 de junio de 1993, 27 de junio de 1994, 7 de julio de 1998, 4 de marzo de 1999, 16 y 17 de septiembre y 15 y 19 de octubre de 2004, 20 de abril y 23 de mayo de 2005, 20 de enero y 22 de mayo de 2006, 31 de enero y 7 de diciembre de 2007, 11 de febrero de 2008, 22 de julio de 2009, 28 de septiembre y 13 de diciembre de 2010, 5 de enero y 7 de julio de 2011, 26 de noviembre de 2013, 12 y 19 de diciembre de 2017 y 13 de junio y 9 de octubre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de marzo y 16 de junio de 2020, 28 de octubre y 4 de noviembre de 2021 y 10 de mayo de 2022.

1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un préstamo en favor de una persona casada en régimen de separación de bienes, «para construcción primera vivienda -autopromoción-» y, en garantía de aquél, se constituyó hipoteca sobre determinada finca perteneciente a dicha señora y que ha sido objeto de declaración de obra nueva en construcción en escritura otorgada el mismo día ante el mismo notario. En la escritura se expresa que «la finalidad para la que la parte prestataria ha solicitado a Unicaja Banco este préstamo y a la que se compromete a destinarlo es la construcción/rehabilitación sobre la finca hipotecada». Se añade que, salvo la cantidad de 10.000 euros, el importe ingresado en determinada cuenta de consignación queda inmovilizado de modo que se podrá disponer de 290.000 euros a la presentación de certificaciones de obra y en proporción a la obra ejecutada que de las mismas resulte, y de 60.000 euros «mediante la presentación ante Unicaja Banco de la Certificación del Técnico competente de finalización de las obras conforme al proyecto aprobado y Declaración de Fin de Obra».

En la misma escritura se expresa, en su parte expositiva, «que la finca objeto de hipoteca tiene uso residencial y tiene atribuido el carácter de vivienda habitual». Y, en las cláusulas no financieras relativas a la ejecución de la hipoteca, se añade que «la parte hipotecante manifiesta que el inmueble hipotecado constituye su vivienda habitual».

El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que «existen dudas acerca del carácter de la vivienda, ya que si bien se declara habitual no se especifica si lo es de la familia. De ser así, la disposición de derechos sobre la misma requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial (Arts. 9, 18 y 20 de la Ley Hipotecaria, 51 de su Reglamento y 1320 del Código Civil)».

El notario recurrente sostiene: a) que la declaración acerca del carácter habitual familiar de una vivienda ha de referirse a su situación fáctica en el momento de disposición de derechos sobre ella, no en el pasado ni en el futuro; b) que de la escritura calificada y del título de propiedad reseñado en ella y presentado a inscripción como título previo en el mismo Registro resultan datos suficientes para que no quepa duda alguna acerca de la imposibilidad de que la vivienda hipotecada tenga el carácter de vivienda familiar: no es el domicilio invocado por la prestataria e hipotecante como domicilio particular suyo y como domicilio a efectos de notificaciones; la vivienda consta declarada en construcción; el préstamo tiene por finalidad financiar dicha construcción; al tiempo de otorgamiento sólo se pone a disposición de la prestataria el 2,77 % del total del préstamo; el 80,55 % será disponible contra certificaciones de obras acreditativas del estado de la construcción; el 16,66 % será disponible contra acta acreditativa del final de obras y obtención de licencia de primera utilización, de la que carece la vivienda; por este último motivo, no puede ser legalmente utilizada como tal; y, no pudiendo ser utilizada como vivienda, no puede tener el alcance de vivienda familiar; c) que la afirmación contenida en la escritura de que constituye vivienda habitual viene motivada por la necesidad de dar cumplimiento a la exigencia de dos artículos de la Ley Hipotecaria: los artículos 21.3 y 129.2.b), que no se refieren a una situación fáctica existente al tiempo del otorgamiento de la escritura por la cual se disponen de derechos sobre la vivienda, a diferencia del artículo 1320 del Código Civil, sino a una declaración de propósito acerca del destino que se dará a la vivienda hipotecada, y d) que, conforme a los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, la única interpretación posible de la afirmación de la otorgante es considerarla una declaración de propósito y no como una declaración de situación fáctica de presente.

2. En relación con las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual de los hipotecantes, con la finalidad de reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y mejorar el mercado hipotecario así como los procedimientos de ejecución hipotecaria, con la adecuada protección del deudor, se introdujeron en nuestra legislación determinadas medidas entre las que se encuentran los artículos 21, 114 y 129 de la Ley Hipotecaria.

El primero de ellos dispone en su apartado número 3 lo siguiente: «En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución». El texto es reiterado en términos casi idénticos en la nueva redacción que al artículo 129 de la Ley Hipotecaria dispuso el artículo 3.Tres de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

La añadidura de un párrafo final en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria se enmarca en este conjunto de medidas, introduciendo una importante limitación en la cuantía y devengo de los intereses de demora, limitación que el precepto acotó con precisión a los préstamos y créditos para la adquisición de vivienda habitual con garantía hipotecaria y que, después de la reforma del precepto por la disposición final primera apartado 2 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, se refiere a los préstamos o créditos concluidos por una persona física que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial.

Ciertamente, como sostiene el recurrente, respecto del cumplimiento de los artículos 21.3 y 129.2 de la Ley Hipotecaria en la constitución de hipoteca sobre una vivienda, es suficiente expresar si se pretende o no atribuir carácter de vivienda habitual del disponente a la finca que se hipoteca, aun cuando en el momento del otorgamiento de la escritura no tenga todavía tal carácter. Como puso de manifiesto este Centro Directivo en Resolución de 10 de mayo de 2022, a la luz del espíritu y finalidad de las normas protectoras antes referidas, establecidas en favor de quienes hipotecan una finca a la que se pretende atribuir carácter de vivienda habitual, debe concluirse que habrá de pasarse por la manifestación que sobre aquel carácter haga el hipotecante, consentida por la parte acreedora (con la trascendencia que tiene respecto de la eficacia y alcance del derecho constituido), de suerte que tal circunstancia de hecho -aunque sea solo intencional o de futuro- quede amparada por la presunción «iuris tantum» establecida por el artículo 21 de la Ley Hipotecaria. La atribución del carácter de vivienda habitual de la finca registral hipotecada puede y debe hacerse constar en la inscripción aunque por ejemplo -como ocurría en el caso analizado en dicha resolución- el cambio de uso de dicha finca -de local a vivienda- no pueda tener acceso en ese momento al Registro por precisarse para ello la formalización de la correspondiente escritura en la que se acreditara el cumplimiento de la legalidad urbanística y demás normas aplicables para la constancia registral de dicho cambio de uso.

Debe tenerse en cuenta, no obstante, que la manifestación a que se refieren los citados artículo 21 y 129.2 de la Ley Hipotecaria puede no ser suficiente a los efectos del cumplimiento de otras normas que establecen una singular protección de la vivienda familiar en situación de normalidad matrimonial, como son las de los artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario, toda vez que puede no coincidir domicilio o vivienda habitual del disponente con el domicilio o vivienda habitual de la familia (cfr. Resoluciones de 28 de octubre y 4 de noviembre de 2021, entre otras).

En el presente caso la objeción expresada por el registrador en su calificación se refiere a estas últimas normas.

A tal efecto, es principio rector del matrimonio aquel según el cual los cónyuges deben fijar de común acuerdo el domicilio conyugal (artículo 70 del Código Civil).

Una vez fijada y establecida, la ley protege especialmente la vivienda familiar habitual, trátese de vivienda simplemente conyugal, trátese de vivienda en la que, además de los cónyuges vivan los hijos comunes o los que cada cónyuge hubiera habido antes del matrimonio. Entre las técnicas de tutela de la vivienda familiar figura la que establece el artículo 1320 del Código Civil. Este artículo, en la redacción dada por la Ley 11/1981, de 13 de mayo, preceptúa que, «para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial», añadiendo que «la manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe». Con esta norma legal se introdujo en el Derecho español una singular protección de la vivienda familiar en situación de normalidad matrimonial. Pero no se trata de una norma específica del Derecho civil común, sino que la misma, con variantes que ahora no interesa considerar, existe también en otros Derechos civiles de España, como es el caso del Derecho civil catalán (artículo 231-9 del Código civil de Cataluña) y del Derecho civil aragonés (artículo 190 del Código del Derecho Foral de Aragón).

La técnica de tutela se articula a través de esa exigencia del consentimiento de ambos cónyuges: tanto de aquel que ostenta la titularidad sobre la vivienda o la titularidad del derecho sobre ella como del otro cónyuge. A través de esta técnica, el precepto prohíbe el ejercicio de todo derecho que suponga atentar, bajo cualquier forma, contra el goce pacífico del inmueble en que los cónyuges han fijado el alojamiento familiar. La función normativa se encuentra en la necesidad de asegurar al otro cónyuge y, a través de él, a la familia el espacio propio de convivencia frente a aquellos actos de disposición unilaterales que pudiera llevar a cabo el cónyuge propietario de la vivienda o titular de un derecho sobre ella, al que se impide cualquier actuación que pueda privar al consorte del uso compartido de este bien.

Es indiferente cuál de los dos cónyuges sea el propietario o el titular del derecho sobre la vivienda (así lo consideró el Tribunal Supremo en Sentencia de 31 de diciembre de 1994). Es indiferente la fecha en que la hubiera adquirido la vivienda o el derecho sobre ella: al lado de supuestos en los que el carácter privativo del bien es consecuencia de haberlo adquirido el cónyuge antes del matrimonio (artículo 1346.1.º del Código Civil), están aquellos otros en los que la vivienda se hubiera adquirido por el cónyuge constante matrimonio a título gratuito (artículo 1346.2.º del Código Civil) o aquellos en los que la adquisición se hubiera efectuado por éste después de contraído matrimonio a costa o en sustitución de otro bien privativo (artículo 1346.3.º del Código Civil). Es indiferente cuál sea el régimen económico del matrimonio (como oportunamente señala el artículo 231-9 del Código civil de Cataluña): la referida técnica de tutela opera tanto en los casos de cónyuges casados en régimen de la sociedad de gananciales u otros similares como cuando el régimen fuera el de separación.

3. Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva, el artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige -para la inscripción del acto dispositivo que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no concurra el consentimiento o la autorización prescritos en el artículo 1320 del Código Civil- bien la justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia, bien que el disponente lo manifieste así.

Del juego de todos los preceptos anteriormente relacionados resulta que, en los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia), pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte o la pertinente autorización judicial supletoria.

4. Debe tenerse en cuenta que no todo acto de disposición sobre la vivienda familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición afecte a la vivienda habitual. Con este adjetivo, la ley realiza una fundamental exclusión en la que conviene reparar. El adjetivo «habitual» y el adverbio «habitualmente» aparecen en distintos preceptos del Código Civil (así, artículos 9, 10, 24, 40, 1320, 1321, 1406 y 1955) y del Código de Comercio (artículos 1, 3 y 4).

«Habitual” no equivale a «permanente» pero denota un alto grado de continuación temporal. En el Código Civil, la expresión «vivienda habitual» se utiliza para referirse a aquella vivienda en la que una persona tenga su residencia (artículo 1.406.4.º). Pero la falta en nuestra legislación civil de un concepto de vivienda habitual de la familia tiene como consecuencia práctica que la cuestión se suscite más de una vez en contiendas judiciales que versan sobre la aplicación del artículo 1320.

Por ello, para evaluar si se da cumplimiento a esta norma legal de régimen primario y a la del artículo 91 del Reglamento Hipotecario, debe analizarse cada caso concreto. Y es que, en la sociedad actual hay familias que tienen varias residencias y las ocupan alternativamente durante el año, en períodos más o menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero también puede faltar la cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud que implique el necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados especiales; e incluso no es descartable la existencia de relaciones conyugales a distancia, con domicilios que se mantienen separados (la Dirección General de los Registros y del Notariado ha puesto de relieve en distintas ocasiones -vid. Resoluciones de 10 de noviembre de 1987 y 9 de octubre de 2018- que el domicilio de un cónyuge puede ser compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal cuantitativo (días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y adecuados en materia civil. En este sentido, se ha defendido que la solución más conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal, entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio, con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.

Así, el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, habida cuenta de la dificultad calificadora respecto de esa circunstancia de hecho -ser o no vivienda habitual familiar- en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el registrador (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), exige la manifestación negativa para acceder a la inscripción, sin perjuicio -como antes se ha expresado- de que pueda justificarse fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez del acto dispositivo unilateral.

5. Para resolver la cuestión planteada en el presente caso debe tenerse en cuenta que la finalidad de la norma del citado artículo 1320 del Código Civil es proteger la vivienda que es la habitual de la familia al tiempo del acto dispositivo y no la que vaya a ocuparse con tal carácter en el futuro. Con tal disposición legal se trata de impedir que, por la voluntad unilateral del disponente, sea privada la familia de la vivienda en que se desarrollan las actividades y relaciones que son propias de aquélla.

De la escritura calificada y del título previo resulta que uno de los cónyuges declara una obra, en fase inicial de su construcción, sobre un terreno privativo y manifiesta (a los efectos de lo establecido en los citados artículos 21 y 129.2 de la Ley Hipotecaria, como se infiere de la redacción de dicho título) que va a constituir su vivienda habitual y simultáneamente la hipoteca en garantía de un préstamo que tiene por finalidad la construcción de la vivienda y del cual se dispondrá previa presentación de certificaciones de obra y en proporción a la obra ejecutada que de éstas resulte.

Debe concluirse, por ello, que esa declaración relativa al destino futuro de la vivienda cuya construcción -in fieri- se declara no justifica la exigencia expresada por el registrador sobre la intervención del otro cónyuge asintiendo la constitución de la hipoteca, pues se trata de una finca que, en el momento del otorgamiento de la escritura, no es apta para constituir vivienda habitual.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 6 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don Jesús María Morote Mendoza, notario de Sa Pobla, contra la calificación del registrador de la Propiedad de Palma de Mallorca número 9, don José Pablo Bolado Rodrigo, respecto a una escritura de disenso de pacto sucesorio propio del derecho de Mallorca y Menorca.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 10 de diciembre de 2024 por el notario de Sa Pobla, don Jesús María Morote Mendoza, con el número 693 de protocolo, doña M. M. A. C. y don S. R. A. dejaron sin efecto el pacto de definición (y donación) por ambos otorgado mediante escritura autorizada por el citado notario el día 3 de octubre de 2023, con el número 902 de protocolo. Acordaban, también, que el en su día donatario restituía a doña M. M. A. C., donante, las fincas que fueron objeto del citado pacto sucesorio de definición de legitima, entre ellas la registral 40.908 del Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 9.

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 9, la nota de despacho del título relativo al mismo era del siguiente tenor literal:

«Don José Pablo Bolado Rodrigo, registrador del Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número nueve y su distrito hipotecario, Comunidad de Islas Baleares, Tribunal Superior de Justicia de Islas Baleares, conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, certifico que:

Este folio forma parte de la escritura N.º 693/2024 de fecha diez de diciembre del año dos mil veinticuatro del Notario de Sa Pobla, Don Jesús María Morote Mendoza.

Asiento: 3392/2024 - título: otros.

Incidencias más relevantes del procedimiento registral: Presentado 13/12/2024, retirado 1312/2024, incorporado al Registro 24/01 2025.

Previa su calificación jurídica, el precedente documento ha sido inscrito en esta fecha, finca 8/40908, CRU número 07031000825990, inscripción 4.ª, siendo esta la única finca radicante en la demarcación de este Registro. Al margen de dicha inscripción se ha puesto la correspondiente nota de afección fiscal. Acta de inscripción: “En su virtud cancelo el pacto sucesorio de definición de legítima de la inscripción 2.ª de la finca 40.908.”

El asiento practicado queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce los efectos previstos en la Legislación Hipotecaria.

Simultáneamente a la presente certificación de despacho, se extiende certificación del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria.

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Pablo Bolado Rodrigo registrador/a titular de Palma de Mallorca n.º 9 a día dieciocho de febrero del dos mil veinticinco».

III

Don Jesús María Morote Mendoza, notario de Sa Pobla, interpuso recurso el día 19 de marzo de 2025 cuyo tenor literal era el siguiente:

«Se dirige a la Dirección General al objeto de interponer recurso gubernativo contra la calificación del registrador, según lo siguiente:

A) Hechos. a) Documento calificado. Escritura autorizada por el recurrente el día 10 de diciembre de 2024, número 693 de protocolo. En ella se procedió a formalizar el disenso por mutuo acuerdo de un pacto sucesorio celebrado con anterioridad.

b) Presentación. Copia autorizada de dicha escritura fue presentada telemáticamente el día 13 de diciembre de 2024 en el Registro de la Propiedad n.º 9 de los de Palma, número de Entrada 10302, Asiento 3392 del Diario 2024.

c) Nota de calificación. El Registro ha comunicado al notario autorizante: “Inscrito el documento arriba referenciado mediante la inscripción 4.ª de la finca en él contenida” (…) Esta notificación está fechada el 18 de febrero de 2025.

Sin embargo, los otorgantes de la escritura (y presentantes de la misma en el Registro) han hecho entrega al notario autorizante de una calificación diferente a la notificada a este (…) En particular se comunica haber inscrito lo siguiente:

“Previa su calificación jurídica, el precedente documento ha sido inscrito en esta fecha. Finca 8/40908, CRU número 07031000825990, inscripción 4.ª, siendo esta la única finca radicante en la demarcación de este Registro. Al margen de dicha inscripción se ha puesto la correspondiente nota de afección fiscal. Acta de inscripción: ‘En su vistud [sic] cancelo el pacto sucesorio de definición de legítima de la inscripción 2.ª de la finca 40.908’.”

Y, sin embargo, parece que está pendiente de despacho el documento, si hemos de atender a la última mención de la certificación registral de inscripción:

“Documentos pendientes de despacho.

Título: donación.

Asiento/diario: 281/2025 de fecha 24/01/2025.”

Por lo tanto, parece deducirse que el registrador se ha limitado a “cancelar el pacto sucesorio de definición de legítima” formalizado en su día, sea eso lo que signifique en términos de derechos reales (realmente no significa nada, puesto que no hay en la inscripción cambio alguno de trascendencia real).

El notario aquí recurrente no comparte esa calificación, por lo que se interpone el presente recurso gubernativo contra la suspensión de la inscripción.

B) Fundamentos de Derecho.

Único.

En la escritura de cuyo contenido se solicita la inscripción, el contenido negocial se expresa explícitamente en los apartados a) y b) de la parte dispositiva de la escritura:

a) Los señores comparecientes, aplicando el artículo 42 de la Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears, dejan sin efecto el pacto sucesorio de definición por mutuo disenso, que había sido formalizado anteriormente.

b) El previo donatario (que definió la legítima) restituye a la donante las fincas descritas.

Ello es conforme con el artículo 42 de la ley citada, a cuyo tenor: “El pacto de definición podrá dejarse sin efecto por mutuo acuerdo entre disponente y definido, consignado en escritura pública, siendo necesaria la misma capacidad que para otorgarlo”.

Ese “dejar sin efecto” a que se refiere la ley, obviamente tiene que referirse a todos los efectos del pacto de definición previamente formalizado, que eran dos. Por un lado, el donante hace entrega de bienes de presente y, por otro, el donatario acepta la donación y procede a definir la legítima.

En consecuencia, si dicho pacto se “deja sin efecto”, por un lado procede anular la definición de legítima y, por otro, procede anular la donación del bien que volverá a ser propiedad de la donante y dejará de ser propiedad del donatario que definió la legítima.

No hay lógica ninguna en una interpretación según la cual el “dejar sin efecto” solo se refiera a la definición de la legítima y no se refiera también a la recuperación del bien por el donante, transfiriéndose a este de nuevo la propiedad que en su día cedió al donatario. Sería un caso extraordinariamente anómalo en nuestro Derecho que resolviéndose un pacto o contrato (en este caso un pacto sucesorio) eso solo tuviera efectos en lo que entregó una parte, pero no en lo que se obligó la otra. Esa asimetría en cuanto a los efectos de una revocación o resolución de un contrato de mutuo acuerdo sería totalmente contraria al equilibrio contractual de las partes, que exige la devolución recíproca de sus respectivas aportaciones de bienes y/o derechos hechas en virtud del contrato que se revoca o resuelve.

En todo caso, sea cual sea la interpretación del artículo 42 de la Ley 8/2022, lo cierto es que en el presente caso expresamente las partes pactaron en la parte dispositiva de la escritura la “restitución” de la propiedad de la finca a la primitiva donante, por lo que, si no resultara directamente del citado precepto legal (que sí resulta, como queda dicho), en todo caso debería ser considerado un acto realizado en virtud de la libre voluntad de las partes, y sin que en ningún caso pueda ser considerado en contravención de norma imperativa alguna.

Interesa hacer constar, como mero comentario marginal, puesto que cada registrador es competente en su ámbito territorial para calificar según su criterio personal sin estar vinculado por el criterio de otro registrador, que habiendo dos fincas contenidas en el pacto sucesorio original, una adscrita al Registro de Palma n.º 1 y otra al Registro de Palma, n.º 9, aquella ha sido inscrita sin ningún problema en el primero de los Registros mencionados en los términos argumentados anteriormente en este recurso.

C) Solicitud. Y solicita a la Dirección General admita este recurso y disponga, si procede, la revocación de la calificación objeto del mismo».

IV

Presentado dicho escrito, el registrador de la Propiedad emitió su correspondiente informe donde hacía constar que el día 19 de marzo de 2025, don A. R. A. (al que se autorizó expresamente en la escritura que era objeto del presente expediente para la realización de todos los trámites pertinentes hasta lograr la inscripción de la misma en los registros de la Propiedad competentes) presentó telemáticamente recurso contra la calificación registral interpuesto por el notario autorizante, don Jesús María Morote Mendoza, motivo por el cual el día 20 de marzo de 2025, desde el propio Registro de la Propiedad, se le solicitó que acreditara la representación del notario y que el escrito de interposición del recurso estuviera firmado por el recurrente, dándole un plazo de 10 diez para la subsanación de los defectos puestos de manifiesto, con advertencia expresa de que, de no hacerlo, se le tendría por desistido de su petición. Añadía el informe que el día 24 de marzo de 2025 el notario recurrente, don Jesús María Morote Mendoza, remitió por vía telemática al Registro de la Propiedad escrito de ratificación de interposición de recurso, el cual también fue presentado por el propio notario a la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. En el citado informe, amén de alguna cuestión procedimental que se irá reseñando y otras de fondo cuyo lugar no es el informe, mantuvo íntegramente su calificación y elevó el expediente al Centro Directivo para su resolución.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 645, 760, 978, 1123, 1281 y 1284 del Código Civil; 18 172, 174 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 9, 10, 25, 38 y 42 de la Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears; las sentencias número 1/1992, de 28 de mayo, 3/2001, de 20 de diciembre, y 1/2023 de 13 de enero, de la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de diciembre de 2021 y 6 de julio de 2022.

1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

a) Mediante escritura autorizada por el notario de Sa Pobla, don Jesús María Morote Mendoza, el día 10 de diciembre de 2024, con el número 693 de su protocolo, doña M. M. A. C. y don S. R. A. dejaron sin efecto el pacto de definición (y donación) por ambos otorgado mediante escritura autorizada por el citado notario el día 3 de octubre de 2023, con el número 902 de su protocolo. Acordaban, también, que el (en su día) donatario restituía a doña M. M. A. C. (donante) las fincas que fueron objeto del citado pacto sucesorio de definición de legitima; entre ellas la registral 40.908 del Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 9.

b) En dicha escritura, se hizo constar que las fincas que fueron objeto del pacto de definición eran la 40.433 del Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 1 y la 40.908 del Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 9.

La escritura incluía la descripción de las mismas –en los mismos términos en que constan en las notas informativas incorporadas–, sus datos de inscripción y su referencia catastral. Constan como documentos incorporados a la escritura las correspondientes notas simples (expedidas por los registros de la Propiedad competentes el día 10 de diciembre de 2024, en el caso de la finca 40.433, de carácter continuado y a los efectos del artículo 354 del Reglamento Hipotecario, y el día 9 de diciembre de 2024 en el caso de la finca 40.908), así como la certificación catastral descriptiva y gráfica de ambas fincas, expedidas ambas el día 10 de diciembre de 2024.

c) En la citada escritura (cláusula a) del expositivo) se indica que el pacto de definición que se deja sin efecto, es el realizado entre los otorgantes en virtud de escritura autorizada por el mismo notario que suscribe aquélla, el día 3 de octubre 2023, bajo número 902 de protocolo, reseñando a continuación las dos fincas que fueron objeto del pacto en los términos antes expuestos.

Por su parte, en el apartado relativo a las disposiciones (cláusula a) se indica que «aplicando el artículo 42 de la Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears, dejan sin efecto el reseñado pacto sucesorio de definición por mutuo disenso», y en la cláusula siguiente consta: «Don S. R. A. restituye a doña M. M. A. C. las fincas descritas».

d) El registrador practica la inscripción haciendo constar en su nota de despacho: «cancelo el pacto sucesorio de definición de legítima de la inscripción 2.ª de la finca 40.908». Esto es, cancela el carácter de pacto de definición de la donación realizada en su día, pero no indica que cambie la titularidad de la finca que en su día se realizó a favor de don S. R. A. (el donatario); es decir no indica que deniegue, o no practique, dicho cambio de titularidad.

e) El notario autorizante interpone recurso, alegando, en síntesis, que en la escritura que es objeto de dicha calificación el mutuo disenso del pacto sucesorio que se llevaba a cabo dejaba sin efecto no solo la definición de legítima, sino también la donación efectuada en su día a consecuencia de la misma (lo cual implicaba la restitución del pleno dominio de las fincas que fueron objeto del pacto a favor de la donante), y que lo anterior podía deducirse de la interpretación del propio artículo 42 de la Ley 8/2022, de 11 de noviembre. Y en su defecto, resultaba del propio tenor literal de la escritura, que en su parte dispositiva habla de «restitución» de la propiedad a la primitiva donante.

Añade el notario, reconociendo la independencia de cada registrador para calificar en su ámbito territorial, que respecto de la finca 40.433, adscrita al Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 1, la escritura ha sido inscrita en los términos solicitados en el recurso objeto de la presente.

f) El notario señala en su escrito de recurso que «los otorgantes de la escritura (y presentantes de la misma en el Registro) han hecho entrega al notario autorizante de una calificación diferente a la notificada a este (se adjunta fotocopia de la misma)». Obra en el expediente dicha fotocopia adjuntada al recurso (con código seguro de verificación) en la que consta: «Documentos pendientes de despacho Título: donación Asiento/diario: 281/2025 de fecha 24/01/2025. Texto asiento presentación: doña M. M. A. C. presenta a las catorce horas y cuarenta y cinco minutos, primera copia de la escritura autorizada por el Notario de Palma de Mallorca, don Jesús María Morote Mendoza, con fecha diez de diciembre del año dos mil veinticatro, con el número de protocolo 693/2024, por la que M. M. A. C. y S. R. A. dejan sin efecto el pacto sucesorio de definición por mutuo disenso por la que S. R. A. restituye a doña M. M. A. C. sobre la finca número 40908 de Palma VIII, vivienda (…) Única firma radicante en la demarcación de este Registro. Firmado digitalmente (…) Palma de Mallorca 17/02/2025».

g) Obra también en el expediente reproducción de las inscripciones 3.ª («traslado a folio digital») y 4.ª («cancel pacto sucesorio de definición de legítima»), referentes a la registral 40.908. En la inscripción 3.ª se alude a la inscripción de la mitad indivisa en favor de don S. R. A.: «por título de donación con definición de legítima, realizada a su favor por parte de su madre Doña M. M. A. C. (…) en virtud de escritura autorizada por el Notatio de Palma de Mallorca, Don Jesús María Morote Mendoza el tres de octubre del año de dos mil veintitrés, protocolo número 902/2.023».

Y en la inscripción 4.ª citada se indica: «dejan sin efecto por mutuo disenso, el pacto sucesorio de definición que se llevó a cabo en la expresada escritura de donación, solicitando que así se haga constar en este Registro. En su virtud cancelo el pacto sucesorio de definición de legitima de la inscripción 2.ª de la finca 40.908».

h) El registrador en su informe plantea esta cuestión procedimental (única de la que en este trámite cabe consignar): «El documento calificado ha sido totalmente inscrito. El Notario autorizante lo denomina “Disenso de pacto sucesorio”. En la exposición indica “a) Pacto de definición que ese deja sin efecto” y en las disposiciones alude a “Disenso del pacto sucesorio” y aplicación “del artículo 42 de la Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears, dejando sin efecto el reseñado pacto sucesorio de definición por mutuo disenso”. No hay una sola mención a la donación previa efectuada por Doña M. M. A. C. a favor de Don S. R. A. En estos términos no procede un recurso gubernativo. Es doctrina consolidada de las Resoluciones de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública que practicados los asientos en el Registro de la Propiedad, estos están bajo la salvaguardia de los Tribunales y, por tanto, no cabe recurso gubernativo. Por citar sólo las dictadas en el último año (…)».

2. Expuesto lo anterior, en primer lugar, hay que valorar si cabe recurso contra la calificación emitida por el Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca número 9, o si, como sostiene el registrador, dicho recurso no procede ya que el documento ha sido «totalmente inscrito». Lo cierto es que, a la vista del expediente, la cuestión, en último término, radica en valorar si en la escritura se solicitaba solamente la anulación del pacto de definición (postura defendida por el registrador y que concuerda con su calificación) o si, además, se dejaba sin efecto la donación realizada por causa de dicho pacto (postura defendida por el notario en su recurso).

Negar la posibilidad de interponer el presente recurso, alegando que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales, supondría un caso de indefensión para la parte recurrente, porque precisamente los asientos que se dice que están bajo la salvaguardia de los tribunales son los que resultan de la propia calificación del registrador que se pretende recurrir, ya que en la misma se deja sin efecto el carácter de pacto de definición, pero se mantiene la titularidad a favor del donatario; como si se tratara de una suerte de calificación parcial.

Y nótese que la nota de despacho no indica (como sería procedente), que deniegue la inscripción de la restitución acordada del bien; razón por la que no existe obstáculo para la interposición recurso, pese a que el registrador estime, erróneamente, que se está ante una calificación total al entender que se ha inscrito todo lo que se solicitaba.

3. Admitida la posibilidad de interposición del presente recurso, lo siguiente que hay que analizar es qué se pretendía logar con la escritura otorgada: dejar sin efecto el pacto de definición, o si también se dejaba sin efecto la donación realizada con ocasión del mismo.

A diferencia de lo que ocurre en territorios de Derecho común donde, con carácter general, los pactos sucesorios no se admiten, en el ámbito foral es una figura mucho más frecuente. En particular, en el caso del derecho balear, su compilación de derecho foral (Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre) los admitió y reguló desde el inicio. No obstante y como señala la Exposición de Motivos de La ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears, el considerable aumento en los últimos años del uso de los negocios jurídicos de sucesión paccionada o contractual para ordenar y planificar en vida la sucesión, el aumento de la esperanza de vida y los nuevos modelos de familia, entre otros factores, han hecho necesaria una reforma más extensa, motivo por el cual la actual regulación la hallamos en dicha ley. El artículo 38 de la misma, aplicable a Mallorca y Menorca, regula el pacto sucesorio de definición en virtud del cual los descendientes legitimarios pueden pactar la renuncia a la legítima o por más de la legítima en la sucesión de sus ascendientes, en consideración a alguna donación, atribución o compensación que, de estos, o de su heredero contractual o de otros ascendientes, reciban o hayan recibido con anterioridad (artículo 38 de la citada Ley balear 8/2022).

La misma ley admite en el artículo 42 el llamado mutuo disenso, que permite dejar «sin efecto por mutuo acuerdo entre disponente y definido, consignado en escritura pública, siendo necesaria la misma capacidad que para otorgarlo». Sobre la naturaleza de este pacto sucesorio de definición, propio de Mallorca y desde el año 2022 extendido a Menorca, la jurisprudencia ha puesto de manifiesto su carácter oneroso, inherente al negocio complejo en que consiste dicho pacto sucesorio «integrado por la donación y la renuncia a la legítima, en función de que, si se admite que es oneroso el negocio que impone sacrificios a las partes y les procura su respectivas contraprestaciones, y si se atiende a que la definición se inserta normalmente en un negocio complejo compuesto de dos elementos condicionantes, que se animan y dan vida una en función de la otra (se dona porque se renuncia, y se renuncia porque se dona), ha de tomarse partida por el punto de vista de la onerosidad, puesto que con el perfeccionamiento de la definición ambas partes obtienen mejoras, una a costa de la otra, de lo que proviene el carácter oneroso del negocio complejo resultante, por el propósito común de las partes en orden a imputar la atribución –hecha por el ascendiente– al pago anticipado de los derechos legitimarios –o en todo caso sucesorios– del descendiente, quien renuncia por considerarse satisfecho» (sentencia número 1/1992, de 28 de mayo, de la Sala de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears).

En sentido parecido la sentencia número 3/2001 de 20 de diciembre, dictada por el mismo Tribunal, que configuró la definición como «único negocio de naturaleza compleja por razón de que, tanto la donación como la renuncia, se producen una en función de la otra», añadiendo después que «deviene oneroso aun siendo gratuita la causa de, por una parte, la donación y por otra la renuncia».

Por su parte, la sentencia número 1/2023, de 13 de enero, dictada por el mismo Tribunal añade a lo anterior que «cuando haya podido establecerse la pertinente e inexcusable vinculación causal entre la atribución o ventaja y la renuncia a la legítima o a los derechos sucesorios, ambos elementos se conjugan para determinar el negocio complejo resultante, que por constituir un pacto de sucesorio tiene naturaleza onerosa, y por cuya virtud la donación involucrada en la definición presenta asimismo tal carácter, aunque no lo tuviera originariamente».

De lo anterior se desprende, pues, que dos son los elementos condicionados entre sí que integran necesariamente el pacto de definición: la atribución patrimonial y la renuncia a la legítima futura, elementos, además, que se verifican el uno en función del otro, como señala la citada sentencia número 3/2001, de 20 de diciembre.

4. Así las cosas, puede mantenerse que si tiene lugar la revocación del pacto de definición al amparo del artículo 42 de la Ley balear 8/2022, atendida la naturaleza compleja de dicho pacto sucesorio, se está dejando sin efecto también la atribución patrimonial que precisamente se llevó a cabo en consideración a dicho pacto al estar ambas cosas ligadas una con la otra y por lo tanto los bienes que fueron objeto de donación tienen que ser restituidos a la parte donante, y ello con independencia de las repercusiones fiscales –que no procede analizar en aquí– de este nuevo negocio jurídico, distinto del pacto sucesorio, que se está formalizando.

En igual sentido, el artículo 25 de la Ley 8/2022, en relación con la donación universal, contempla también el mutuo disenso añadiendo su párrafo segundo que «cuando, a consecuencia del mutuo disenso, se proceda a la restitución al donante de los bienes transmitidos de presente, esta no perjudicará a los derechos de los acreedores del donatario, ni a las cargas ni a los gravámenes con que el donatario haya gravado dichos bienes a favor de terceros», aunque su naturaleza jurídica sea distintiva ya que la donación universal es un «pactum de succedendo» y la definición un convenio para no suceder («pactum de non succedendo»).

Por otro lado, los términos en que ha sido redactada la escritura (descripción completa de las fincas, incorporación de notas informativas y certificaciones catastrales expedidas entre el día anterior y el mismo día del otorgamiento), y en particular la cláusula b) de las disposiciones donde consta claramente que el efecto del disenso del pacto sucesorio es que el donatario restituye las fincas descritas a la donante hace inequívoco pensar que la voluntad de las partes era, efectivamente, la de realizar ambas cosas: dejar sin efecto el pacto sucesorio de definición y (juntamente) la donación que se llevó a cabo en contemplación a dicho pacto.

En ese sentido, este Centro Directivo ha señalado que «en la calificación registral de los títulos que contengan negocios jurídicos (...) el registrador habrá de tener en cuenta no solo la simple y pura literalidad de los términos empleados, sino también la intención evidente de los otorgantes reflejada en el negocio documentado, la valoración global de sus cláusulas y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzca efecto» (vid. Resoluciones, entre otras, de 3 de diciembre de 2021 y 6 de julio de 2022). Entender que sólo se dejaba sin efecto el pacto de definición, manteniendo el donatario la titularidad de los bienes que en su día le fueron atribuidos en contemplación al mismo, conduciría a que dicha cláusula de la escritura no tuviera ningún sentido, puesto que no cabe ninguna otra interpretación de dicha cláusula que no implique que la donante recupere las dos fincas que fueron objeto del pacto (cfr. artículo 1284 del Código Civil).

Por otro lado, el propio verbo «restituir» –entendido como la devolución de una cosa a otra persona– (cfr. artículo 1281 del Código Civil) es usado por el propio Código en varias ocasiones con el mismo sentido que en la escritura se le ha pretendido dar (reintegrar a la donante las fincas donadas); en ese sentido, artículos 645, 760, 978 o 1123, entre otros, de dicho cuerpo legal. Por su parte la Ley Hipotecaria también habla de «restitución de los bienes o derechos asegurados» y «para el caso de que no subsistan los mismos bienes al tiempo de su restitución» (cfr. artículos 172 y 174, en sede de hipoteca dotal).

Todo ello sin olvidar una idea reiteradamente expresada por este Centro Directivo (cfr. la reciente Resolución de 10 de abril de 2025): la innecesaridad de utilización de fórmulas sacramentales (menos aun ante una intención tan evidente como la que resulta en este caso).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 5 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don D. J. J. contra la negativa del registrador de la Propiedad de Sevilla número 6, don José Ángel Gallego Vega, a inscribir una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 12 de diciembre de 2023 por el notario de Sevilla, don Francisco José Aranguren Urriza, con el número 3.519 de protocolo, se formalizó la elevación a público de un contrato de compraventa sobre la finca registral número 5.896 del Registro de la Propiedad de Sevilla número 6, radicada en término municipal de Alcalá del Río, en su día formalizado por la causante, doña D. R. B., y su esposo, don J. C. J.

La causante había fallecido bajo testamento en el cual legaba a su esposo el usufructo universal y vitalicio de su herencia y, amén de ciertos legados, instituía por sus únicos herederos a sus cinco hijos.

En la escritura calificada comparecían tres de los hijos, herederos de la causante, interviniendo también uno de ellos en representación de su padre (cónyuge viudo) y de otro de los hermanos, también heredero. Al quinto hermano, que no compareció ni intervino en el otorgamiento, éste se le notificó para que manifestara posible causa de oposición al acuerdo mayoritario de los demás.

En la escritura calificada, y a favor de su otorgamiento, se hacía referencia a un acuerdo mayoritario de la comunidad hereditaria de doña D. R. B., en su día vendedora junto a su esposo, ahora representado: «(…) al tratarse de un acto de administración, como acto debido, y no de disposición (RDGRN 1 de junio de 2012, RDGSJFP 28 de enero de 2021 y RDGSJFP 10 de julio de 2023, entre otras), y conforme al art 398cc estando la herencia yacente, y don D. J. J. como comprador, me entregan para su elevación a público, y dejo unido a esta matriz, contrato privado de compraventa de la finca descrita en el expositivo de la presente, extendido en tres folios de papel común mecanografiados por el anverso, y firmados todos ellos por el comprador, y por la apoderada doña C. C. R., que reconocen sus respectivas firmas puestas en el mismo. Y en su virtud, reconocen que doña D. R. B. y don J. C. J. vendieron por el mismo a don D. J. J. la finca descrita en el expositivo de la presente, con todos sus derechos inherentes, incluidos expresamente los derechos de la PAC».

Constaba en la escritura una diligencia en la que el notario consignaba: «Los comparecientes me requieren, para que notifique el presente otorgamiento al legitimario de doña D. R. B. que no ha concurrido a este otorgamiento, y que es: Don J. C. R. (…) Para que en el plazo de treinta días manifieste si tiene causa de oposición al acuerdo mayoritario de la comunidad de herederos. Acepto el requerimiento que cumplimentaré por diligencia posterior, a través de Notario de dicha localidad, solicitándome la notificación personal expresamente».

También figuraba otra diligencia en la que el notario autorizante hacía constar: «El día 17 de enero de 2024 remito por correo certificado con acuse de recibo copia de la escritura que antecede, a Don J. C. R., envío (…) la cual ha sido recibida por el destinatario 2 de febrero de 2024 (…) Hago constar que ha transcurrido el plazo concedido sin que dicho señor haya emitido alegación alguna a lo otorgado. De todo lo contenido en esta diligencia, extendida en el presente folio de papel notarial, en Sevilla, a siete de marzo de dos mil veinticuatro, doy fe».

Mediante diligencia suscrita el día 10 de junio de 2024 por el notario autorizante de la escritura, se consignaba la comparecencia de la contadora-partidora dativa designada para la partición de herencia de la vendedora fallecida. En esta diligencia, la contadora-partidora ratificaba la elevación a público formalizada en la escritura.

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Sevilla número 6, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«José Ángel Gallego Vega, Registrador de la Propiedad Número 6 de Sevilla-, de conformidad con los artículos 18 y 19.bis de la Ley Hipotecaria, en la redacción que les da la Ley 24/01, de 27 de diciembre, he examinado el documento presentado con el número de asiento 197 del libro diario 2025 –entrada 471/2025–, resultando de ello lo siguiente:

Hechos:

Primero. Que con fecha veinticuatro de enero del año dos mil veinticinco se presentó copia autorizada de la escritura objeto de la presente calificación, con el número de asiento 197, del libro diario 2025, y en unión de modelos C10 y 600 relativos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La escritura objeto de la presente calificación es la formalizada en Sevilla, el día 13/12/2023, ante el Notario Francisco José Aranguren Urriza, con el número 3519/2023 de protocolo.

Segundo. Que en la referida escritura se observa:

Uno. Se contiene en la escritura presentada la elevación a público de un contrato de compraventa, interviniendo en nombre de uno de los otorgantes del contrato sus herederos, excepto uno de ello que no comparece ni interviene y al que se le notifica el otorgamiento de la escritura de elevación a público del contrato, para que manifieste posible causa de oposición al acuerdo mayoritario, y dado que no responde al requerimiento, se entiende que no manifiesta oposición.

Dos. Se acompaña ahora un diligencia suscrita el 10 de junio de 2024, por el Notario señor Aranguren Urriza, en la que consta la comparecencia de la contadora partidora dativa designada para la partición de herencia de la vendedora fallecida; en dicha diligencia, la contadora ratifica la elevación a público contenida en la escritura objeto de esta nota.

Fundamentos de Derecho:

Son de aplicación los siguientes: Con carácter general el artículo 18 de la Ley Hipotecaria que establece que Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de todas clases, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, y a tenor de dicho precepto se aprecia que:

Uno. Para elevar a público un contrato es preciso el consentimiento de los que lo otorgaron y si alguno de ellos hubiese fallecido por los que acrediten ser todos sus causahabientes mediante la aportación del título sucesorio (Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de abril de 2005 y 9 de enero de 2018).

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de mayo de 2007 dice que los contratos, una vez celebrados, solo producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos (artículo 1257.1 del Código Civil), por cuanto sólo ellos asumen y se les puede exigir, el cumplimiento de las obligaciones derivadas de aquél, entre las que se encuentra la exigencia de su formalización de forma pública (artículos 1279 y 1280 del Código Civil).

Del tenor de las resoluciones y preceptos citados resulta que es necesaria la concurrencia y consentimiento expreso de todos los herederos del otorgante fallecido, pero en la escritura ahora presentada no consta el consentimiento expreso de don J. C. R., al que se le notifica el otorgamiento de la escritura de elevación a público del contrato, para que manifieste posible causa de oposición al acuerdo mayoritario, y dado que no responde al requerimiento, se entiende que no manifiesta oposición, es decir se está atribuyendo un valor o significado al silencio.

Para elevar a público un contrato privado, otorgado por persona fallecida, no basta el acuerdo mayoritario de sus herederos, sino el consentimiento expreso de todos ellos, como se desprende claramente de las resoluciones citadas.

Por otro lado, en el supuesto que nos ocupa, se pretende dar valor a la ausencia de declaración de voluntad, basándose en que se notifica al legitimario no presente, el otorgamiento de la escritura de elevación a público del contrato, para que manifieste posible causa de oposición al acuerdo mayoritario, y dado que no responde al requerimiento, se entiende que no manifiesta oposición, es decir se está atribuyendo un valor o significado al silencio, tema tratado en las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de mayo y de 1 de febrero de 2017. En la primera de ellas, el centro directivo dice que: “La cuestión es si cabe deducir el consentimiento tácito del hecho de no haber contestado al requerimiento notarial que se le hizo al efecto. La jurisprudencia ha considerado desde antiguo que son presupuestos para la consideración del silencio como consentimiento tácito, que el interesado tenga conocimiento de los hechos a los que pudo oponerse y que su propio interés o posición contractual impliquen la necesidad de manifestar su disconformidad con los hechos o propuestas de la otra parte. La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 2010, ratifica esta línea cuando dice ‘con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe’. No obstante lo anterior la propia doctrina jurisprudencial considera excepcional la equiparación del silencio con el consentimiento tácito; así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2010 dice ‘esta Sala ha declarado ya en otras resoluciones que, ciertamente, el conocimiento no equivale a consentimiento ni el silencio supone una declaración genérica (SSTS de 26 de mayo de 1986, 16 de octubre de 1992 y 3 de octubre de 1998), tal y como defiende la parte ahora recurrente. No obstante, también se ha establecido, con valor de doctrina jurisprudencial, que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse aquél como tácita manifestación de ese consentimiento, a cuyo fin habrán de valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento’. La apreciación de estas circunstancias no corresponde al registrador, que para calificar, en cuanto intérprete autorizado y autónomo de la legalidad, no puede valerse de presunciones, ni apreciar vicios en el consentimiento o la buena o mala fe de los intervinientes, ni atender o juzgar cuestiones de hecho, que suponen un juicio valorativo que corresponde a los tribunales. Bien es cierto que en algunos supuestos la propia norma atribuye efectos a la falta de contestación al requerimiento notarial, como ha sucedido recientemente con la modificación del artículo 1005 del Código Civil efectuado por la Ley 15/2015, de 3 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, cuando dispone que si el llamado a la herencia no manifestare su voluntad en dicho plazo se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente, pero no sucede así en el artículo 235.2 del Código de Derecho Foral de Aragón, de cuya dicción se deduce claramente que distingue entre consentimiento tácito, esto es el que deriva de un hecho que no podría realizarse sin dicho consentimiento, frente al presunto que es aquel que resulta de un comportamiento concreto al que la propia norma otorga valor probatorio y que aparece expresamente proscrito en la citada norma aragonesa. Y, además porque, como ha recordado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla general es la de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, rigiendo la exigencia de acreditación fehaciente de los actos y negocios que pretenden su acceso al Registro (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria), exigencia que se extiende a todos los extremos del negocio que han de reflejarse en el asiento (cfr. artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 5 de marzo de 1999), sin que por tanto dicha prueba fehaciente pueda ser suplida por consentimientos presuntos. Por otro lado, desde la perspectiva propiamente registral no puede obviarse que los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo (artículos 1.3.º, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria) impiden que pueda tener acceso al Registro cualquier acto que suponga una modificación de la titularidad tabular sin que presten su consentimiento los titulares registrales afectados, o sin que se presente una sentencia dictada en un procedimiento en el que los mismos hayan sido parte.”

Por todo ello, puede concluirse que la existencia de un acuerdo mayoritario no es suficiente para elevar a público, es preciso el consentimiento expreso de quienes acrediten ser todos los causahabientes del otorgante fallecido, sin que pueda atribuirse una concreta manifestación de voluntad al que ha sido requerido al efecto y no se ha manifestado.

Dos. La contadora partidora dativa tiene facultades para realizar la partición hereditaria y los actos imprescindibles para preparar la misma, pero no tiene facultades para suplir la declaración de voluntad de uno de los herederos y ratificar la elevación a público un contrato privado otorgado por la causante, referido a una finca que no forma parte del caudal hereditario, pues no se trata de una operación particional, ni necesaria, ni preparatoria para la partición de la herencia, sino que se trata de un acto totalmente ajeno a la partición, es más, según resulta de la diligencia telemática que ahora se acompaña, la partición ya está hecha y aprobada notarialmente (artículo 1057 del Código civil y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de enero de 2018).

Por todo ello, acuerdo suspender la práctica del asiento solicitado, por las causas expresadas. Notificar esta calificación al presentador del documento y al Notario autorizante del mismo, de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria.

No se practica anotación de suspensión por no haberse solicitado.

Puede solicitarse anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable, de conformidad con lo que dispone el artículo 42.9.º de la Ley Hipotecaria.

Contra la presente nota de calificación (…)

Sevilla, fecha de la firma electrónica. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Ángel Gallego Vega registrador/a titular de Registro de la Propiedad n.º seis de Sevilla a día doce de febrero del dos mil veinticinco.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don D. J. J. interpuso recurso el día 11 de marzo de 2025 mediante escrito del siguiente tenor:

«Alegaciones

Si la Jurisprudencia en la que se basa el Registrador en su Fundamento de Derecho, STS de 27 de diciembre de 2010, habla de carácter general, y de una relación jurídica preexistente y un acto jurídico concreto y conocido de forma fehaciente, por la parte, D. J. C. R., al comunicárselo por requerimiento notarial, ha de reputarse que consiente. Estamos, por tanto, ante un argumento interpretativo que realiza el Registrador de la Propiedad ambiguo y fuera de la propia seguridad jurídica del que solicita la elevación a público de un contrato privado, al ser un acto debido, de administración y no de disposición, tal como reza en la escritura pública aportada (RDGRN 1 de junio de 2012, RDGSJFP 28 de enero de 2021 y RDGSJFP 10 de julio de 2023) y conforme al art. 398 cc (herencia yacente).

Si el argumento del Registrador que se apoya en la Jurisprudencia en cuanto a que es “excepcional la equiparación del silencio con el consentimiento tácito…y que ha de estarse a los hechos concretos” impugnamos tal apoyo de base por cuanto el propio calificador no da argumento alguno para que se “palpe” que estamos en un caso que no es excepcional ni tampoco “ahonda” ni analiza el hecho concreto, sino que se limita a concluir (lo subraya) que en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla general es la de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, rigiendo la exigencia de acreditación fehaciente de los actos y negocios que pretenden su acceso al Registro… por lo que, concluyendo, venimos a impugnar que, aún en el caso de que estemos hablando en esos términos, que consideramos que no es así, por ser un acto debido, de administración y no de disposición, tal como veníamos sosteniendo, en ningún caso el Registrador Justifica el Fundamento de Derecho esgrimido con el caso presente, por tanto,

Solicito: Tenga por presentado este escrito con sus copias, sirva admitirlo y por interpuesto recurso, en tiempo y forma, ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, revocando la calificación del Registrador de la Propiedad 6 de Sevilla, D. José Ángel Gallego Vega, sobre la escritura pública de elevación de contrato privado firmado ante el notario D. Francisco José Aranguren Urriza el 13/12/2023 adjunta junto a la propia calificación, notificándose a esta parte la resolución positiva a nuestro favor, según los argumentos expuestos.»

IV

El registrador de la Propiedad mantuvo su nota de calificación y, en unión de su preceptivo informe, elevó el expediente a este Centro Directivo para su resolución. Dado traslado del recurso interpuesto al notario autorizante del título calificado, éste no ha formulado alegaciones.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 608, 781 y siguientes, 1262, 1279 y 1280 del Código Civil; 708, 790 y 791 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 1, 8, 9, 18, 20 y 82 de la Ley Hipotecaria; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia número 26/2020, de 24 de febrero, de la Sala Primera del Tribunal Constitucional; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2011, 21 de octubre de 2013 y 21 de noviembre de 2017; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de abril de 1999, 11 de julio de 2003, 8 y 11 de octubre de 2005, 17 de mayo y 20 de noviembre de 2007, 2 de octubre y 6 de noviembre de 2008, 10 y 14 de junio y 27 de julio de 2010, 10 de enero, 22 de marzo y 27 de septiembre de 2011, 27 de noviembre de 2012, 28 de enero y 30 de septiembre de 2013, 1 de octubre de 2014, 21 de mayo, 7 de septiembre y 29 de octubre de 2015, 12 de mayo de 2016, 19 de mayo, 4 de septiembre y 2 de octubre de 2017, 12 de abril de 2018, 17 de enero, 21 de junio, 25 de julio y 20 de diciembre de 2019 y 17 de enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de marzo de 2020, 12 y 28 de julio de 2021, 27 de julio de 2022 y 13 de febrero de 2024.

1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

Mediante escritura autorizada por el notario de Sevilla, don Francisco José Aranguren Urriza, el día 12 de diciembre de 2023, número 3.519 de protocolo, se formalizó la elevación a público de un contrato de compraventa sobre la finca registral número 5.896 del Registro de la Propiedad de Sevilla número 6, radicada en término municipal de Alcalá del Rio, en su día formalizado por la causante, doña D. R. B y su esposo, don J. C. J.

– la causante había fallecido bajo testamento, en el cual legaba a su esposo el usufructo universal y vitalicio de su herencia y, amén de ciertos legados, instituía por sus únicos herederos a sus cinco hijos.

– en la escritura calificada comparecen tres de los hijos (herederos de la causante), interviniendo también uno de ellos en representación de su padre (cónyuge viudo) y de otro de los hermanos (también heredero). Al quinto hermano, que no compareció ni intervino en el otorgamiento, éste se le notificó para que manifestara posible causa de oposición al acuerdo mayoritario de los demás.

– en la escritura calificada, y a favor de su otorgamiento, se hace referencia a un acuerdo mayoritario de la comunidad hereditaria de doña D. R. B., en su día vendedora junto a su esposo, ahora representado: «(…) al tratarse de un acto de administración, como acto debido, y no de disposición (RDGRN 1 de junio de 2012, RDGSJFP 28 de enero de 2021 y RDGSJFP 10 de julio de 2023, entre otras), y conforme al art 398cc estando la herencia yacente, y don D. J. J. como comprador, me entregan para su elevación a público, y dejo unido a esta matriz, contrato privado de compraventa de la finca descrita en el expositivo de la presente, extendido en tres folios de papel común mecanografiados por el anverso, y firmados todos ellos por el comprador, y por la apoderada doña C. C. R., que reconocen sus respectivas firmas puestas en el mismo. Y en su virtud, reconocen que doña D. R. B. y don J. C. J. vendieron por el mismo a don D. J. J. la finca descrita en el expositivo de la presente, con todos sus derechos inherentes, incluidos expresamente los derechos de la PAC».

– consta en la escritura una diligencia en la que el notario consigna: «Los comparecientes me requieren, para que notifique el presente otorgamiento al legitimario de doña D. R. B. que no ha concurrido a este otorgamiento, y que es: Don J. C. R. (…) Para que en el plazo de treinta días manifieste si tiene causa de oposición al acuerdo mayoritario de la comunidad de herederos. Acepto el requerimiento que cumplimentaré por diligencia posterior, a través de Notario de dicha localidad, solicitándome la notificación personal expresamente».

– también figura otra diligencia, en la que el notario autorizante hace constar: «El día 17 de enero de 2024 remito por correo certificado con acuse de recibo copia de la escritura que antecede, a Don J. C. R., envío (…) la cual ha sido recibida por el destinatario 2 de febrero de 2024 (…) Hago constar que ha transcurrido el plazo concedido sin que dicho señor haya emitido alegación alguna a lo otorgado. De todo lo contenido en esta diligencia, extendida en el presente folio de papel notarial, en Sevilla, a siete de marzo de dos mil veinticuatro, doy fe».

– la calificación, por último, da también cuenta de una diligencia suscrita el día 10 de junio de 2024 por el notario autorizante de la escritura (presentada telemáticamente al Registro), consignando la comparecencia de la contadora-partidora dativa designada para la partición de herencia de la vendedora fallecida. En esta diligencia, la contadora-partidora ratifica la elevación a público formalizada en la escritura negativamente calificada.

Se suspende la inscripción con base en dos defectos que se sintetizan así:

«Uno. Para elevar a público un contrato es preciso el consentimiento de los que lo otorgaron y si alguno de ellos hubiese fallecido por los que acrediten ser todos sus causahabientes mediante la aportación del título sucesorio (Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de abril de 2005 y 9 de enero de 2018) (…)

Dos. La contadora-partidora dativa tiene facultades para realizar la partición hereditaria y los actos imprescindibles para preparar la misma, pero no tiene facultades para suplir la declaración de voluntad de uno de los herederos y ratificar la elevación a público un contrato privado otorgado por la causante, referido a una finca que no forma parte del caudal hereditario, pues no se trata de una operación particional, ni necesaria, ni preparatoria para la partición de la herencia, sino que se trata de un acto totalmente ajeno a la partición, es más, según resulta de la diligencia telemática que ahora se acompaña, la partición ya está hecha y aprobada notarialmente (artículo 1057 del Código civil y Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de enero de 2018)».

El en su día comprador recurre la calificación, con la siguiente alegación (así la califica): «(…) Si el argumento del Registrador que se apoya en la Jurisprudencia en cuanto a que es “excepcional la equiparación del silencio con el consentimiento tácito…y que ha de estarse a los hechos concretos” impugnamos tal apoyo de base por cuanto el propio calificador no da argumento alguno para que se “palpe” que estamos en un caso que no es excepcional ni tampoco “ahonda” ni analiza el hecho concreto, sino que se limita a concluir (lo subraya) que en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla general es la de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, rigiendo la exigencia de acreditación fehaciente de los actos y negocios que pretenden su acceso al Registro… por lo que, concluyendo, venimos a impugnar que, aún en el caso de que estemos hablando en esos términos, que consideramos que no es así, por ser un acto debido, de administración y no de disposición, tal como veníamos sosteniendo, en ningún caso el Registrador Justifica el Fundamento de Derecho esgrimido con el caso presente.»

2. Así las cosas, el recurso no puede prosperar y procede confirmar íntegramente la calificación con base en la argumentación que en ella se contiene.

Por lo que se refiere al primero de los defectos, y para soslayar la ineludible exigencia de unanimidad e intervención de todos los herederos (de la en su día vendedora), alega el recurrente que, en este caso, la elevación a público del documento privado en cuya virtud la vendedora transmitió en su día inmueble no es un acto de disposición sobre aquel, sino un acto debido, conforme a lo prescrito en el artículo 1279 del Código Civil. Ahora bien y dicho lo anterior, aparte de la necesaria intervención de todos los herederos, como sucesores y continuadores de la personalidad del causante, el principio de tracto sucesivo recogido en el capital artículo 20 de la Ley Hipotecaria tampoco puede ser soslayado.

La legislación hipotecaria no recoge verdaderas excepciones al principio de tracto sucesivo en su aspecto material, y los supuestos en que no es necesaria una previa inscripción se explican en razón de la necesidad de evitar que el Registro publique titularidades intermedias bien transitorias, bien realmente inexistentes; pero siempre cumpliendo, aunque sea de forma abreviada o a través de representación voluntaria o legal, el fundamental encadenamiento entre titularidades, que constituye la esencia del principio de tracto, derivado, como se ha dicho, del de legitimación.

Así, el artículo 20, en su párrafo quinto, apartado primero, dispone que no será precisa la inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos, cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste; lo que quiere decir que, estando los bienes vendidos inscritos a nombre del causante, no se extenderá inscripción alguna a nombre de sus herederos, ya que éstos nada adquieren por haberse enajenado los bienes en vida de aquel, de forma que la inscripción de venta se practicará a nombre del comprador, una vez elevado a público el contrato. En esta elevación es donde es necesaria la intervención de todos –cabe remarcar– los herederos del vendedor-titular registral.

Esta prevención es consecuencia, por un lado, de los artículos 1278 y concordantes del Código Civil, que, como regla general, consagran la libertad de forma en sede contractual: «Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez». Y por otro, del hecho de que los contratos, una vez celebrados, solo producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos (cfr. artículo 1257.1 del Código Civil); por cuanto sólo ellos asumen y solo a ellos se les puede exigir, el cumplimiento de las obligaciones derivadas de aquél, entre las que se encuentra la exigencia de su formalización de forma pública (cfr. artículos 1279 y 1280 del Código Civil).

Añádase a lo anterior que las escrituras en que se reconoce la existencia de un acto o contrato anterior (cfr. artículo 1224 del Código Civil) tienen un evidente valor de reconocimiento de la autenticidad, existencia y contenido del negocio. Por tal razón, se requiere que, tratándose de negocios bilaterales o plurilaterales, concurran al otorgamiento de la escritura todos los que en ellos fueron parte o sus herederos, y así ha de deducirse tanto de las reglas generales en materia de contratación (cfr. artículos 1261.1 y 1262 del Código Civil), como del propio valor unilateral del reconocimiento (cfr. artículo 1225 del Código Civil). Y por dicha razón, han de concurrir necesariamente a su otorgamiento todos los herederos de la en su día vendedora, en tanto que sucesores en todos sus derechos y obligaciones (cfr. artículo 661 del Código Civil).

Por lo demás, el artículo 1279 del Código Civil dispone: «Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez». Y conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, para que puedan ser inscritos los títulos traslativos del dominio, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Por tanto, el comprador, conforme a estos preceptos, podrá compeler al vendedor o, en su caso, a sus herederos a elevar a escritura pública el contrato, desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.

En consecuencia, teniendo en cuenta que los herederos del titular registral fallecido son los únicos que están legitimados para asumir las obligaciones derivadas del contrato suscrito por el causante, debe exigirse por el registrador, cuya función implica la defensa de las titularidades inscritas, que –todos– los herederos de los que lo firmaron acrediten su condición (constatándose en debida forma), sin que esto suponga o requiera un acto de adjudicación de herencia o similar.

Finalmente y por lo que se refiere a la valoración de la no contestación por el heredero a quien se notificó el otorgamiento de la escritura calificada, desde la perspectiva propiamente registral no puede obviarse que los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo (artículos 1, párrafo tercero, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria), impiden que pueda tener acceso al Registro cualquier acto que suponga una modificación de la titularidad tabular sin que presten su consentimiento los titulares registrales afectados, o sin que se presente una sentencia dictada en un procedimiento en el que los mismos hayan sido parte.

Tiene por todo ello razón el registrador al afirmar: «puede concluirse que la existencia de un acuerdo mayoritario no es suficiente para elevar a público, es preciso el consentimiento expreso de quienes acrediten ser todos los causahabientes del otorgante fallecido, sin que pueda atribuirse una concreta manifestación de voluntad al que ha sido requerido al efecto y no se ha manifestado». Sencillamente, porque en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla general (salvo excepciones legales, como por ejemplo la contemplada en el artículo 1005 del código Civil y otros preceptos forales análogos) es la de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, rigiendo la exigencia de acreditación fehaciente de los actos y negocios que pretenden su acceso al Registro (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria); exigencia que se extiende a todos los extremos del negocio que han de reflejarse en el asiento (cfr. artículos 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y Resolución de este Centro Directivo de 5 de marzo de 1999); sin que, por tanto, dicha prueba fehaciente pueda ser suplida por consentimientos presuntos que únicamente a los Tribunales compete apreciar y valorar.

3. Y, en cuanto al segundo defecto, poco cabe añadir a lo expresado en la calificación respecto de la intervención de la contadora-partidora, excediendo su intervención en este supuesto –claramente– de la función y cometido del contador-partidor («contar y partir»); por la simple razón que no se trata de una operación particional, ni necesaria, ni preparatoria para la partición de la herencia, sino que se trata de un acto totalmente ajeno a la partición.

En tal sentido, este Centro Directivo ha puesto de relieve (cfr. Resolución de 3 de julio de 2019 y otras posteriores) que el contador-partidor no puede realizar actos que excedan de lo particional, pues se ciñen a contar y partir, realizando cuanto acto jurídico y material sea preciso para este objeto, incluso ampliamente según el concreto supuesto, por ejemplo, realizando divisiones, segregaciones o pagando excesos de adjudicación, si las fincas no tuvieren fácil división. Para ello no precisa el contador-partidor el concurso de herederos, legatarios o legitimarios, aunque sí del cónyuge viudo, si debe liquidarse previamente la sociedad conyugal. Mas, si sus facultades para contar y partir son claras, todo lo que exceda de ello, inversamente, excederá también de las facultades del contador, de suerte que serán los interesados en el negocio dispositivo en cuestión –en ocasiones en fina línea de distinción con lo particional–, quienes deberán deducir en su caso judicialmente su pretensión. También cabría incluir entre sus funciones la acreditación del cumplimiento o incumplimiento de condiciones a efectos de la práctica de inscripciones, siempre que se trate de hechos que queden acreditados, no de hechos susceptibles de valoración o de posible contradicción.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 5 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don B. F. F. G. S., en nombre y representación de la entidad «Compañía Plaza Neptuno 2009, SL», contra la nota de calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Madrid número 39, doña María Belén Merino Espinar, por la que se suspende la inscripción de la participación indivisa de una finca registral a favor de la citada entidad por título de compra, por la razón de que debe concretarse la porción de la finca objeto de venta al haber sido parcialmente expropiada por la Demarcación de Carreteras del Estado en Madrid, indicando la nota de calificación que la participación transmitida no se encuentra libre de cargas, como consta en la escritura de compraventa, sino que las cargas inscritas recaen sobre la totalidad de la finca.

Hechos

I

Mediante escritura de compraventa autorizada el día 19 de diciembre de 2024 por el notario de Celanova, don Ángel Manuel Rodríguez Dapena, con el número 3.926 de protocolo, la entidad «Geshoque, SL» vendía a «Compañía Plaza Neptuno 2009, SL» un 7,586 % de una finca de 568.426,8756 metros cuadrados, de los que 541.712,9208 metros cuadrados se identificaban con la finca registral número 3.979 del Registro de la Propiedad de Madrid número 39, manifestando expresamente que dicho porcentaje estaba libre de cargas, por recaer las hipotecas practicadas sobre la misma exclusivamente sobre el 92,4140 % restante, y se solicitaba la inscripción con los actuales datos registrales descriptivos de la finca, indicando que «en modo alguno se han querido variar».

Del historial registral de la finca número 3.979 resultaba que «Geshoque, SL» constituyó varias hipotecas sobre el 92,4140 % indiviso del que era titular; posteriormente, de dicha finca se segregaron 35.487,0792 metros cuadrados y se formalizó la extinción de condominio, adjudicándose la finca resto en su totalidad a «Geshoque, SL», de modo que las cargas que gravaban el 92,4140 % del que la sociedad era titular pasaron a gravar la totalidad de la finca 3.979.

Asimismo, con posterioridad a la presentación de la escritura de compraventa, pero dentro del plazo de calificación y despacho de ésta, se presentó en el Registro oficio del Ministerio de Transportes que incorporaba certificado de la jefa de la Demarcación de Carreteras del Estado en Madrid, para la inscripción de la expropiación parcial de la finca 3.979 en el seno del Proyecto (…)

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 39, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Antecedentes de Hecho:

Primero. Escritura pública compraventa otorgada el 19/12/2024 con protocolo n.º 3926/2024 ante el Notario de Celanova, Ángel Manuel Rodríguez Dapena presentada en este Registro el día 30/01/2025 motivando el asiento 315 del diario 2025, entrada 683/2025, acreditada la preceptiva presentación y pago del impuesto devengado.

Segundo. Con fecha indicada al pie, el documento a que se refiere el apartado anterior ha sido calificado por el Registrador que suscribe en los siguientes términos:

Fundamentos de Derecho:

1. El artículo 98-3 de la ley 7/2022 de 8 de abril de residuos y suelos contaminados para una economía circular, las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas a declarar en el título en el que se formalice la transmisión, si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

Otorgada la presente escritura con posterioridad a la entrada en vigor de la citada ley, se advierte omisión de la preceptiva declaración del propietario de la finca, en la escritura calificada, declaración de la que deberá dejarse constancia en el Registro por nota marginal, como prevé la misma norma citada.

2. Resulta necesario concretar el objeto de la presente venta ya que se advierten dudas fundadas de que el mismo pueda ser la totalidad de la finca inscrita y que se confirman con la identificación catastral que se hace en la escritura de la finca transmitida y que afecta a solo parte de la superficie inscrita.

La finca transmitida consta configurada como Resto de finca matriz por título de disolución de condominio que resultó aprobado en el Proyecto de Reparcelación denominado (…) como resto exterior a la Unidad de actuación en el que se concretaba la titularidad y cargas del 92,4140 % de Geshoque sobre la totalidad de la finca antes de la segregación de la parte de finca incluida en la Unidad de Actuación propiedad de terceros.

En las operaciones complementarias para la inscripción del citado Proyecto de Reparcelación, se puso de manifiesto que dicho Resto de finca matriz propiedad de Geshoque había sido objeto al menos de una expropiación por parte del Ministerio de Fomento Dirección General de Carreteras en expediente de expropiación de las fincas afectadas por el proyecto circunvalación a Madrid (…)

Dicha expropiación consta presentada en este Registro para su calificación y despacho con entrada el 6 de febrero de 2025 causando el asiento de presentación 446 del año en curso.

Al tiempo de la presente enajenación de la totalidad del Resto de finca matriz afectado en parte por dicha expropiación, y dado el carácter de bien de dominio público de la superficie expropiada y por tanto tratarse esta superficie de un bien inalienable, inembargable e imprescriptible, resulta necesario ampliar la descripción de la finca transmitida identificando cual es la porción de finca objeto de la venta (base grafica georreferenciada) y cuál es la superficie afectada por dicha expropiación (base grafica georreferenciada), que no puede entenderse comprendida en la venta, ya que lo contrario supondría la venta a un tercero, de un bien de dominio público previamente expropiado que no pertenece al transmitente al tiempo de la venta.

Identificada dicha superficie pendiente de previa segregación y expropiación se procederá de conformidad art 47 RH a su constancia por nota al margen para la posterior inscripción del expediente de expropiación ya presentado.

Todo ello de conformidad principio de especialidad art 9 Lh y 51 RH en cuanto a la necesaria identificación de la finca objeto del contrato, y régimen legal imperativo de los bienes de dominio público de la ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, art 6 y la protección registral que sus arts. 36 y 39 brindan al dominio público que no se limita al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador, y con el cual pudiera llegar a colisionar una finca de dominio privado cuya inscripción o inmatriculación se pretenda. Por ello, diversas leyes sectoriales (costas, montes, urbanismo...) obligan al registrador a recabar, con carácter previo a la práctica del asiento solicitado, informe o certificación administrativa acreditativa de que la inscripción pretendida no afecta al dominio público.

En esta línea, la Ley 13/2015 ha reforzado la posición del registrador a la hora de rechazar una inscripción cuando tenga dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público (vid. arts. 9, 203 y 205 LH).

3. Aun cuando ello no impide la inscripción solicitada, se advierte que no resulta acertada la interpretación hecha en la escritura en cuanto a que la participación objeto de la presente venta esté libre de las cargas reseñadas. Dichas cargas se concretaban en el 92,4140 % de la finca total previa a la segregación de la superficie incluida en el proyecto de Reparcelación, pero por subrogación real pasaron a gravar la totalidad del Resto de finca matriz en el que se concretó la titularidad de Geshoque en la disolución de condominio con el resto de copropietarios, de conformidad doctrina de la DG de Seguridad Jurídica y Fe Publica entre otras en resoluciones de 20 de enero de 2015 y 16 de marzo de 2016.

La liberación de responsabilidad por razón de las cargas que constan previamente inscritas, respecto de la participación ahora transmitida, exigiría en todo caso el consentimiento de los titulares de dichas cargas de conformidad principios hipotecarios de tracto sucesivo art 20 LH y de legitimación art 38 LH.

Parte Dispositiva:

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de permanente aplicación:

Doña María Belén Merino Espinar, titular del Registro de la Propiedad n.º 39 de Madrid acuerda:

Calificar el documento presentado en los términos que resultan de los Antecedente de Hecho y Fundamentos de Derecho señalados; y suspender en consecuencia el despacho del título hasta la subsanación de los defectos advertidos.

No se practica anotación de suspensión al no haber sido solicitada al mismo tiempo de la presentación.

Esta calificación será notificada en el plazo reglamentario al presentante del documento y al Notario autorizante conforme con lo previsto en los artículos 322 de la L.H. y artículos 40 y 41 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre del Procedimiento Administrativo común de las Administraciones Públicas.

Contra la presente calificación (…)

El registrador Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Belén Merino Espinar registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Madrid 39 a día siete de febrero del dos mil veinticinco.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don B. F. F. G. S., en nombre y representación de la entidad «Compañía Plaza Neptuno 2009, SL», interpuso recurso el día 6 de marzo de 2025 mediante escrito en el que aceptaba subsanar los dos primeros defectos, indicando que «acepta la inscripción de la expropiación y lo hace puesto que efectivamente la transmitente no transmitió aquello que le fue expropiado», y solicitó la revocación de la calificación en cuanto al tercero de los defectos, atendiendo a los siguientes argumentos:

«(…) En lo que hace al tercero de los defectos no es tal puesto que la transmitente vendió y mi representada compró una cuota proindiviso de una finca sobre la base de una información registral que claramente establece que la finca no está gravada con hipoteca en lo que excede del 92,4140 % de la misma y, siendo así, en aplicación del principio aristotélico de no contradicción si “Geshoque, S.L.” es dueño de una finca y la hipoteca que recae sobre la misma la grava en un 92,4140 %, es evidente que la hipoteca no recae en el 7,586 % proindiviso de la finca que está libre de cargas y es esta cuota la compra y paga mi representada. La nota simple expedida por el Registro de la propiedad que sirvió de base para el otorgamiento del negocio jurídico que instrumenta la escritura es muy clara y, es sobre la base de ella que se otorga la escritura pública de compraventa que autoriza el Notario Ángel-Manuel Rodríguez Dapena, quien estoy absolutamente seguro ha interpretado correctamente la información que le facilita el Registro de la Propiedad.

Por lo expuesto,

Solicito al Registro de la Propiedad número treinta y nueve de Madrid tenga por presentado este escrito junto con los documentos que lo acompañan y tenga por formulado recurso frente a la calificación emitida por el Registrador de la Propiedad número 39 de Madrid eferida [sic] en el cuerpo de este escrito, se admita, se eleve el mismo junto con los documentos que ahora acompaño y aquellos que integran el expediente a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a la que solicito se estime el presente recurso frente a la negativa del registrador de la Propiedad a practicar a instancia de mi representada la inscripción del dominio del 7,586 % proindiviso de la finca transmitida, libre de cargas y, revocándose la nota de calificación efectuada se acuerde la inscripción pretendía una vez subsanados los defectos primero y segundo reseñados en el cuerpo de este escrito.»

IV

La registradora de la Propiedad emitió el correspondiente informe con fecha 17 de marzo de 2025 confirmando la nota de calificación recurrida y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General, solicitando la desestimación del recurso.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.3.º, 9, 18, 20, 34, 38, 40, 76, 79, 80, 82, 222, 225, 322 y 326 de la Ley Hipotecaria; 98, 193 y 354 del Reglamento Hipotecario; 175 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2021 y 8 de septiembre y 14 de octubre de 2022.

1. Es objeto de este expediente determinar si procede practicar la inscripción de un 7,586 % de la finca 3.979 del Registro de la Propiedad de Madrid número 39 a favor de «Compañía Plaza Neptuno 2009, SL» por título de compra y libre de cargas, habiendo expedido la titular de la oficina nota simple de información continuada (incorporada a la escritura compraventa calificada) en la que consta que sólo un 92,4140 % de la misma está gravada con varias hipotecas; si bien, de los folios registrales resulta que, en realidad, las hipotecas pasaron a gravar la totalidad de la finca 3.979, como consecuencia de las operaciones de segregación y extinción de condominio formalizadas sobre la misma.

La registradora suspende la inscripción en base a varios defectos, de los cuales sólo se recurre, y por tanto es objeto exclusivo de este expediente, el tercero de ellos, que se refiere a la imposibilidad de practicar la inscripción de la porción transmitida libre de cargas; indica que la inscripción ha de practicarse sujeta a las cargas que gravan la finca, pues la liberación de responsabilidad de la participación indivisa transmitida exige acreditar el consentimiento de los titulares de dichas cargas o bien su previa cancelación, por aplicación de los principios de legitimación y tracto sucesivo.

Por su parte, el recurrente alega que la compraventa de la participación del 7,586 % de la finca se formalizó sobre la base de una información registral que claramente establecía que la finca no está gravada con hipoteca en lo que excede del 92,4140 % de la misma, por lo que debe inscribirse a favor de la compradora el dominio del 7,586 % proindiviso, libre de cargas.

2. El párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria recoge como uno de los pilares de nuestro sistema hipotecario la salvaguardia judicial de los asientos registrales, consecuencia necesaria del principio de legitimación, al disponer que «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley».

El principio de legitimación impone la presunción de que los asientos del Registro son exactos y válidos, considerando al titular registral como legitimado para actuar en los ámbitos judicial y extrajudicial; en íntima conexión con el anterior, el principio de tracto sucesivo impide que acceda al Registro ningún título relativo a un derecho en el que no haya tenido intervención el titular del mismo. En particular, el artículo 82 de la Ley Hipotecaria prohíbe la cancelación de inscripciones o anotaciones preventivas si no es por sentencia contra la que no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos.

En el presente caso, del historial registral de la finca 3.979 resulta que las hipotecas inscritas inicialmente sobre el 92,4140 % del que era titular la sociedad vendedora pasaron a gravar la totalidad de la misma, por haberse segregado parte de la finca y formalizado la extinción de condominio, de modo que la vendedora pasó a ser titular del 100 % de la finca resto, y la responsabilidad hipotecaria se concretó en la finca adjudicada a la misma, quedando liberada de toda responsabilidad por tales hipotecas la porción segregada.

En consecuencia, ningún asiento que se practique con posterioridad sobre la finca 3.979 o sobre una participación indivisa de la misma, podrá afectar en modo alguno a los derechos de los acreedores hipotecarios, a menos que conste su consentimiento o sean previamente canceladas las hipotecas.

Esta afirmación no puede verse modificada por el hecho de que se expidiera nota simple en la que constara que las hipotecas sólo gravaban un 92,4140 % de la finca, a pesar de que la citada nota se emitiera después de haberse practicado la segregación y extinción de condominio, y aunque la misma sirviera de base para la formalización del negocio jurídico cuyo acceso al Registro se pretende ahora.

3. La circunstancia de que la publicidad registral, en forma de nota simple informativa, no reflejara de forma precisa la extensión de las citadas hipotecas, no es causa legal para cancelarlas en cuanto al 7,586 % objeto del contrato de compraventa, pues, de conformidad con los principios señalados, la cancelación sólo puede practicarse por las causas y con los requisitos que a estos efectos establecen la Ley y el Reglamento Hipotecario, entre las cuales no se encuentra la circunstancia de que dichas hipotecas no se hayan reflejado en la nota informativa expedida.

Como resulta de las Resoluciones citadas en los «Vistos», el principio de protección del titular registral de cualquier derecho inscrito o anotado no puede verse alterada por la posible emisión incorrecta de publicidad registral en la que se omita el referido derecho; es decir, la incorrecta emisión de la publicidad registral no puede en ningún caso prevalecer respecto del efectivo contenido de los libros registrales, que, como se ha expuesto, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales.

Por todo ello, la inscripción de la participación indivisa del 7,586 % a favor de la sociedad compradora únicamente podrá practicarse con las cargas inscritas que la gravan, conforme a los principios de legitimación y tracto sucesivo.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación registral negativa recurrida, de conformidad con lo dispuesto en los anteriores fundamentos de Derecho.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 6 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por doña M. C. R. R., en su propio nombre y derecho y, además, en su condición de curadora de don A. R. R., contra la negativa del registrador de la Propiedad de Valladolid número 2, don Alejandro Forero San Martín, a inscribir una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y adjudicación de herencias.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el día 4 de abril de 2024 por el notario de Valladolid, don Alejandro Marcos Hidalgo, los comparecientes, doña M. C., doña R. M. y doña M. E. R. R. y don J. M. P. G., formalizaron escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y adjudicación de herencias motivada por el fallecimiento de don A. R. C. y doña C. R. G. Las tres primeras personas intervenían en su propio nombre y derecho y el último en nombre y representación de don A. R. R., en calidad de defensor judicial del mismo, nombrado «en virtud de Decreto definitivo número 30/2024, de fecha 7 de febrero de 2024, del Juzgado de Primera Instancia número 13 de Valladolid y la aceptación del cargo según diligencia del mismo juzgado, de fecha 6 de marzo de 2024».

En la citada escritura, se adjudicó la finca registral número 29.873 del Registro de la Propiedad de Valladolid número 2 a doña M. E. R. R.; en el otorgan primero, último párrafo, el notario autorizante advierte que, «de conformidad con lo dispuesto en el Art. 1060 del Código Civil, el defensor judicial debe obtener la aprobación del Juez».

En iguales términos se expresaba la parte dispositiva del decreto de nombramiento de defensor judicial antes citado, e incorporado en la escritura, que expresaba lo siguiente: «Se acuerda nombrar defensor judicial de A. R. R., como persona con discapacidad, a J. M. P. G., para que represente y ampare sus intereses en las operaciones de aceptación y partición de herencia de los causantes A. R. C. y M. C. R. G. y en su caso la liquidación de la sociedad matrimonial de estos; con la obligación expresa de someter a la aprobación judicial posterior que exige el artículo 1060 del Código Civil». Igual advertencia se reiteraba en la diligencia de aceptación de cargo de defensor judicial, también incorporada en la escritura objeto de calificación.

Reseñar que no obra incorporada a la escritura objeto de calificación, ni siquiera por medio de diligencia posterior para presentarla al Registro de la Propiedad, el decreto aprobatorio, de fecha 9 de abril de 2024, del Juzgado de Primera Instancia número 13 de Valladolid, el cual, por contra, se adjuntó al recurso presentado.

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Valladolid número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Fecha entrada: 27/01/2025.

Entrada número: 585.

Asiento de presentación número 274 del Diario 2025 Presentante: O. R., N. V.

Notario o autorizante: Alejandro Marcos Hidalgo.

Fecha documento: 04/04/2024.

Protocolo/procedimiento: 683/2024.

Previa calificación conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria del documento arriba relacionado, y a la vista de los siguientes:

Hechos:

Mediante la escritura que precede se formalizan las operaciones de partición de las herencias causadas al fallecimiento de don A. R. C. y doña C. R. G., en cuya virtud se adjudica la finca descrita bajo el número 5, única radicante en este distrito hipotecario, a doña M. E. R. R.

Fundamentos de Derecho:

Primero. El artículo 14 de la Ley Hipotecaria comienza señalando que el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento. Por su parte, el artículo 16 de la misma Ley dispone que los dueños de los bienes inmuebles o derechos reales por testamento u otro título universal o singular, que no los señale y describa individualmente, podrá obtener su inscripción presentado dicho título con el documento, en su caso, que pruebe habérseles sido aquél transmitido, y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan comprendidos en él los bienes que se traten de inscribir. En este caso, no se aportan las copias autorizadas de los testamentos de los causantes, ya que los traslados a papel de las copias electrónicas de los testamentos que se acompañan no se encuentran debidamente firmados.

Segundo. El artículo 1060 del Código Civil dispone que la partición realizada por el defensor judicial designado para actuar en la partición en nombre de un menor o de una persona a cuyo favor se hayan establecido medidas de apoyo, necesitará la aprobación judicial, salvo que se hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento. En este caso, al encontrarse uno de los herederos, don A. R. R., representado por un defensor judicial, es precisa dicha aprobación, como, además, se advierte en el auto del que resulta su nombramiento.

Resolución:

He resuelto suspender la inscripción del documento que precede por los motivos expresados.

Esta calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Alejandro Forero San Martín registrador/a titular de Registro de la Propiedad n.º 2 de Valladolid a día veinticinco de febrero del dos mil veinticinco.»

III

Contra la anterior nota de calificación, doña M. C. R. R., en su propio nombre y derecho y, además, en su condición de curadora de don A. R. R., interpuso recurso el día 25 de marzo de 2025 mediante escrito del siguiente tenor:

«Que se ha suspendido la inscripción del documento de fecha 4 de abril de 2024 otorgado ante el Notario de Valladolid don Alejandro Marcos Hidalgo, número de Protocolo 683/2024, por el que se adjudica a doña M. E. R. R. un local comercial en Calle (…) de Valladolid, y ello por dos razones: la falta de aportación de copias autorizadas de los testamentos de los causantes y la aprobación judicial de la partición de la herencia de los cónyuges D. A. R. C. y doña C. R. G. que son padres de doña M. E. R. R. y también de su hermano D. A. R. R. en cuyo favor se ha establecido medidas de apoyo.

La primera de las carencias constituye un defecto susceptible de ser subsanado en cualquier momento, aportándose copia autorizada de los testamentos de D. A. R. C. y doña C. R. G. (…)

En cuanto al segundo de los pretendidos defectos, esta parte asume la obligación de que la partición sea aprobada judicialmente, ex artículo 1060 Código Civil, pero en el presente caso por Decreto de 9 de abril de 2024, que es firme (…) existe expresa aprobación judicial de la adición de los bienes adquiridos por la persona con discapacidad –D. A. R. R.– por las operaciones de partición de la herencia de sus padres.

No existen motivo para suspender la inscripción de la adjudicación de doña M. E. R. R. de la finca registral 7.067 del Registro de la Propiedad Número Dos de Valladolid, solicitándose la prórroga del asiento de presentación.

Suplico a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, tenga por presentado este escrito y documentos que se acompañan y los admita, por interpuesto recurso contra la resolución que suspende la inscripción del documento con asiento de presentación 274 del Diario 2025 del Registro de la Propiedad Número Dos de Valladolid, y con prórroga del asiento de presentación que expresamente se solicita, y por estimación de las Alegaciones efectuadas, acuerde la inscripción de la finca descrita bajo el número 5, finca registral 7.067 del Registro de la Propiedad Número Dos de Valladolid, en las operaciones particionales de D. A. R. C. y doña C. R. G., protocolizadas en escritura de fecha 4 de abril de 2024 otorgada ante el Notario de Valladolid don Alejandro Marcos Hidalgo, número de Protocolo 683/2024, en favor de doña M. E. R. R.»

IV

El registrador de la Propiedad mantuvo su nota de calificación y, en unión de su preceptivo informe, elevó el expediente a este Centro Directivo para su resolución. Dado traslado del recurso interpuesto al notario autorizante del título calificado, éste no ha formulado alegaciones.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1060 del Código Civil, en su redacción por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica; 27 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria; 14, 16, 18 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 25 de la Ley del Notariado; las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de mayo y 8 de septiembre de 2021; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de mayo de 1993, 2 de diciembre de 1998, 17 de noviembre de 2000, 21 de junio y 29 de noviembre de 2001, 6 de noviembre de 2002, 3 de diciembre de 2003, 17 de mayo y 15 de junio de 2004, 2 de diciembre de 2010, 13 de febrero y 31 de mayo de 2012, 22 de febrero y 9 de julio de 2014, 17 de marzo, 10 de junio y 20 de octubre de 2015, 16 de marzo, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 31 de enero y 9 de marzo de 2017, 31 de octubre y 28 de noviembre de 2018 y 24 de julio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de mayo de 2021, 19 de julio de 2022, 26 de julio de 2023 y 25 de marzo de 2024.

1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes:

Uno de los herederos está representado por un defensor judicial, habida cuenta la oposición de intereses entre la persona sujeta a curatela y quien la ejercita, también heredero.

En el decreto de nombramiento de defensor judicial se expresa que se designa defensor judicial del incapacitado para que «represente y ampare sus intereses en las operaciones de aceptación y partición de herencia de los causantes Don A. R. C. y M. C. R. G. y en su caso la liquidación de la sociedad matrimonial de estos; con la obligación expresa de someter a la aprobación judicial posterior que exige el artículo 1060 del Código Civil».

Se suspende la inscripción, por no haberse dado cumplimiento a dicha obligación, indicándose: «al encontrarse uno de los herederos, don A. R. R., representado por un defensor judicial, es precisa dicha aprobación, como, además, se advierte en el auto del que resulta su nombramiento».

La recurrente impugna la calificación y alega que asume la obligación de que la partición sea aprobada judicialmente, ex artículo 1060 Código Civil; pero que, en el presente caso, por decreto de fecha 9 de abril de 2024 que es firme (documento que acompaña al recurso), existe expresa aprobación judicial de la adición [sic] de los bienes adquiridos por la persona con discapacidad, por las operaciones de partición de la herencia de sus padres. Por ello, añade, no existen motivo para suspender la inscripción de la adjudicación de doña M. E. R. R. de la finca registral 7.067 del Registro de la Propiedad de Valladolid número 2, solicitándose la prórroga del asiento de presentación.

2. Así las cosas, y por lo que respecta a la presentación, exclusivamente en sede de recurso, del decreto de fecha 9 de abril de 2024 de aprobación judicial de la adición de los bienes adquiridos por la persona con discapacidad por las operaciones de partición de herencia de sus padres, que se recogen en escritura de fecha 4 de abril de 2024, objeto de calificación negativa, ha de tenerse en cuanta lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, a cuyo tenor: «Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro». A lo que ha de añadirse que, conforme dispone el artículo 326 de la Ley Hipotecaria: «El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».

Por lo expuesto, la resolución del recurso ha de ceñirse exclusivamente a los documentos presentados en tiempo y en forma; razón por la que no puede ahora valorarse si la aportación, con el escrito de recurso, del decreto de aprobación de la partición de fecha 9 de abril de 2024 es suficiente para la subsanación del defecto impugnado. Y es que, en aplicación de dos preceptos legales antes transcritos, es constante doctrina de esta Dirección General (vid., por todas, Resolución de 13 de octubre de 2014, basada en el contenido del artículo y en la doctrina del Tribunal Supremo, en Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho.

Y es igualmente doctrina reiterada (vid., por todas, Resoluciones de 19 de enero y 13 de octubre de 2015), que el recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una nueva calificación (cfr., por todas, las Resoluciones de esta Dirección General de 21 de julio de 2017 y 31 de octubre de 2018).

3. Y por lo que respecta a la cuestión de fondo del recurso, hay que estar a lo dispuesto en el artículo 1060 del Código Civil Español, que dispone lo siguiente: «(…) El defensor judicial designado para representar a un menor en una partición, deberá obtener la aprobación de la autoridad judicial, si el Letrado de la Administración de Justicia no hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento (…)».

En el decreto de nombramiento, se designó al defensor judicial para la práctica de las operaciones particionales de los bienes dejados por los padres de don A. R. R. a éste; pero no hay declaración alguna de dispensa de la aprobación judicial posterior de la partición, sino que, por contra, ésta es exigida específicamente. Además, el notario advierte expresamente sobre este extremo en la escritura objeto de calificación.

Siendo necesaria la aprobación judicial de las operaciones particionales y no habiéndose presentado la misma al Registro junto a la escritura calificada, esta Dirección General necesariamente ha de desestimar el recurso interpuesto; sin perjuicio de que, una vez presentado el referido decreto, éste, en unión del citado título, sea objeto de calificación en tiempo y forma.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 6 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.A.U.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Villena, doña Josefa Adoración Madrid García, a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinada finca registral.

Hechos

I

Mediante escritura pública otorgada el día 24 de octubre de 2024 ante el notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, con el número 2.350 de protocolo, se solicitaba la inscripción del derecho de superficie que se constituía sobre parte de la finca registral número 23.405 del Registro de la Propiedad de Villena, según resultaba del título, incorporándose planos georreferenciados de las concretas porciones sobre las que se constituía el referido derecho referidos a las parcelas catastrales cuya correspondencia con la finca objeto del título se afirmaba.

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villena, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Entrada n.º 6917 del año 2024.

Asiento n.º 1629 Diario 2024.

Presentada el 24/10/2024 a las 14:32:57.

Presentante: Sistemas Fotovoltaico de Levante, SAU.

Protocolo/Procedimiento n.º 2340/2024 de 23/10/2024.

Notario/ Juzgado: Enrique Sacristán Crisanti.

El Registrador que suscribe previo examen y calificación del precedente documento, en uso de las facultades atribuidas por la legislación vigente y en conformidad a lo establecido en los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y sus concordantes legales y reglamentarias, emite la siguiente nota de calificación por la que se suspende la práctica del asiento solicitado con base en los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:

Hechos:

En el título calificado, el cual se indican sus datos al inicio, se hace constar que la finca registral 23405 de Villena se corresponde con las parcelas 27 y 28 del polígono 28, referencias catastrales 03140A028000270000WD y 03140A028000280000WX.

De la descripción literaria de la citada finca se desprende que en la misma existe una edificación, no constando la misma dentro de las citadas referencias catastrales.

Por todo ello no existe identidad entre la base gráfica que se desprende de las citadas referencias catastrales y la descripción literaria dada de la finca en el documento presentado.

Fundamentos de Derecho:

De conformidad con los artículos 9 y 10 de Ley Hipotecaria, en su nueva en su nueva redacción introducida por el artículo primero de la Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por decreto de 8 de febrero de 1.946, del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1./2004 [sic] de 5 de marzo y la resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por la Dirección General de los Registros y del Notariado y la Dirección General de Catastro.

La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.º L.H.–

Contra dicha calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Josefa Adoración Madrid García registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Villena a día cinco de febrero del dos mil veinticinco».

III

Contra la anterior nota de calificación, don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.A.U.», interpuso recurso el día 4 de marzo de 2025 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:

«Que mediante el presente escrito, siguiendo instrucciones expresas de mi representada, entendiendo dicha calificación lesiva para mis intereses y no ajustada a derecho, respetuosamente y en escritos términos de defensa, mediante el presente escrito y al amparo del artículo 324 de la Ley Hipotecaria formulo recurso gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

I. Calificación que se recurre.

Que, con fecha 6 de febrero de 2025 me ha sido notificada la nota de calificación desfavorable emitida por la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Villena (Alicante) Asiento n.º: 1.629 Diario: 2024, respecto de la solicitud de inscripción de la Escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 24 de octubre de 2.024 ante el Notario de Villena D. Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.343 de orden de su protocolo (…).

II. Hechos y fundamentos de Derecho de la calificación recurrida.

1. El documento presentado para su inscripción y que ha sido objeto de calificación por parte de la Sra. Registradora ha sido la citada escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 24 de octubre de 2024 ante el Notario de Villena don Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.350 de orden de su protocolo (Asiento n.º: 1.650 Diario: 2024), en virtud de la cual los comparecientes, Don L. S. L. como Propietario Concedente y la mercantil Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.L.U., como Superficiaria, constituyen un derecho de superficie sobre la finca objeto de la escritura.

2. Se admiten y se dan por reproducidos los Hechos recogidos en la Nota de Calificación recurrida, por cuanto, únicamente se dispone de manera literal en la misma:

“En el título calificado, el cual se indican sus datos al inicio, se hace constar que la finca registral 23.405 de Villena se corresponde con las parcelas 27 y 28 del polígono 28, referencias catastrales 03140A028000270000WD y 03140A028000280000WX.

De la descripción literaria de la citada finca se desprende que en la misma existe una edificación, no constando la misma dentro de las citadas referencias catastrales.

Por todo ello no existe identidad entre la base gráfica que se desprende de las citadas referencias catastrales la descripción literaria dada de la inca en el documento presentado.”

3. El Acuerdo de Calificación, basa su negativa a la inscripción únicamente en que el hecho de derecho de que existe una discrepancia entre la realidad registral (realidad jurídica en base a la cual se describe la finca en la escritura calificada) y la realidad catastral.

4. Considerando esta parte, dicho sea en estrictos términos de defensa, que los argumentos esgrimidos en el referido Acuerdo de Calificación recurrido no son aplicables al presente caso, por cuanto su justificación jurídica, en atención a la fundamentación jurídica material que se expondrá, esta Dirección General deberá estimar el presente recurso, dictando resolución que ordene practicar la inscripción solicitada.

Fundamentos de Derecho:

I. Jurídicos procesales:

i) Competencia: Resulta competente la Dirección General De Seguridad Jurídica y Fe Pública, al amparo de lo dispuesto en el artículo 324 del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.

ii) Legitimación: La legitimación del recurrente resulta del artículo 325 apartado a) de la Ley Hipotecaria, por su condición de persona jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción.

iii) Objeto, plazo y requisitos del recurso: El objeto del recurso, según señala expresamente el artículo 326 de la LH, lo constituye exclusivamente las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador.

Del mismo modo, esta parte ha interpuesto el Recurso dentro del plazo legalmente establecido para ello, así como ha dado cumplimiento a los requisitos que debe expresar aquel.

II. Jurídico materiales:

Primero.–Que en la Escritura de Constitución Derecho Real de Superficie objeto de inscripción, se identifica la finca conforme a su descripción registral, esto es, conforme a la realidad jurídica y se adjuntan como anexos los planos y la tabla de coordenadas, que delimitan de forma adecuada y más que suficiente, la superficie objeto de derecho real de superficie, por cuanto se describe el detalle de la zona de la Finca registral descrita sobre la que se concede el derecho de superficie con coordenadas UTM.

Así, la información contenida en el Registro de la Propiedad, que es la que se recoge en la Escritura calificada, sirve para acreditar la realidad jurídica de una finca registral, y tiene presunción de veracidad. Concretamente, acredita la propiedad, las limitaciones que le afectan y las cargas y gravámenes que existen sobre el inmueble.

Es habitual la falta de coincidencia de algún dato entre esta realidad jurídica y la realidad catastral. Estas discrepancias suelen darse en datos de los metros, la volumetría o los linderos, sobre todo si nos encontramos ante fincas y edificios antiguos. Si bien, esta discrepancia no desvirtúa la realidad jurídica acreditada mediante la nota simple y las dos certificaciones catastrales aportadas a la Escritura calificada. Esto es, que don L. S. L., Propietario concedente del derecho de superficie, es titular del 100 % del pleno dominio de la Finca registral 23.405 (finca registral que se describe en la Escritura conforme a su descripción registral y sobre la que se otorga el derecho de superficie), así como titular catastral de la Parcelas 27 y 28 del Polígono 28. En consecuencia, queda perfectamente determinada en la Escritura calificada la Finca sobre la que se otorga el derecho de superficie.

Por otro lado, se adjuntan como anexos los planos y la tabla de coordenadas, que delimitan de forma adecuada y más que suficiente, la superficie objeto de derecho real de superficie, por cuanto se describe el detalle de la zona de la Finca registral descrita sobre la que se concede el derecho de superficie con coordenadas UTM.

Reiterando la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre arte de una finca registral así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.

La Resolución de la Dirección General de los Registros del Notariado de 28 de noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1.994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1261 y 1.273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.

Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea.”

El artículo 9 LH si exige la representación gráfica georreferenciada de la finca cuando se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca la edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho de superficie susceptible de inscripción registral.

En el supuesto que nos ocupa, como ya hemos expuesto, la delimitación de la porción de la Finca registral 23.405 sobre la que se constituye el derecho de superficie se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al principio de especialidad registral. Así, dicho plano y la referida tabla de coordenadas utm forman parte instrumento público (cfr. Artículo 221 Reglamento Notarial), de modo que podrá el registrador trasladar su contenido a la inscripción en la medida de lo posible, en particular, en lo relativo al listado de coordenadas, de modo análogo a lo que sucede en las declaraciones de obra nueva, sin perjuicio de poder proceder a su tratamiento informático en la aplicación homologada para el tratamiento de representaciones gráficas o incluso el archivo de copia del plano en el legajo correspondiente.

A lo que cabe añadir que la Dirección General a la que nos dirigimos ya admitido en reiteradas ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que “la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiendo, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las servidumbres, pero no puede descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos”.

En el caso que nos ocupa, insistimos, la grafía del plano resulta determinada por el listado de coordenadas que lo acompaña.

Y por lo que se refiere a la necesidad de aportar la previa georreferenciación de la Finca como se exige por la Registradora cuya calificación recurrimos, en primer lugar cabe recordar la doctrina de las Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parque eólicos puede equiparase a la existencia de una parcelación, lo que justificaría -tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de 24 de junio y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria- la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.

Así, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equiparase a una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del ordenamiento jurídico para evitar la inscripción den [sic] el Registro de la Propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no basta la merca [sic] sospecha de que pudiera existir parcelación ilegal ni tampoco la subsunción del actor o negocio jurídico en unca [sic] categoría que pudiera producir ese resultado. Al respecto, la doctrina del Centro Directivo al que nos dirigimos (Resolución de 10 de octubre de 2025 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.

En consecuencia, a la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística. Debiendo tenerse en cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobe que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho.

Y sobre todo no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada.

En consecuencia de todo lo expuesto, no encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, la previa georreferenciación sólo será exigible cuando existan duda de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de superficie se ubique efectivamente en la finca registral.

En estos términos se manifestó la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a la que nos dirigimos, en supuesto idéntico al que nos ocupa, en Resolución de fecha 8 de octubre de 2021. Concluyendo la misma:

“6. En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.

Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la porción georreferenciada de la finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de la falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.

Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y resolver las dudas fácticas planteadas.

Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse en este punto y el recurso debe estimarse”.

Por todo lo expuesto, debe acordarse la inscripción del derecho de superficie en los términos fijados en la Escritura de derecho de superficie, esto es, sobre la parte de la Finca Registral 23.405 de Villena determinada por las coordenadas utm incorporadas a dicha Escritura.

Por todo lo expuesto,

Solicito, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que admita el presente escrito, con los documentos que acompaño, tenga por presentado recurso gubernativo contra el acuerdo de calificación negativa de fecha 5 de febrero de 2025 de la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Villena, notificada a esta parte con fecha 6 de febrero de 2025, a practicar la inscripción de la escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 24 de octubre de 2024 ante el Notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.350 de orden de su protocolo y, tras los trámites legales oportunos, dicte resolución ordenando la práctica de la inscripción de la referida escritura».

IV

La registradora de la Propiedad en su informe señalaba que mantenía la calificación por existir dudas de identidad en cuanto a la delimitación del derecho de superficie, por constituirse el derecho sobre la parte de la finca registral 23.405, con una cabida inscrita de 165.288 metros cuadrados, resultando del título que la misma estaba conformada por las parcelas 27 y 28, ambas del polígono 28, las cuales arrojaban una superficie conjunta de 173.263 metros cuadrados, constituyéndose el referido derecho sobre una superficie, según resultaba de los planos georreferenciados que se incorporaban de 171.654 metros cuadrados; dándose la circunstancia, además, de que en el historial registral de la finca resultaba una edificación, la cual no estaba incluida en ninguna de las parcelas catastrales citadas, desconociéndose si la superficie ocupada por la misma quedaba incluida en el derecho de superficie. Y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 24 de septiembre de 2010, 29 de febrero, 2 de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012, 21 de enero de 2014, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 y 12 de julio y 28 de septiembre de 2016, 3 de abril de 2017 y 4 de enero, 1 de marzo y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de marzo de 2023 y 21 de febrero de 2024.

1. Mediante escritura pública otorgada el día 23 de octubre de 2024 ante el notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, protocolo número 2.350, que fue presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Villena el mismo día del otorgamiento, aportándose copia autorizada de la misma el siguiente día 3 de diciembre de 2024, causando el asiento de presentación número 1.629 del Diario 2024, se solicita la inscripción del derecho de superficie que se constituye sobre parte de la registral 23.405, según resulta del título, acompañándose plano georreferenciado de la porción de finca sobre la que se constituye el referido derecho.

La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie constar en la descripción literaria de la finca una edificación no incluida en ninguna de las referencias catastrales cuya correspondencia con la finca se indica en el título, coligiendo de ello que no existe identidad en la representación gráfica catastral y la descripción literaria dada a la finca en el título calificado.

El recurrente sostiene, en síntesis, que la porción de finca sobre las que se constituye el derecho de superficie están perfectamente identificadas en virtud de los planos georreferenciados que se incorporan al título; que la escritura recoge la información contenida en el Registro de la Propiedad, gozando de presunción de veracidad; que es habitual la falta de coincidencia de algún dato entre la realidad jurídica proclamada por el Registro y la que consta en la cartografía catastral, si bien ello no desvirtúa tal presunción de veracidad; que es posible la constitución de un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, delimitando la porción sobre la recae el referido derecho, sin necesidad de proceder a la previa segregación de la misma, según doctrina emanada de este Centro Directivo; que los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria exigen el primero la inscripción de la representación gráfica cuando se produzca la segregación de la finca y el segundo la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación cuando la misma se haya ejecutado y ninguna de estas circunstancias concurren en el supuesto de hecho; entiende que la constitución de un derecho de superficie no puede equipararse a un supuesto de parcelación, en que sí sería exigible la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, de conformidad con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y, finalmente, que las dudas manifestadas por la registradora no se expresan de manera clara y suficiente en la nota de calificación, de tal forma que no se ha podido conocer con claridad cuáles son los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa su calificación.

2. En primer lugar, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo sobre la posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2019, afirmó que «tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1994, 3 de abril de 2002 y 16 de junio de 2012, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce -reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. artículos 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)».

Y añade en su fundamento jurídico tercero que «en cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie debe también estimarse el recurso, pues esto sólo es obligatorio para determinados supuestos, como ocurrirá en el caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) que como vemos no es exigible en este momento».

3. En el caso que nos ocupa la delimitación de la porción de finca sobre la que se constituye el derecho de superficie se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de los que resulta la ubicación de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al principio de especialidad registral, bastando la constancia del mero listado de coordenadas, sin necesidad de ser aportada tal georreferenciación en un concreto formato GML ni que la misma venga suscrita por técnico.

En nuestro caso, el propietario de la finca, concedente del derecho de superficie, ha delimitado la porción de la finca sobre la que se constituye el derecho mediante un listado de coordenadas y plano georreferenciado, que forma parte del título público presentado a inscripción, cumpliendo, por tanto, con las exigencias del principio de titulación pública.

Esta Dirección General ya ha admitido en reiteradas ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que «la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las servidumbres, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos».

4. La registradora, en su calificación, objeta que al constituirse el derecho de superficie sobre parte de la registral 23.405, y resultando de su descripción literaria la existencia de una edificación, que no está reflejada en la cartografía catastral, no es posible apreciar identidad entre la representación gráfica catastral que se incorpora y la finca sobre la que se constituye el derecho de superficie.

Manifiesta el recurrente que no estamos en este supuesto ante un caso de inscripción obligatoria de representación gráfica georreferenciada de los contemplados en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Efectivamente, cabe recordar la doctrina de las Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parques eólicos puede equipararse a la existencia de una parcelación, lo que justificaría -tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria- la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.

Al respecto tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 12 de julio de 2010 y 2 de marzo de 2012) que el concepto de parcelación ha trascendido la estricta división material de fincas o terrenos para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos y en general siempre que pudiere surgir una «duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población» (cfr. artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).

Ahora bien, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equipararse a una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del ordenamiento jurídico para evitar la inscripción en el Registro de la Propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelación ilegal ni tampoco la subsunción del acto o negocio jurídico en una categoría que pudiera producir ese resultado. Al respecto, la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de octubre de 2005, entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.

A la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística si se tiene en cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y, sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada.

5. Rechazada la posibilidad de que en la escritura objeto de presentación se contenga un negocio asimilado al de parcelación de terrenos, en cuanto a la exigencia de previa georreferenciación de la parcela procede aquí reiterar la doctrina consolidada de esta Dirección General para los supuestos de declaración de obra nueva, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que es aplicable de forma análoga a este caso de constitución de un derecho sobre parte de finca delimitada por un listado de coordenadas.

No encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, esta previa georreferenciación solamente será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral.

Según afirma la doctrina de este Centro Directivo para la inscripción de obras nuevas, la razón de dicha exigencia estriba en que el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que la porción delimitada esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.

Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.

Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.

Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título.

La circunstancia de ubicarse las coordenadas aportadas en los límites de la parcela o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si las mismas pueden extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019.

La expresión de las coordenadas de la porción de finca ocupada conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales supuestos resultan justificadas las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.

Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.

6. En el caso de este expediente, la registradora no ha explicitado en su calificación las dudas de que la porción georreferenciada de finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de la constancia en la descripción registral de la finca de una edificación que no se refleja en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas 27 y 28 del polígono 28, de lo que concluye que no es posible establecer la necesaria identidad entre éstas y aquélla.

Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y resolver las dudas fácticas planteadas.

Sin embargo, las razones y motivos que justifican las dudas de identidad manifestadas por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la nota de calificación. A este respecto, debe recordarse que como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 24 de septiembre de 2020, las «consideraciones realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta. En primer lugar, la nota de calificación omite toda la motivación» que luego sí se contiene en el informe exponiendo los motivos que llevaron al registrador a la conclusión expresada en su nota de calificación. «Circunstancias todas estas que se omiten en la calificación y que el interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su recurso». Y «es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017)».

7. No obstante, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2023, este Centro Directivo, ya «en su Resolución 1 de marzo de 2019 señaló que la resolución de un recurso ha de hacerse “atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que está redactada la nota de calificación recurrida” y que si en un caso concreto hubiera de estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa “pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribilidad del documento calificado”.

Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado que “la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificación anterior”».

8. En base a lo anterior, debemos señalar que la registral 23.405 consta con una cabida inscrita de 165.288 metros cuadrados, constituyéndose el derecho de superficie sobre una porción de la misma de 171.654 metros cuadrados, que se corresponden, según el plano georreferenciado que se incorpora al título, íntegramente con la parcela 28 del polígono 28 y parcialmente con la parcela 27 del mismo polígono, hallándose separadas ambas parcelas por un barranco, según resulta de la cartografía catastral.

Es evidente que resulta contradictorio con la descripción literaria de la finca que el derecho de superficie se constituya sobre una porción de territorio mayor que la que se encuentra comprendida dentro de los linderos de la finca que contienen la extensión superficial consignada en el Registro.

Como ha afirmado este Centro Directivo uno de los principios fundamentales del sistema registral es el de folio real según el cual el Registro se lleva por fincas abriendo a cada una el número registral correspondiente (cfr. artículos 8.1.º y 243 de la Ley Hipotecaria), lo que exige su plena identificación y descripción (cfr. Resolución de 7 de junio de 2012). Por tanto, constando en el Registro la extensión superficial de una finca y cuando a juicio del registrador no queda acreditada la correspondencia de la finca con las parcelas catastrales cuya correspondencia se afirma en el título (cfr. Resoluciones de 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012 y 21 de enero de 2014), el intento de constituir el derecho de superficie sobre una porción de territorio superior a la consignada en la descripción literaria de la finca sobre la que se constituye supondría el intento de aplicar el folio de la finca a una porción de territorio colindante a la misma no comprendida en el referido folio, además de implicar una extralimitación de la futura edificación ejecutada en ejercicio del derecho constituido, que es precisamente lo que se quiere evitar mediante la incorporación de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación en las declaraciones de obra nueva, conforme a lo indicado en los anteriores fundamentos.

Es cierto que no constan incorporadas las referencias catastrales de las parcelas cuya correspondencia con la finca se afirma en el título y que de la descripción literaria de la finca resulta lo siguiente: «Y del edificio se le adjudica la llamada (…) entendiéndose por tal un cuerpo de edificio de unos treinta y tres metros de largo con una saliente de unos cuatro metros de fondo por unos cinco de ancho y otro cuerpo de edificio formando martillo de unos ocho metro de largo por cinco de ancho, con un corral rectangular de unos doce metros de largo por unos ocho y medio de ancho; tiene además un aljibe en su ejido adosado a su primera cuerpo de edificio y al del tercer lote que es de Don R. L. Y como ejido se le señala la tierra o ensanche inmediatos a la edificación comprendida dentro de las líneas siguientes: la determinada por la prolongación al Oeste de la pared posterior del edificio bodega hasta el bancal inmediato perteneciente al Doña M. L.; la determinada por la prolongación al este de la pared posterior divisoria de la casa del centro y vieja hasta el mojón fijado». Como resulta de la cartografía catastral, la parcela 27 es colindante con la parcela 53, también del polígono 28, que en escritura otorgada ante el mismo notario y en la misma fecha que la que es objeto de este expediente, protocolo número 2.340, se afirma su correspondencia parcial con la registral 23.408. Ahora bien, dentro de la citada parcela 53 se ubican una serie de edificaciones, las cuáles son diferentes de las contenidas en el protocolo anteriormente indicado, que arrojan una superficie construida, según Catastro de 296 metros cuadrados (referencia catastral número 0009002XH775S00001KY).

Por tanto, debe resolverse que no es inscribible el documento en cuanto a la registral 23.405, sin perjuicio de la posibilidad de lograr su inscripción previa rectificación de la descripción literaria de la extensión superficial de la finca y simultánea inscripción de su representación gráfica georreferenciada a través de los procedimientos regulados en los artículos 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar parcialmente el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora, en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 3 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.A.U.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Villena, doña Josefa Adoración Madrid García, a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinadas fincas registrales.

Hechos

I

Mediante escritura pública otorgada el día 23 de octubre de 2024 ante el notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, con el número 2.337 de protocolo, que se acompañaba de escritura de ratificación otorgada el día 11 de noviembre de 2024 ante la notaria de Alcázar de San Juan, doña Alicia Ortega Lanzarot, y un acta de subsanación, de fecha 9 de enero de 2025, se solicitaba la inscripción del derecho de superficie que se constituía sobre las fincas registrales número 4.411, 13.245, 23.406, 23.407, 25.558, 25.563, 25.565, 25.566, 25.567, 25.575 y 25.576, y sobre parte de las registrales número 3.002, 5.087, 15.881 y 25.564, todas del Registro de la Propiedad de Villena, según resultaba del título, incorporándose planos georreferenciados de las concretas porciones sobre las que se constituía el referido derecho respectivos a las parcelas catastrales cuya correspondencia con las fincas objeto del título se afirmaba.

II

Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Villena, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Doña J. Adoración Madrid García, registradora titular del Registro de la Propiedad de Villena, provincia de Alicante, conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, certifico que:

Previa calificación del precedente documento, protocolo 2337/2024 del/la Notario de Villena, Don Enrique Sacristán Crisanti, presentado en este Registro de la Propiedad por vía telemática, bajo el asiento 1598 del diario 2024, acompañado de escritura de ratificación otorgada ante el notario de Alcázar de San Juan, Doña Alicia Ortega Lanzarot, de fecha once de Noviembre de dos mil veinticuatro, y un acta de subsanación de fecha nueve enero de dos mil veinticinco, he inscrito el derecho de superficie a favor de la mercantil Sistemas Fotovoltaico de Levante, SAU, con el derecho de adquisición preferente, en ja [sic] finca 23406 de Villena, =Código Registral Único: 03017000377053=, inscripción 7.ª; finca 4411 de Villena, =Código Registral Único: 03017000294091=, inscripción 23.ª; finca 25567 de Villena, =Código Registral Único: 03017000393848=, inscripción 13.ª; finca 25566 de Villena, =Código Registral Único: 03017000393831=, inscripción 15.ª; finca 23407 de Villena, =Código Registral Único: 03017000377060=, inscripción 7.ª; finca 25563 de Villena, =Código Registral Único: 03017000393800=, inscripción 11.ª; finca 25565 de Villena, =Código Registral Único: 03017000393824=, inscripción 11.ª; finca 13245 de Villena, =Código Registral Único: 03017000327577=, inscripción 31.ª; a cuyo margen he extendido notas de afección fiscal por plazo de cuatro años.–

Se suspende la inscripción del derecho de superficie de las fincas 25575, 25576, 25558, y de parte de las fincas 5087, 25564, 15881 y 3002 de Villena, ya que el mismo no se constituye sobre la totalidad de las fincas registrales, sino que, según la documentación que se protocoliza, recae sobre una porción de finca que se identifica con referencia a una parcela catastral pero sin que pueda establecerse la identidad con la finca registral. Por consiguiente, será precisa la previa georreferenciación de la finca registral para poder determinar que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de superficie se ubica efectivamente en la finca registral (arts. 9 y 99 LH, RR. DG 6 de febrero 2020 y 31 de mayo de 2022)..

La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.º L.H.

Contra dicha calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Josefa Adoración Madrid García registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Villena a día seis de febrero del dos mil veinticinco».

III

Contra la anterior nota de calificación, don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.A.U.», interpuso recurso el día 4 de marzo de 2025 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:

«Que mediante el presente escrito, siguiendo instrucciones expresas de mi representada, entendiendo dicha calificación lesiva para mis intereses y no ajustada a derecho, respetuosamente y en escritos términos de defensa, mediante el presente escrito y al amparo del artículo 324 de la Ley Hipotecaria formulo recurso gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

I. Calificación que se recurre.

Que, con fecha 10 de febrero de 2025 me ha sido notificada la nota de calificación desfavorable emitida por la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Villena (Alicante) Asiento n.º: 1.598 Diario: 2024, respecto de la solicitud de inscripción de la Escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 23 de octubre de 2.024 ante el Notario de Villena D. Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.337 de orden de su protocolo (…)

II. Hechos y fundamentos de Derecho de la calificación recurrida.

1. El documento presentado para su inscripción y que ha sido objeto de calificación por parte de la Sra. Registradora ha sido la citada escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 23 de octubre de 2024 ante el Notario de Villena don Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.337 de orden de su protocolo (Asiento n.º: 1.598 Diario: 2024), en virtud de la cual los comparecientes, Don J. L. M. y doña M. J. A. C. como Propietarios Concedentes y la mercantil Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.L.U., como Superficiaria, constituyen un derecho de superficie sobre las fincas registrales objeto de la escritura.

2. Se admiten y se dan por reproducidos los Hechos recogidos en la Nota de Calificación recurrida, por cuanto, únicamente se dispone de manera literal en la misma:

“Se suspende la inscripción del derecho de superficie de las fincas 25.575, 25.576, 25.558, y de parte de las fincas 5.087, 25.564, 15.881 y 3002 de Villena, ya que el mismo no se constituye sobre la totalidad de las fincas registrales, sino que, según la documentación que se protocoliza, recae sobre una porción de finca que se identifica con referencia a una parcela catastral pero sin que pueda establecerse la identidad con la finca registral. Por consiguiente, será precisa la previa georreferenciación de la finca registral para poder determinar que la porción de la finca delimitada con coordenadas sobre las que recae el derecho de superficie se ubica efectivamente en la finca registral (arts. 9 y 99 LH, RR.DG 6 de febrero de 2020 y 31 de mayo de 2022.”

3. El Acuerdo de Calificación, basa su negativa a la inscripción únicamente en que el hecho de que el derecho de superficie no se constituye sobre la totalidad de las fincas registrales descritas. Limitándose a señalar que en esos casos es precia la previa georreferenciación de la finca registral para poder determinar que la porción de la finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de superficie se ubica efectivamente en la finca registral.

4. Considerando esta parte, dicho sea en estrictos términos de defensa, que los argumentos esgrimidos en el referido Acuerdo de Calificación recurrido no son aplicables al presente caso, por cuanto su justificación jurídica, en concreto, las resoluciones referenciadas, que utiliza la Sra. Registradora para calificar desfavorablemente la Escritura Pública presentada a la inscripción y denegar la misma, no son de aplicación, ni siquiera por analogía, al caso que nos ocupa, en atención a la fundamentación jurídica material que se expondrá, esta Dirección General deberá estimar el presente recurso, dictando resolución que ordene practicar la inscripción solicitada.

– Fundamentos de Derecho

I. Jurídicos procesales:

i) Competencia: Resulta competente la Dirección General De Seguridad Jurídica y Fe Pública, al amparo de lo dispuesto en el artículo 324 del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria

ii) Legitimación: La legitimación del recurrente resulta del artículo 325 apartado a) de la Ley Hipotecaria, por su condición de persona jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción.

iii) Objeto, plazo y requisitos del recurso: El objeto del recurso, según señala expresamente el artículo 326 de la LH, lo constituye exclusivamente las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador.

Del mismo modo, esta parte ha interpuesto el Recurso dentro del plazo legalmente establecido para ello, así como ha dado cumplimiento a los requisitos que debe expresar aquel.

II. Jurídico materiales:

Primero. En primer lugar, se suspende por la Sra. Registradora la inscripción del derecho de superficie de las fincas 25.575, 25.576 y 25.558, porque entiende la misma que el derecho no se constituye sobre la totalidad de la misma, si no sobre parte de las mismas.

Sin embargo, los términos de la Escritura son claros en cuanto al objeto y alcance de la misma.

En el Exponen IV de la misma se recoge expresamente:

“Que la parte propietaria está interesada en constituir un derecho de superficie a favor de la superficiaria y ésta, está interesada en adquirirlo sobre la totalidad de las fincas registrales 25.565, 13.245, 25.567, 25.558, 25.575, 25.576, 4.411, 23.407, 23.406, 25.566 y 25.563 descritas; y, sobre parte de las fincas registrales 5.087, 25.564, 15.881 y 3.002 que queda delimitada con los planos de coordenadas UTM que me entregan e incorporo a esta matriz”.

Y en la objeto del contrato, se recoge:

“Por medio de la presente, la propietaria constituye, en este acto, a favor de la superficairia [sic], quien lo acepta, un derecho real de superficie sobre la totalidad y parte de la finca o fincas descritas en la parte expositiva”.

Así, se otorga el derecho por la parte propietaria sobre la totalidad de superficie registral las fincas 25.575, 25.576 y 25.558, que son descritas en la Escritura (fincas números 4, 5 y 6), identificándose todas las fincas conforme a su descripción registral según se puede comprobar en las notas simples que se incorporan a la Escritura. Y el hecho de que se indique en la Escritura que dichas fincas son parte de la parcela catastral 37 del Polígono 28 no desvirtúa el hecho de que se otorga el derecho por la parte propietaria sobre la totalidad de dichas fincas registrales.

Por tanto, entendemos que la calificación no puede mantenerse, debiendo acordarse la inscripción del derecho de superficie en los términos fijados en la Escritura de derecho de superficie, esto es, sobre la totalidad de las Fincas Registrales 25.575, 25.576 y 25.558.

Segundo. En cuanto a las Fincas Registrales 5.087, 25.564, 15.881 y 3.002, efectivamente, como se recoge en la Calificación que recurrimos, se constituye el derecho sobre arte de dichas fincas registrales, descritas todas ellas conforme a su descripción registral. Si bien, en la Escritura de Constitución Derecho Real de Superficie objeto de inscripción, se adjuntan como anexos los planos y la tabla de coordenadas, que delimitan de forma adecuada y más que suficiente, la superficie de las mismas que es objeto de derecho real de superficie, por cuanto se describe el detalle de la zona de las Fincas sobre la que se concede el derecho de superficie con coordenadas UTM.

En primer lugar, procede reiterar la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.

La Resolución de la Dirección General de los Registros del Notariado de 28 de noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1.994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1.261 y 1.273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.

Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea.”

El artículo 9 LH si exige la representación gráfica georreferenciada de la finca cuando se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca la edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho de superficie susceptible de inscripción registral.

En el supuesto que nos ocupa, como ya hemos expuesto, la delimitación de la porción de las fincas registrales 5.087, 25.564, 15.881 y 3002 de Villena sobre las que se constituye el derecho de superficie se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación de planos georreferenciados y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de la porción de las fincas sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al principio de especialidad registral. Así, dicho plano y la referida tabla de coordenadas utm forman parte instrumento público (cfr. Artículo 221 Reglamento Notarial), de modo que podrá el registrador trasladar su contenido a la inscripción en la medida de lo posible, en particular, en lo relativo al listado de coordenadas, de modo análogo a lo que sucede en las declaraciones de obra nueva, sin perjuicio de poder proceder a su tratamiento informático en la aplicación homologada para el tratamiento de representaciones gráficas o incluso el archivo de copia del plano en el legajo correspondiente.

A lo que cabe añadir que la Dirección General a la que nos dirigimos ya admitido en reiteradas ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que “la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiendo, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las servidumbres, pero no puede descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos”.

En el caso que nos ocupa, insistimos, la grafía de los planos resulta determinada por el listado de coordenadas que los acompañan.

Y por lo que se refiere a la necesidad de aportar la previa georreferenciación de la Finca como se exige por la Registradora cuya calificación recurrimos, en primer lugar cabe recordar la doctrina de las Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parque eólicos puede equiparase a la existencia de una parcelación, lo que justificaría -tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de 24 de junio y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria- la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.

Así, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equiparase a una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del ordenamiento jurídico para evitar la inscripción den [sic] el Registro de la Propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no basta la merca [sic] sospecha de que pudiera existir parcelación ilegal ni tampoco la subsunción del actor o negocio jurídico en unca [sic] categoría que pudiera producir ese resultado. Al respecto, la doctrina del Centro Directivo al que nos dirigimos (Resolución de 10 de octubre de 2025 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.

En consecuencia, a la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística. Debiendo tenerse en cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobe que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y sobre todo no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio al uno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación conforme a la normativa autonómica aplicable que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada.

En consecuencia de todo lo expuesto, no encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, sólo será exigible cuando existan duda de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de superficie se ubique efectivamente en la finca registral.

Sin embargo, la Sra. Registradora en la calificación recurrida no ha explicitado de ningún modo las dudas sobre si la porción georreferenciada de las fincas registrales 5.087, 25.564, 15.881 y 3002 de Villena pueda extralimitarse de las mismas. Resultando absolutamente necesaria dicha motivación, y que la misma se realice de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación.

En estos términos se manifestó la Dirección General de Seguridad Jurídica Fe Pública a la que nos dirigimos en supuesto idéntico al que nos ocupa en Resolución de fecha 8 de octubre de 2021. Concluyendo la misma:

“6. En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.

Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la porción georreferenciada de la finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de la falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.

Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y resolver las dudas fácticas planteadas.

Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse en este punto y el recurso debe estimarse”.

Por tanto, no estando justificadas en este caso por la Sra. Registradora tales dudas, entendemos que la calificación no puede mantenerse, debiendo acordarse la inscripción del derecho de superficie en los términos fijados en la Escritura de derecho de superficie, esto es, sobre la parte de las Fincas Registrales 5.087, 25.564, 15.881 y 3002 de Villena determinada por las coordenadas utm incorporadas a dicha Escritura.

Por todo lo expuesto,

Solicito, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que admita el presente escrito, con los documentos que acompaño, tenga por presentado recurso gubernativo contra el acuerdo de calificación negativa de fecha 6 de febrero de 2025 de la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Villena, notificada a esta parte con fecha 10 de febrero de 2025, a practicar la inscripción de la escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 23 de octubre de 2024 ante el Notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.337 de orden de su protocolo y, tras los trámites legales oportunos, dicte resolución ordenando la práctica de la inscripción de la referida escritura».

IV

La registradora de la Propiedad en su informe señalaba que mantenía la calificación por existir dudas de identidad en cuanto a la delimitación del derecho de superficie. En cuanto a las registrales 25.558, 25.575 y 25.576 se constituía el derecho sobre la totalidad de las mismas, las cuales contaban con una superficie inscrita de 10.272, 8.560 y 4.280 metros cuadrados, respectivamente, afirmándose en el título calificado que formaban parte de la parcela 37 del polígono 28, sin que constase incorporada la citada referencia catastral en ninguno de sus historiales. La citada parcela 37 del polígono 28 contaba con una superficie, según Catastro, de 289.019 metros cuadrados, constituyéndose el derecho sobre una superficie de 279.719 metros cuadrados, que se correspondía, según el plano georreferenciado incorporado al título con las tres registrales citadas y, además, con la registral 3.002, con una cabida inscrita de 243.476, que se correspondía con la parcela 35 del polígono 28 y parcialmente con la ya citada parcela 37 del mismo polígono. La parcela 35 del polígono 28 tenía una superficie, según Catastro, de 95.919 metros cuadrados. De ello colegía la registradora que la registral 3.002, en la parte que se correspondía con la parcela 37 del polígono 28 tenía una superficie de 147.557 metros cuadrados. No se extendía el derecho de superficie a las edificaciones existentes sobre la finca. Del plano georreferenciado incorporado al título resultaba que se constituía el derecho de superficie sobre 279.719 metros cuadrados en la parcela 37 y 95.919 metros cuadrados en la parcela 35. De la total superficie de la parcela 37, descontados los 23.112 metros cuadrados correspondientes a las registrales 25.558, 25.575 y 25.576, restarían gravados con el derecho de superficie 256.607 metros cuadrados, de los cuáles habría que detraer la suma de 95.919 metros cuadrados que se correspondían con la parcela 35 del polígono 28, lo cual arrojaba una superficie de 147.557 metros cuadrados. Tal diferencia determinaba, como a juicio de la registradora manifestado en su informe, o la posible invasión de fincas colindantes o la existencia de un exceso de cabida en alguna de las fincas; al no constar inscritas las coordenadas de la porción de suelo ocupada por las edificaciones existentes, tampoco podía venirse en conocimiento de si el derecho de superficie se extendía también sobre las mismas. Además, al corresponder la parcela 37 del polígono 28 con cuatro fincas registrales, debían determinarse de manera independiente las coordenadas a las que se extendía el derecho constituido de manera independiente para cada una de las fincas.

Y, en cuanto se refiere a las restantes fincas 5.087, 15.881 y 25.564, el derecho se constituía sobre una porción de las mismas delimitadas por los planos georreferenciados incorporados al título. La registral 5.087 tenía una superficie de 85.600 metros cuadrados; la finca 25.564 una cabida inscrita de 19.596 metros cuadrados, y la registral 15.881 contaba con una cabida inscrita de 60.395 metros cuadrados, sumando todas ellas una superficie inscrita de 165.591 metros cuadrados. Según el título, se correspondía con la parcela 11 del polígono 28, la cual tenía una superficie catastral de 135.559 metros cuadrados, constituyéndose el derecho de superficie sobre una extensión de 63.771 metros cuadrados, según la delimitación contenida en el plano georreferenciado incorporado al título, entendiendo la registradora que, al tratarse de tres fincas registrales, debía determinarse de manera independiente las coordenadas a las que se extendía el derecho constituido de manera independiente para cada una de las fincas; señalaba, además, que por esta omisión, había dudas en cuanto a la posible invasión de dominio público, ya que las tres son colindantes eran caminos, ramblas y cabezos. Y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 7 de agosto de 2006, 24 de septiembre de 2010, 29 de febrero, 2 de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012, 21 de enero de 2014, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 y 12 de julio, 28 de septiembre y 3 de noviembre de 2016, 3 de abril de 2017 y 4 de enero, 1 de marzo y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de julio de 2022, 1 de marzo de 2023 y 21 de febrero de 2024.

1. Mediante escritura pública otorgada el día 23 de octubre de 2024, ante el notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, protocolo número 2.337, que fue presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Villena el mismo día del otorgamiento, causando el asiento de presentación número 1.598 del Diario 2024, acompañado de escritura de ratificación otorgada el día 11 de noviembre de 2024 ante la notaria de Alcázar de San Juan, doña Alicia Ortega Lanzarot, y un acta de subsanación de fecha 9 de enero de 2025, se solicita la inscripción del derecho de superficie que se constituye sobre las registrales 4.411, 13.245, 23.406, 23.407, 25.558, 25.563, 25.565, 25.566, 25.567, 25.575 y 25.576 y sobre parte de las registrales 3.002, 5.087, 15.881 y 25.564, según resulta del título, incorporándose planos georreferenciados de las concretas porciones

La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie que se constituye sobre las registrales 25.558, 25.575 y 25.576 y sobre parte de las registrales 3.002, 5.087, 15.881 y 25.564 por recaer el mismo sobre una porción de las referidas fincas, que se identifican con referencia a una parcela catastral, pero sin establecerse identidad con las fincas registrales, entendiendo que es precisa la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la misma para poder determinar que las porciones de finca sobre las que se constituye el derecho y que se identifican mediante un plano georreferenciado incorporado al título se ubican efectivamente sobre la cada una de las fincas registrales gravadas con el derecho de superficie.

El recurrente sostiene, en síntesis, en cuanto a las registrales 25.558, 25.575 y 25.576 que el derecho se constituye sobre la totalidad de las fincas registrales, sin que esto quede desvirtuado por su correspondencia parcial con la parcela 37 del polígono 28; y en cuanto a las registrales 3.002, 5.087, 15.881 y 25.564, que la porción de finca sobre la que se constituye el derecho de superficie está perfectamente identificada en virtud del plano georreferenciado que se incorpora al título; que en nuestro ordenamiento es posible constituir un derecho sobre parte de finca sin necesidad de proceder a la previa segregación de aquélla; que los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria exigen el primero la inscripción de la representación gráfica cuando se produzca la segregación de la finca y el segundo la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación cuando la misma se haya ejecutado y ninguna de estas circunstancias concurren en el supuesto de hecho; entiende que la constitución de un derecho de superficie no puede equipararse a un supuesto de parcelación, en que sí sería exigible la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, de conformidad con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y, finalmente, que las dudas manifestadas por la registradora no se expresan de manera clara y suficiente en la nota de calificación, de tal forma que no se ha podido conocer con claridad cuáles son los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa su calificación.

2. En primer lugar, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo sobre la posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2019, afirmó que «tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1994, 3 de abril de 2002 y 16 de junio de 2012, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce -reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. artículos 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)».

Y añade en su fundamento jurídico tercero que «en cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie debe también estimarse el recurso, pues esto sólo es obligatorio para determinados supuestos, como ocurrirá en el caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) que como vemos no es exigible en este momento».

3. En el caso que nos ocupa el derecho de superficie se constituye íntegramente sobre tres fincas registrales (25.558, 25.575 y 25.576) y sobre parte de las registrales 3.002, 5.087, 15.881 y 25.564. Las tres primeras, junto con la registral 3.002 forman parte de la parcela 37 del polígono 28. Y las tres restantes se corresponden con la parcela 11 del mismo polígono. La delimitación de la porción de finca sobre la que se constituye el derecho de superficie se encuentra determinada en el título con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de los que resulta la ubicación de la porción sobre la que se constituye el derecho, si bien, referido a la totalidad de las parcelas catastrales citadas, dada la correspondencia parcial de las referidas fincas en la forma que se ha expuesto. En principio, ello se haría con pleno respeto al principio de especialidad registral, bastando la constancia del mero listado de coordenadas, sin necesidad de ser aportada tal georreferenciación en un concreto formato GML ni que la misma venga suscrita por técnico; dicho plano georreferenciado parte del título público presentado a inscripción, cumpliendo, por tanto, con las exigencias del principio de titulación pública.

Esta Dirección General ya ha admitido en reiteradas ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que «la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las servidumbres, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos».

4. La registradora, en su calificación, objeta que al constituirse el derecho de superficie íntegramente sobre las registrales 25.558, 25.575 y 25.576 que junto con la finca 3.002 se corresponden con la parcela 37 del polígono 28 (ésta también se corresponde con la parcela 35 del señalado polígono), y sobre parte de las registrales 5.087, 15.881 y 25.564, que se corresponden con la parcela 11 del citado polígono 28, debe procederse previamente a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la citada finca, porque el plano georreferenciado que se aporta está referido a una parcela catastral cuya identidad o correspondencia con la respectiva finca registral no puede establecerse.

5. El recurrente, en su escrito de recurso, señala, en cuanto a las registrales 25.558, 25.575 y 25.576, que las mismas se describen en el título conforme a su descripción registral y que el hecho de que se indique que las mismas forman parte de la parcela 37 del polígono 28 no desvirtúa el hecho de que el derecho de superficie se constituya sobre la totalidad de las meritadas fincas.

En cuanto a tal extremo, la calificación no puede mantenerse. El derecho de superficie se constituye sobre la totalidad de las registrales 25.558, 25.575 y 25.576, con independencia de su correspondencia o falta de correspondencia con determinada parcela catastral.

Como señala la registradora en su informe, tales fincas no tienen incorporada su referencia catastral y que la manifestación de correspondencia que se efectúa en el título no puede determinar por sí sola la incorporación de la referencia catastral si el registrador no aprecia tal correspondencia. En este sentido, procede reiterar la doctrina de esta Dirección General respecto a la constancia de la referencia catastral en el asiento de la finca, expresada en Resoluciones como la de 4 de diciembre de 2013, en virtud de la cual la referencia catastral no sustituye a la descripción registral de la finca, ni implica una incorporación inmediata al folio registral de los datos que sobre naturaleza, linderos y superficie figuren en el Catastro.

Es decir, la referencia catastral solo implica la identificación de la localización de la finca sobre la cartografía catastral, básica para la identificación de las fincas registrales, conforme al artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria, pero no que la descripción registral de la finca tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica.

La operación de correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca registral se regula en el artículo 45 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Para que pueda declararse dicha correspondencia, es preciso que el registrador no tenga dudas de esa identidad, que no existan diferencias superficiales superiores al 10 % de la cabida inscrita y que coincidan los localizadores de la parcela en el Catastro, con lo que constan registralmente de la finca, o que, al menos, se acredite la correspondencia entre los antiguos y los actuales.

La falta de incorporación de la referencia en el caso del título calificado es lógica, porque no puede hacerse constar una sola referencia catastral que se corresponde con cuatro fincas registrales, lo que implica que es necesaria una agrupación previa de todas las fincas con la parcela catastral, o acompañar las correspondientes georreferenciaciones alternativas de cada una de esas fincas para proceder a modificar y coordinar el Catastro con el Registro.

Sin embargo, ello no puede constituir un obstáculo para la inscripción del derecho de superficie constituido en el título, pues la falta de incorporación de la referencia catastral, el no poder apreciarse la correspondencia de la finca con determinada parcela o, como en este caso, que las coordenadas que delimitan la porción de territorio sobre la que se constituye el derecho de superficie no vengan definidas para cada una de las registrales de manera independiente, sino agrupadas y en relación con la parcela catastral con la que se afirman corresponder las fincas sobre las que se constituye el derecho, no puede provocar un cierre del Registro a estos efectos.

El artículo 44 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, dispone que: «1. La falta de aportación de la referencia catastral en el plazo legalmente previsto se hará constar en el expediente o resolución administrativa, en el propio documento notarial o en nota al margen del asiento y al pie del título inscrito en el Registro de la Propiedad. 2. La falta de aportación de la referencia catastral: a) No suspenderá la tramitación del procedimiento ni impedirá su resolución. b) No impedirá que los notarios autoricen el documento ni afectará a su eficacia o a la del hecho, acto o negocio que contenga. 3. La no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria».

La claridad con la que se pronuncia esta disposición no deja lugar a interpretación alguna sobre la posibilidad de inscribir el documento aunque no se haya aportado documento acreditativo de la referencia catastral, circunstancia esta que en ningún caso puede considerarse defecto que impida la inscripción, como ya ha tenido ocasión de afirmar esta Dirección General (cfr. Resolución 7 de agosto de 2006). Como tampoco puede constituir un obstáculo que para determinar la porción de finca sobre la que se constituye el derecho se utilice un plano georreferenciado en relación a una parcela catastral cuya correspondencia con varias registrales se afirma, pues, de no aportarse el referido plano y constituyéndose el derecho sobre la totalidad de las registrales 25.558, 25.575 y 25.576, incluso no sería necesario aportar plano georreferenciado alguno que indicara sobre qué porción de finca se constituye el referido derecho, pues en el título se expone de modo claro que se hace sobre la totalidad de las meritadas fincas.

6. En cuanto a la registral 3.002, manifiesta la registradora en su informe que la misma tiene una extensión superficial de 243.467 metros cuadrados, resultando del Registro que está formada por parte de la parcela 37 y por la parcela 35 del polígono 28. Esta última tiene una superficie, según Catastro, de 95.919 metros cuadrados. De tales circunstancias fácticas deduce que la porción de la citada finca que se correspondería con la parcela 37 del polígono 28 debe tener una superficie de 147.557 metros cuadrados, la cual es sensiblemente inferior a la superficie que resulta del plano georreferenciado referida a la porción de la citada parcela sobre la que se constituye el derecho, que resulta ser de 256.607 metros cuadrados (descontando de los 279.719 metros cuadrados iniciales que resultan del plano georreferenciado la superficie de 23.112 metros cuadrados que suman la superficie de las registrales 25.558, 25.575 y 25.576, cuya correspondencia con la parcela 37 se afirma en el título).

De estos datos de hecho, es evidente que resulta contradictorio con la descripción literaria de la finca que el derecho de superficie se constituya sobre una porción de territorio mayor que la que se encuentra comprendida dentro de los linderos de la finca que contienen la extensión superficial consignada en el Registro.

Como ha afirmado este Centro Directivo uno de los principios fundamentales del sistema registral es el de folio real, según el cual el Registro se lleva por fincas abriendo a cada una el número registral correspondiente (cfr. artículos 8.1.º y 243 de la Ley Hipotecaria), lo que exige su plena identificación y descripción (cfr. Resolución de 7 de junio de 2012). Por tanto, constando en el Registro la extensión superficial de una finca y cuando a juicio del registrador no queda acreditada la correspondencia de la finca con la parcela catastral cuya correspondencia se afirma en el título (cfr. Resoluciones de 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012 y 21 de enero de 2014), el intento de constituir el derecho de superficie sobre una porción de territorio superior a la consignada en la descripción literaria de la finca sobre la que se constituye supondría el intento de aplicar el folio de la finca a una porción de territorio colindante a la misma no comprendida en el referido folio, además de implicar una extralimitación de la futura edificación ejecutada en ejercicio del derecho constituido, que es precisamente lo que se quiere evitar mediante la incorporación de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación en las declaraciones de obra nueva, conforme a lo indicado en los anteriores fundamentos.

7. Finalmente, por lo que se refiere a las registrales 5.087, 15.881 y 25.564 (con una extensión superficial de 85.600, 60.395 y 19.596 metros cuadrados, respectivamente, y una cabida conjunta de 165.591 metros cuadrados), sin que conste incorporada su referencia catastral, si bien en el título se afirma su correspondencia con la parcela 11 del polígono 28 (con una superficie, según Catastro, de 135.559 metros cuadrados), constituyéndose el derecho de superficie sobre una porción de 63.771 metros cuadrados, que son los delimitados por el plano georreferenciado incorporado al título, el cual viene referido a la citada parcela 11 del polígono 28, pero sin hacerlo de forma individualizada respecto de cada una de las fincas objeto del derecho constituido. Entiende la registradora, en su informe, que deben determinarse las coordenadas que delimitan el derecho de superficie en la parte correspondiente a cada una de las fincas registrales.

Manifiesta el recurrente que no estamos en este supuesto ante un caso de inscripción obligatoria de representación gráfica georreferenciada de los contemplados en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Efectivamente, cabe recordar la doctrina de las Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parques eólicos puede equipararse a la existencia de una parcelación, lo que justificaría -tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria- la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.

Al respecto tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 12 de julio de 2010 y 2 de marzo de 2012) que el concepto de parcelación ha trascendido la estricta división material de fincas o terrenos para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos y en general siempre que pudiere surgir una «duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población» (artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).

Ahora bien, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equipararse a una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del ordenamiento jurídico para evitar la inscripción en el Registro de la Propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelación ilegal ni tampoco la subsunción del acto o negocio jurídico en una categoría que pudiera producir ese resultado. Al respecto, la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de octubre de 2005, entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.

A la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística si se tiene en cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y, sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada.

8. Rechazada la posibilidad de que en la escritura objeto de presentación se contenga un negocio asimilado al de parcelación de terrenos, en cuanto a la exigencia de previa georreferenciación de la parcela procede aquí reiterar la doctrina consolidada de esta Dirección General para los supuestos de declaración de obra nueva, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que es aplicable de forma análoga a este caso de constitución de un derecho sobre parte de finca delimitada por un listado de coordenadas.

No encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, esta previa georreferenciación solamente será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral.

Según afirma la doctrina de este Centro Directivo para la inscripción de obras nuevas, la razón de dicha exigencia estriba en que el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que la porción delimitada esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.

Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.

Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.

Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título.

La circunstancia de ubicarse las coordenadas aportadas en los límites de la parcela o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si las mismas pueden extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019.

La expresión de las coordenadas de la porción de finca ocupada conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales supuestos resultan justificadas las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.

Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.

Sentado lo anterior, resulta evidente que no puede determinarse a qué concreta porción de cada una de las tres registrales citadas (5.087, 15.881 y 25.564) se extiende del derecho de superficie constituido, siendo exigible que, al menos, se expresen las coordenadas de las porciones de fincas sobre las que se constituye el referido derecho de manera independiente para cada una de las fincas a las que se extiende, pues sólo de este modo podrá determinarse qué concreta porción de cada finca está sujeta al referido derecho, pudiendo ser exigida la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las mismas fincas en caso de existencia de dudas de que la futura edificación se extralimite o supere los límites de las fincas, según la descripción que de las mismas se hace en sus respectivos historiales registrales.

9. En el caso de este expediente, la registradora no ha explicitado en su calificación las dudas de que la porción georreferenciada de finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de que el plano georreferenciado incorporado al título se hace en referencia a la parcela catastral cuya correspondencia se afirma con la finca registral, pero sin que pueda establecerse la necesaria identidad entre ésta y aquélla.

Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al registrador aclarar y resolver las dudas fácticas planteadas.

Sin embargo, las razones y motivos que justifican las dudas de identidad manifestadas por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la nota de calificación. A este respecto, debe recordarse que como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 24 de septiembre de 2020, las «consideraciones realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta. En primer lugar, la nota de calificación omite toda la motivación» que luego sí se contiene en el informe exponiendo los motivos que llevaron al registrador a la conclusión expresada en su nota de calificación. «Circunstancias todas estas que se omiten en la calificación y que el interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su recurso». Y «es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017)».

10. No obstante, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2023, este Centro Directivo, ya «en su Resolución 1 de marzo de 2019 señaló que la resolución de un recurso ha de hacerse “atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que está redactada la nota de calificación recurrida” y que si en un caso concreto hubiera de estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa “pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribilidad del documento calificado”.

Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado que “la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificación anterior”».

11. Por tanto, teniendo en cuenta lo dispuesto en los fundamentos precedentes, debe afirmarse la inscribilidad del documento en cuanto a las registrales 25.558, 25.575 y 25.576 y entender que no procede su inscripción en cuanto a la registral 3.002, sin perjuicio de la posibilidad de lograr su inscripción previa rectificación de la descripción literaria de la extensión superficial de la finca y simultánea inscripción de su representación gráfica georreferenciada a través de los procedimientos regulados en los artículos 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria, así como respecto de las fincas 5.087, 15.881 y 25.564, siendo necesario respecto de éstas que se identifiquen, de manera separada para cada una de ellas, la porción concreta de finca sobre la que se constituye el derecho mediante la aportación de sus coordenadas georreferenciadas, sin perjuicio de la posibilidad de exigir la inscripción de sus respectivas representaciones gráficas en caso de existir dudas de que la futura edificación se extralimite o rebase los límites de cada una de las fincas.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto a las registrales 25.558, 25.575 y 25.576, y declarar no inscribible el documento en cuanto a las restantes fincas, en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 3 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Sistemas Fotovoltaico de Levante, SAU», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Villena, doña Josefa Adoración Madrid García, a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinadas fincas registrales.

Hechos

I

Mediante escritura pública otorgada el día 24 de octubre de 2024 ante el notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, con el número 2.352 de protocolo, se solicitaba la inscripción del derecho de superficie que se constituía sobre las fincas registrales número 32.416 y 40.392 y sobre parte de las registrales 15.460 y 25.562 del Registro de la Propiedad de Villena según resultaba del título, incorporándose planos georreferenciados de las concretas porciones sobre las que se constituía el referido derecho respectivos a las parcelas catastrales cuya correspondencia con las fincas objeto del título se afirmaba.

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villena, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Doña J. Adoración Madrid García, registradora titular del Registro de la Propiedad de Villena, provincia de Alicante, conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, certifico que:

Previa calificación del precedente documento, protocolo 2352/2024 del/la Notario de Villena, Don Enrique Sacristán Crisanti, presentado en este Registro de la Propiedad por vía telemática, bajo el asiento 1630 del diario 2024, he inscrito el derecho de superficie de la finca 32.416 de Villena a favor de la mercantil Sistemas Fotovoltaico de Levante, SAU, con derecho de adquisición preferente, en la finca 32416 de Villena, =Código Registral Único: 03017000456017=, inscripción 7.ª; a cuyo margen he extendido nota de afección fiscal por plazo de cuatro años.

Certifico que se ha consultado el Registro Público Concursal, del que resulta que no se encuentra declarado en concurso ninguno de los intervinientes en el precedente documento.

Se hace constar que se ha cancelado una condición resolutoria por caducidad y así solicitarse en el título.

Cancelada una nota de afección por caducidad, de conformidad con el artículo 353.3 R.H.

Se ha hecho constar las referencias catastrales, por existir identidad con la finca 32416 de Villena, de conformidad con los artículos 45 y 48 del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

La finca 32416 de Villena no está coordinada gráficamente con Catastro conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

Suspendo la finca 40.392 de Villena y fincas 25562 y 15460 de Villena con base en los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:

Hechos:

1.º En el documento calificado, se solicita la inscripción de la constitución del derecho de superficie sobre la finca 40.392 del término de Villena, la cual se ve afectada por una prohibición de disponer sin que se acredite el fallecimiento o autorización de los donantes que impusieron dicha prohibición.

2.º En cuanto a las fincas 25562 y 15460 de Villena, el derecho de superficie no se constituye sobre la finca registral, sino que, según la documentación que se protocoliza, recae sobre una porción de finca que se identifica con referencia a una parcela catastral pero sin que pueda establecerse la identidad con la finca registral. Por consiguiente, será precisa la previa georreferenciación de la finca registral para poder determinar que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de superficie se ubica efectivamente en la finca registral

Fundamentos de Derecho.

1.º Art. 26 LH.

2.º Arts. 9 y 99 LH, RR. DG 6 de febrero 2020 y 31 de mayo de 2022.

Contra la presente calificación (…).

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Josefa Adoración Madrid García registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Villena a día seis de febrero del dos mil veinticinco.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.A.U.», interpuso recurso el día 4 de marzo de 2025 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:

«Que mediante el presente escrito, siguiendo instrucciones expresas de mi representada, entendiendo dicha calificación lesiva para mis intereses y no ajustada a derecho, respetuosamente y en escritos términos de defensa, mediante el presente escrito y al amparo del artículo 324 de la Ley Hipotecaria (“LH”), formulo recurso gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

I. Calificación que se recurre.

Que, con fecha 17 de febrero de 2025 me ha sido notificada la nota de calificación desfavorable emitida por la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Villena (Alicante) Asiento n.º: 1.630 Diario: 2024, respecto de la solicitud de inscripción de la Escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 24 de octubre de 2.024 ante el Notario de Villena D. Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.352 de orden de su protocolo (…)

II. Hechos y fundamentos de Derecho de la calificación recurrida.

1. El documento presentado para su inscripción y que ha sido objeto de calificación por parte de la Sra. Registradora ha sido la citada escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 23 de octubre de 2024 ante el Notario de Villena don Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.352 de orden de su protocolo (Asiento n.º: 1.630 Diario: 2024), en virtud de la cual la compareciente, Don S. R. C. como Propietario Concedente y la mercantil Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.L.U., como Superficiaria, constituyen un derecho de superficie sobre las fincas registrales objeto de la escritura.

2. Se admiten y se dan por reproducidos los Hechos recogidos en la Nota de Calificación recurrida, por cuanto, únicamente se dispone de manera literal en la misma:

“Suspendo la finca 40.392 de Villena y las fincas 25.562 y 15.460 de Villena con base en los siguientes hechos y fundamentos jurídicos:

Hechos:

1.º En el documento calificado, se solicita la inscripción de la constitución del derecho de superficie sobre la finca 40.392 del término de Villena, la cual se ve afectada por una prohibición de disponer sin que se acredite el fallecimiento o autorización de los donantes que impusieron dicha prohibición.

2.º En cuanto a las fincas 25.562 y 15.460 de Villena, el derecho de superficie no se constituye sobre la finca registral, sino que, según la documentación que se protocoliza, recae sobre una porción de finca que se identifica con referencia a una parcela catastral pero sin que pueda establecerse la identidad con la finca registral para poder determinar que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de superficie se ubica efectivamente en la finca registral.”

3. El Acuerdo de Calificación, basa su negativa a la inscripción, en cuanto a los fincas 25.562 y 15.460 únicamente en que el hecho de que el derecho de superficie no se constituye sobre la totalidad de las fincas registrales descritas. Limitándose a señalar que en esos casos es precia la previa georreferenciación de la finca registral para poder determinar que la porción de la finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de superficie se ubica efectivamente en la finca registral.

Y en cuanto a la finca 40.392 se suspende la inscripción porque se indica que dicha finca se ve afectada por una prohibición de disponer sin que se acredite el fallecimiento o autorización de los donantes que impusieron dicha prohibición.

4. Considerando esta parte, dicho sea en estrictos términos de defensa, que los argumentos esgrimidos en el referido Acuerdo de Calificación recurrido no son aplicables al presente caso, por cuanto su justificación jurídica, en concreto, las resoluciones referenciadas, que utiliza la Sra. Registradora para calificar desfavorablemente la Escritura Pública presentada a la inscripción y denegar la misma, no son de aplicación, ni siquiera por analogía, al caso que nos ocupa, en atención a la fundamentación jurídica material que se expondrá, esta Dirección General deberá estimar el presente recurso, dictando resolución que ordene practicar la inscripción solicitada.

Fundamentos de Derecho:

I. Jurídicos procesales:

i) Competencia: Resulta competente la Dirección General De Seguridad Jurídica y Fe Pública, al amparo de lo dispuesto en el artículo 324 del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.

ii) Legitimación: La legitimación del recurrente resulta del artículo 325 apartado a) de la Ley Hipotecaria, por su condición de persona jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción.

iii) Objeto, plazo y requisitos del recurso: El objeto del recurso, según señala expresamente el artículo 326 de la LH, lo constituye exclusivamente las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador.

Del mismo modo, esta parte ha interpuesto el Recurso dentro del plazo legalmente establecido para ello, así como ha dado cumplimiento a los requisitos que debe expresar aquel.

II. Jurídico materiales:

Primero.–En cuanto a las Fincas Registrales 25.562 y 15.460, efectivamente, como se recoge en la Calificación que recurrimos, se constituye el derecho sobre parte de dichas fincas registrales, descritas en la Escritura conforme a su descripción registral. Si bien, en la Escritura de Constitución Derecho Real de Superficie objeto de inscripción, se adjuntan como anexo el plano y la tabla de coordenadas, que delimitan de forma adecuada y más que suficiente, la superficie de la misma que es objeto de derecho real de superficie, por cuanto se describe el detalle de la zona de las Fincas sobre la que se concede el derecho de superficie con coordenadas UTM.

En primer lugar, procede reiterar la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1.994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce reales o personales- concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1.261 y 1.273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.

Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea.

El artículo 9 LH si exige la representación gráfica georreferenciada de la finca cuando se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca la edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho de superficie susceptible de inscripción registral.

En el supuesto que nos ocupa, como ya hemos expuesto, la delimitación de la porción de las Fincas registrales 25.562 y 15.460 sobre la que se constituye el derecho de superficie se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al principio de especialidad registral. Así, dicho plano y la referida tabla de coordenadas utm forman parte instrumento público (cfr. Artículo 221 Reglamento Notarial), de modo que podrá el registrador trasladar su contenido a la inscripción en la medida de lo posible, en particular, en lo relativo al listado de coordenadas, de modo análogo a lo que sucede en las declaraciones de obra nueva, sin perjuicio de poder proceder a su tratamiento informático en la aplicación homologada para el tratamiento de representaciones gráficas o incluso el archivo de copia del plano en el legajo correspondiente.

A lo que cabe añadir que la Dirección General a la que nos dirigimos ya admitido en reiteradas ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que “la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiendo, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las servidumbres, pero no puede descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos”.

En el caso que nos ocupa, insistimos, la grafía del plano resulta determinada por el listado de coordenadas que lo acompañan.

Y por lo que se refiere a la necesidad de aportar la previa georreferenciación de la Finca como se exige por la Registradora cuya calificación recurrimos, en primer lugar cabe recordar la doctrina de las Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parque eólicos puede equiparase a la existencia de una parcelación, lo que justificaría –tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de 24 de junio y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria– la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.

Así, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equiparase a una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del ordenamiento jurídico para evitar la inscripción den [sic] el Registro de la Propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no basta la merca [sic] sospecha de que pudiera existir parcelación ilegal ni tampoco la subsunción del actor o negocio jurídico en unca [sic] categoría que pudiera producir ese resultado. Al respecto, la doctrina del Centro Directivo al que nos dirigimos (Resolución de 10 de octubre de 2025 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.

En consecuencia, a la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística. Debiendo tenerse en cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobe que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada.

En consecuencia de todo lo expuesto, no encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, la previa georreferenciación sólo será exigible cuando existan duda de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de superficie se ubique efectivamente en la finca registral.

Sin embargo, la Sra. Registradora en la calificación recurrida no ha explicitado de ningún modo las dudas sobre si la porción georreferenciada de las fincas registrales 25.562 y 15.460 de Villena pueda extralimitarse de las mismas. Resultando absolutamente necesaria dicha motivación, y que la misma se realice de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación.

En estos términos se manifestó la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a la que nos dirigimos, en supuesto idéntico al que nos ocupa, en Resolución de fecha 8 de octubre de 2021. Concluyendo la misma:

“6. En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.

Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la porción georreferenciada de la finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de la falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.

Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y resolver las dudas fácticas planteadas.

Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse en este punto y el recurso debe estimarse.”

Por tanto, no estando justificadas en este caso por la Sra. Registradora tales dudas, entendemos que la calificación no puede mantenerse, debiendo acordarse la inscripción del derecho de superficie en los términos fijados en la Escritura de derecho de superficie, esto es, sobre la parte de la Fincas Registrales 25.562 y 15.460 de Villena determinada por las coordenadas utm incorporadas a dicha Escritura.

Por todo lo expuesto,

Solicito, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que admita el presente escrito, con los documentos que acompaño, tenga por presentado recurso gubernativo contra el acuerdo de calificación negativa de fecha 6 de febrero de 2025 de la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Villena, notificada a esta parte con fecha 17 de febrero de 2025, a practicar la inscripción de la escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 24 de octubre de 2024 ante el Notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.352 de orden de su protocolo y, tras los trámites legales oportunos, dicte resolución ordenando la práctica de la inscripción de la referida escritura.»

IV

La registradora de la Propiedad en su informe señalaba que mantenía la calificación por existir dudas de identidad en cuanto a la delimitación del derecho de superficie respecto de las fincas 15.460 y 25.562, por cuanto el derecho se constituía sobre una porción de las mismas delimitadas por los planos georreferenciados incorporados al título. La registral 25.562 tenía una superficie de 18.744 metros cuadrados y la finca 15.460 una cabida inscrita de 17.120 metros cuadrados, sumando ambas una superficie inscrita de 35.864 metros cuadrados. Según el título, se correspondían con la parcela 10 del polígono 28, la cual tenía una superficie catastral de 54.931 metros cuadrados, constituyéndose el derecho de superficie sobre una extensión de 33.728 metros cuadrados, según la delimitación contenida en el plano georreferenciado incorporado al título, entendiendo la registradora que, al tratarse de dos fincas registrales, debía determinarse de manera independiente las coordenadas a las que se extendía el derecho constituido de manera independiente para cada una de las fincas; señalaba, además, que por esta omisión hay dudas en cuanto a la posible invasión de dominio público, ya que las tres eran colindantes con caminos, ramblas y cabezos. Y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 7 de agosto de 2006, 27 de marzo de 2008, 24 de septiembre de 2010, 29 de febrero, 2 de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012, 21 de enero de 2014, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 y 12 de julio, 28 de septiembre y 3 de noviembre de 2016, 3 de abril de 2017 y 4 de enero, 1 de marzo y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de julio de 2022, 1 de marzo de 2023 y 21 de febrero y 1 de octubre de 2024.

1. Mediante escritura pública otorgada el día 24 de octubre de 2024 ante el notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, protocolo número 2.352, que fue presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Villena el mismo día del otorgamiento, causando el asiento de presentación número 1.630 del Diario 2024, aportándose copia autorizada el siguiente día 3 de diciembre de 2024, se solicita la inscripción del derecho de superficie que se constituye sobre las registrales 32.416 y 40.392 y sobre parte de las registrales 15.460 y 25.562 según resulta del título, incorporándose planos georreferenciados de las concretas porciones sobre las que se constituye el referido derecho referidos a las parcela catastrales cuya correspondencia con las fincas objeto del título se afirma.

La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie que se constituye sobre la registral 40.392 porque está sujeta a una prohibición de disponer, sin haberse acreditado el fallecimiento o autorización de los donantes que impusieron dicha prohibición; y respecto de las registrales 15.460 y 25.562, por recaer el mismo sobre una porción de las referidas fincas, que se identifican con referencia a una parcela catastral, pero sin establecerse identidad con las fincas registrales, entendiendo que es precisa la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la misma para poder determinar que las porciones de finca sobre las que se constituye el derecho y que se identifican mediante un plano georreferenciado incorporado al título se ubican efectivamente sobre la cada una de las fincas registrales gravadas con el derecho de superficie.

El recurrente, respecto del defecto recayente sobre la registral 40.392 tan sólo se remite al contenido de la nota de calificación, no realizando alegación alguna para sostener la inscribilidad del documento presentado, debiendo entenderse, en consecuencia, que el recurso se ciñe exclusivamente al defecto recayente sobre las registrales 15.460 y 25.562. En cuanto a ellas, el recurrente sostiene, en síntesis, que la porción de finca sobre la que se constituye el derecho de superficie está perfectamente identificada en virtud del plano georreferenciado que se incorpora al título; que en nuestro ordenamiento es posible constituir un derecho sobre parte de finca sin necesidad de proceder a la previa segregación de aquélla; que los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria exigen el primero la inscripción de la representación gráfica cuando se produzca la segregación de la finca y el segundo la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación cuando la misma se haya ejecutado y ninguna de estas circunstancias concurren en el supuesto de hecho; entiende que la constitución de un derecho de superficie no puede equipararse a un supuesto de parcelación, en que sí sería exigible la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, de conformidad con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y, finalmente, que las dudas manifestadas por la registradora no se expresan de manera clara y suficiente en la nota de calificación, de tal forma que no se ha podido conocer con claridad cuáles son los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa su calificación.

2. Aunque el recurrente solicita que se dicte Resolución ordenando la práctica de la inscripción de la escritura presentada y, en consecuencia, todos los negocios documentados en la misma relativos a las distintas fincas inventariadas, como se ha comentado, el escrito de recurso no recoge argumento o fundamento alguno para combatir el defecto señalado por la registradora respecto de la finca 40.392.

El artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de cumplir el escrito de interposición del recurso, exige que se expresen los hechos y fundamentos de Derecho –párrafo segundo, apartado c)–; y el artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, exige expresar: «El acto que se recurre y la razón de su impugnación».

Bien es cierto que este Centro Directivo entendió, en su Resolución de 27 de marzo de 2008 que «esa exigencia formal, no puede conducir sin más a entender que, aquella parte de la nota cuya impugnación no ha sido fundamentada, debe entenderse no recurrida, siempre que conste de manera inequívoca la voluntad del recurrente de alzarse contra la totalidad del contenido de la nota y solicite la revocación de la misma, por cuanto lo exigido por el principio de congruencia, es que la resolución sea coherente con las peticiones formuladas por el recurrente (cfr. art. 113.3 de la Ley 30/1992), debiendo acarrear únicamente la ausencia de la fundamentación adecuada, el requerimiento por parte del órgano encargado de la tramitación del expediente, a fin de que se subsane esa omisión o se aclare ese extremo (art. 71.1 de la ley 30/1992)». Y añadió que, en el caso objeto del recurso a que se refiere dicha Resolución, «constando la voluntad indudable del recurrente de impugnar la totalidad de la nota de calificación y habiendo solicitado su revocación total, la doctrina reiteradamente proclamada por este Centro Directivo (vid. por todas la de 26 de mayo de 2.000) según la cual los recursos contra las calificaciones registrales no están sometidos a especiales requisitos de forma y el principio de economía procedimental, exigen entrar en el fondo de las cuestiones planteadas en la nota de calificación».

Ahora bien, en el caso concreto del presente recurso, en él no se alude a los argumentos que de contrario sostiene el recurrente para defender la inscribilidad del documento en cuanto a la finca 40.392; y no ha de olvidarse la exigencia derivada del artículo 326 de la Ley Hipotecaria que, al enumerar los requisitos que debe contener el escrito de interposición del recurso, establece que debe contener los hechos y fundamentos de Derecho –párrafo segundo, apartado c)–, «razón de la impugnación», tal y como se indica en el citado artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015; cita ésta no carente de sentido, pues como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo, la especial naturaleza del procedimiento registral no excluye la aplicabilidad del régimen administrativo cuando haya una remisión específica de la legislación hipotecaria a los aspectos de dicho régimen que considere aplicables a la función registral, o cuando se trate de normas administrativas que respondan a los principios generales materiales o de procedimiento propios de todo el ordenamiento (cfr., también en otro ámbito, la remisión que la vigente Ley de la Jurisdicción Voluntaria, a la hora de referirse a los recursos, realiza a la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme a la cual –artículo 458.2–: «En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación»).

3. Limitado el objeto del recurso al defecto señalado respecto de las registrales 15.460 y 25.562, en primer lugar, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo sobre la posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2019, afirmó que «tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1994, 3 de abril de 2002 y 16 de junio de 2012, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce –reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. artículos 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)».

Y añade en su fundamento jurídico tercero que «en cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie debe también estimarse el recurso, pues esto sólo es obligatorio para determinados supuestos, como ocurrirá en el caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) que como vemos no es exigible en este momento».

4. En el caso que nos ocupa el derecho de superficie sobre parte de las registrales 15.460 y 25.562, que se corresponden con la parcela 10 del polígono 28. La delimitación de la porción de finca sobre la que se constituye el derecho de superficie se encuentra determinada en el título con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de los que resulta la ubicación de la porción sobre la que se constituye el derecho, si bien, referido a la totalidad de la parcela catastral citada, dada la correspondencia parcial de las referidas fincas en la forma que se ha expuesto. En principio, ello se haría con pleno respeto al principio de especialidad registral, bastando la constancia del mero listado de coordenadas, sin necesidad de ser aportada tal georreferenciación en un concreto formato GML ni que la misma venga suscrita por técnico; dicho plano georreferenciado parte del título público presentado a inscripción, cumpliendo, por tanto, con las exigencias del principio de titulación pública.

Esta Dirección General ya ha admitido en reiteradas ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que «la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las servidumbres, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos».

5. La registradora, en su calificación, objeta que al constituirse el derecho de superficie sobre parte de las registrales 15.460 y 25.562, que se corresponden con la parcela 10 del citado polígono 28, debe procederse previamente a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la citada finca, porque el plano georreferenciado que se aporta está referido a una parcela catastral cuya identidad o correspondencia con la respectiva finca registral no puede establecerse.

Las señaladas fincas (con una extensión superficial de 17.120 y 18.744 metros cuadrados, respectivamente, y una cabida conjunta de 35.864 metros cuadrados), sin que conste incorporada su referencia catastral, si bien en el título se afirma su correspondencia con la parcela 10 del polígono 28 (con una superficie, según Catastro, de 54.931 metros cuadrados), constituyéndose el derecho de superficie sobre una porción de 33.728 metros cuadrados, que son los delimitados por el plano georreferenciado incorporado al título, el cual viene referido a la citada parcela 10 del polígono 28, pero sin hacerlo de forma individualizada respecto de cada una de las fincas objeto del derecho constituido. Entiende la registradora, en su informe, que deben determinarse las coordenadas que delimitan el derecho de superficie en la parte correspondiente a cada una de las fincas registrales.

6. Manifiesta el recurrente que no estamos en este supuesto ante un caso de inscripción obligatoria de representación gráfica georreferenciada de los contemplados en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Efectivamente, cabe recordar la doctrina de las Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parques eólicos puede equipararse a la existencia de una parcelación, lo que justificaría –tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria– la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.

Al respecto tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 12 de julio de 2010 y 2 de marzo de 2012) que el concepto de parcelación ha trascendido la estricta división material de fincas o terrenos para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos y en general siempre que pudiere surgir una «duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población» (artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).

Ahora bien, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equipararse a una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del ordenamiento jurídico para evitar la inscripción en el Registro de la Propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelación ilegal ni tampoco la subsunción del acto o negocio jurídico en una categoría que pudiera producir ese resultado. Al respecto, la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de octubre de 2005, entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.

A la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística si se tiene en cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y, sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada.

7. Rechazada la posibilidad de que en la escritura objeto de presentación se contenga un negocio asimilado al de parcelación de terrenos, en cuanto a la exigencia de previa georreferenciación de la parcela procede aquí reiterar la doctrina consolidada de esta Dirección General para los supuestos de declaración de obra nueva, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que es aplicable de forma análoga a este caso de constitución de un derecho sobre parte de finca delimitada por un listado de coordenadas.

No encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, esta previa georreferenciación solamente será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral.

Según afirma la doctrina de este Centro Directivo para la inscripción de obras nuevas, la razón de dicha exigencia estriba en que el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que la porción delimitada esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.

Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.

Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.

Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título.

La circunstancia de ubicarse las coordenadas aportadas en los límites de la parcela o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si las mismas pueden extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019.

La expresión de las coordenadas de la porción de finca ocupada conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales supuestos resultan justificadas las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.

Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.

Sentado lo anterior, resulta evidente que no puede determinarse a qué concreta porción de cada una de las dos registrales citadas se extiende del derecho de superficie constituido, siendo exigible que, al menos, se expresen las coordenadas de las porciones de fincas sobre las que se constituye el referido derecho de manera independiente para cada una de las fincas a las que se extiende, pues sólo de este modo podrá determinarse qué concreta porción de cada finca está sujeta al referido derecho, pudiendo ser exigida la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las mismas fincas en caso de existencia de dudas de que la futura edificación se extralimite o supere los límites de las fincas, según la descripción que de las mismas se hace en sus respectivos historiales registrales.

8. En el caso de este expediente, la registradora no ha explicitado en su calificación las dudas de que la porción georreferenciada de finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de que el plano georreferenciado incorporado al título se hace en referencia a la parcela catastral cuya correspondencia se afirma con la finca registral, pero sin que pueda establecerse la necesaria identidad entre ésta y aquélla.

Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y resolver las dudas fácticas planteadas.

Sin embargo, las razones y motivos que justifican las dudas de identidad manifestadas por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la nota de calificación. A este respecto, debe recordarse que como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 24 de septiembre de 2020, las «consideraciones realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta. En primer lugar, la nota de calificación omite toda la motivación» que luego sí se contiene en el informe exponiendo los motivos que llevaron al registrador a la conclusión expresada en su nota de calificación. «Circunstancias todas estas que se omiten en la calificación y que el interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su recurso». Y «es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017)».

9. No obstante, como se dijo en la Resolución de 1 de marzo de 2023, este Centro Directivo, ya «en su Resolución 1 de marzo de 2019 señaló que la resolución de un recurso ha de hacerse «atendiendo como es preceptivo a los estrictos términos en que está redactada la nota de calificación recurrida» y que si en un caso concreto hubiera de estimar un recurso y revocar una concreta nota de calificación recurrida ello no significa «pues legalmente no es ese el objeto ni alcance de la resolución de un recurso contra una concreta nota de calificación registral, proclamar la inscribilidad del documento calificado».

Asimismo, ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado que «la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria, de suerte que en ella se pongan de manifiesto la totalidad de los defectos que impiden la inscripción, no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificación anterior».

10. Por tanto, teniendo en cuenta lo dispuesto en los fundamentos precedentes, debe entenderse que no procede su inscripción en cuanto a las registrales 15.460 y 25.562, en cuanto que el recurso se reduce exclusivamente a éstas, siendo necesario que se identifiquen, de manera separada para cada una de ellas, la porción concreta de finca sobre la que se constituye el derecho mediante la aportación de sus coordenadas georreferenciadas, sin perjuicio de la posibilidad de exigir la inscripción de sus respectivas representaciones gráficas en caso de existir dudas de que la futura edificación se extralimite o rebase los límites de cada una de las fincas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y declarar no inscribible el documento en cuanto a las registrales 15.460 y 25.562, en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 3 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.A.U.», contra la nota de calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Villena, doña Josefa Adoración Madrid García, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una finca por faltar su previa agrupación.

Hechos

I

Mediante escritura de compraventa otorgada el día 30 de octubre de 2024 ante el notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, con el número 2.399 de protocolo, la mercantil «Vinenssens, SL», como vendedora, y la mercantil «Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.L.U.», como compradora, formalizaron la compraventa de varias fincas, entre otras, sobre la finca número 8 descrita en la escritura.

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villena, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Doña J. Adoración Madrid García, registradora titular del Registro de la Propiedad de Villena, provincia de Alicante, conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, certifico que:

Previa calificación del precedente documento, protocolo 2399/2024 del/la Notario de Villena, Don Enrique Sacristán Crisanti, presentado en este Registro de la Propiedad por vía telemática, junto con escritura de ratificación y acta de subsanación bajo el asiento 1694 del diario 2024, he inscrito la totalidad del pleno dominio de la fincas 1) a 7), ambas inclusive, a favor de la mercantil Sistemas Fotovoltaico de Levante, SAU, en la finca 23412 de Villena, =Código Registral Único: 03017000377114=, inscripción 8.ª; finca 28719 de Villena, =Código Registral Único: 03017000420834=, inscripción 7.ª; finca 51430 de Villena, =Código Registral Único: 03017000689293=, inscripción 4.ª; finca 37640 de Villena, =Código Registral Único: 03017000509515=, inscripción 7.ª; finca 3977 de Villena, =Código Registral Único: 03017000292226=, inscripción 21.ª; finca 28720 de Villena, =Código Registral Único: 03017000420841=, inscripción 8.ª; finca 13033 de Villena, =Código Registral Único: 03017000326860=, inscripción 15.ª; a cuyo margen he extendido nota de afección fiscal por plazo de cuatro años.–

Certifico que se ha consultado el Registro Público Concursal, del que resulta que no se encuentra declarado en concurso ninguno de los intervinientes en el precedente documento.

Canceladas siete notas de afección por caducidad, de conformidad con el artículo 353.3 R.H.

Se ha hecho constar la referencia catastral urbana de la finca 4) y de la 5) por existir identidad con la finca descrita, de conformidad con los artículos 45 y 48 del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

No se ha hecho constar la referencia catastral de las fincas 1), 2), 3) y 7), por no existir identidad con la finca descrita, de conformidad con los artículos 45 y 48 del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, teniendo la obligación de efectuar la preceptiva declaración ante el Catastro (modelo 901).

Las fincas de este número no están coordinadas gráficamente con Catastro conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

Suspendo la inscripción de la finca 8) por los siguientes:

Hechos:

Examinado el contenido del Registro, falta previa inscripción de la escritura de agrupación de las fincas registrales 24.730 y 15.459 de Villena, otorgada por el Notario Don Rosendo Rodríguez Moreno de Villena, el veinticuatro de Febrero del año dos mil dieciséis, con el número de protocolo 119/2.016, objeto de la presente.

Fundamentos de Derecho

1. De conformidad con el principio de tracto sucesivo, establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.–

La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.º L.H.–

Contra dicha calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Josefa Adoración Madrid García registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Villena a día siete de febrero del dos mil veinticinco».

III

Contra la anterior nota de calificación, don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.A.U.», interpuso recurso el día 4 de marzo de 2025 alegando, resumidamente, lo siguiente:

«I. (…)

II. Hechos y fundamentos de Derecho de la calificación recurrida

1. (…)

3. El Acuerdo de Calificación, basa su negativa a la inscripción únicamente en que el hecho de derecho de que existe una discrepancia entre la realidad registral (realidad jurídica en base a la cual se describe la finca en la escritura calificada) y la realidad catastral (…)

– Fundamentos de Derecho–

I. (…)

II. Jurídico materiales:

Primero. Que en la Escritura compraventa calificada se describe la finca n.º 8 en los siguientes términos:

8. Rústica: Cinco hectáreas, treinta y cinco áreas, diecinueve centiáreas (53.519 m2) de tierra secano viña, en término de Villena, Partido (…) que linda: Norte, parcela 102 propiedad de «Finca de Enmedio, S.L.U.» y parcela 104 propiedad de «Hacienda la Serrata, S.L.»; Sur, camino o parcela 9005 del Ayuntamiento de Villena y en una pequeña parte con parcela 67 de F. D. J.; Este, la citada parcela 104, parcela 65 propiedad de V. A. C. y parcela 67, propiedad de F. D. J.; y Oeste, la citada parcela 102 y la parcela 69, propiedad de F. D. J., todas ellas del polígono 22.

Inscripción.–Pendiente en cuanto a la descripción citada, procede de la agrupación de las fincas registrales 24.730 y 15.459, del Libro 774, folio 105 y 113, respectivamente. Se solicita la coordinación jurídico-catastral al amparo del artículo 199 de la vigente Ley Hipotecaria respecto de la superficie no inscrita.

Catastro: Polígono 22 parcela 68, cuya titularidad se atribuye a la mercantil vendedora Vinessens, S.L.

Referencia catastral, 03140A022000680000WM

Título.–Compra y agrupación por la mercantil en escritura autorizada por don Rosendo Rodríguez Moreno, Notario de Villena, el día 24 de Febrero de 2.016, número 119 de protocolo.

Así, si bien es cierto, como se recoge por en la Calificación recurrida, que la agrupación de las fincas registrales 24.730 y 15.459 de Villena. Se omite en la Calificación que lo que se solicita expresamente en la Escritura es la coordinación jurídico-catastral al amparo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria respecto a la superficie no inscrita. Y así, una vez practicada la misma, la inscripción de la misma.

La Le Hipotecaria en su artículo 199 establece que el Registrador debe garantizar la concordancia entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y la certificación catastral. En este sentido, la solicitud de coordinación jurídico-catastral realizada por el Notario es válida y necesaria para la inscripción de la finca adquirida».

IV

La registradora de la Propiedad emitió informe en el que se hacía constar que, notificada la interposición del recurso al notario autorizante del título calificado, no ha formulado alegaciones, y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 8, 20, 199, 238 y 242 de la Ley Hipotecaria.

1. La presente Resolución tiene por objeto una escritura de compraventa.

La registradora de la Propiedad practica la inscripción respecto de diversas fincas y suspende respecto de una de ellas porque «(…) falta previa inscripción de la escritura de agrupación de las fincas registrales 24.730 y 15.459 de Villena, otorgada por el notario don Rosendo Rodríguez Moreno de Villena, el veinticuatro de febrero del año dos mil dieciséis, con el número de protocolo 119/2.016, objeto de la presente».

El recurrente manifiesta, resumidamente, que se ha solicitado expresamente la coordinación jurídico catastral de modo que el expediente tramitado conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria permite realizar rectificaciones de superficie y descripción.

2. El recurso no puede ser estimado.

El Registro de la Propiedad se lleva por el sistema de finca (cfr. artículos 8, 238 y 242 de la Ley Hipotecaria) de modo que en los folios reales de cada finca se practicarán las inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas de todos los títulos sujetos a inscripción.

En el Registro de la Propiedad constan dos fincas registrales, la 15.459 y la 24.730, mientras que en la escritura se describe la finca resultante de la agrupación, que, según se dice, se formalizó ante «don Rosendo Rodríguez Moreno, Notario de Villena, el día 24 de Febrero de 2.016, número 119 de protocolo».

El recurrente basa su recurso en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, este precepto está pensado exclusivamente para completar la descripción literaria de la finca acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

Este artículo 199 en ningún caso ampara la posibilidad de encubrir, bajo el pretexto de una rectificación de descripción, negocios jurídicos, como puede ser una agrupación de fincas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 27 de mayo de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.

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