En el recurso interpuesto por doña M. M. M. A., abogada, en nombre y representación de don R. R. P., contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Altea, don José Luis Valle Muñoz, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación de una instancia privada que solicita la anulación de la inscripción de una georreferenciación, que se practicó, tras la culminación positiva de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Hechos
I
El día 6 de septiembre de 2023 quedó inscrita la base gráfica de la finca registral número 11.569 del término de Altea, tras la culminación positiva del expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con todos sus trámites legales. Con posterioridad a la inscripción antedicha, mediante instancia privada de fecha 27 de febrero de 2024, se presentó alegación contra la inscripción de dicha base gráfica, en la que se solicitaba la anulación de su inscripción.
II
Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Altea, el registrador denegó la práctica del asiento de presentación, conforme al artículo 420.3 del Reglamento Hipotecario, mediante comunicación de fecha 27 de febrero de 2024, recibida el mismo día, puesto que, al haberse inscrito la georreferenciación de la finca por la vía del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, este precepto deja abierta la posibilidad de acudir a la vía judicial y sólo se admite recurso frente a la denegación de la inscripción de la base gráfica. Practicada la inscripción, de conformidad con el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, está bajo la salvaguardia de los tribunales y, al tratarse ya de una cuestión judicial, ya que el procedimiento registral del artículo 199 de la Ley Hipotecaria había finalizado, entendía ese registrador que dicha alegación no era susceptible de causar operación registral alguna.
III
Contra la anterior calificación, doña M. M. M. A., abogada, en nombre y representación de don R. R. P., interpuso recurso el día 4 de abril de 2024 mediante escrito en el que formulaba las siguientes alegaciones:
«Primero. En la comunicación que hoy se recurre, se recoge expresamente que la que fue notificada en fecha 31 de Mayo de 2023, sobre la inscripción practicada conforme al art. 199 de la Ley Hipotecaria respecto de la ampliación de cabida de la finca registral n.º 11.569, fue Doña M. D. M. M., esto es, la iniciadora del expediente cuya rectificación se solicita por esta parte. La cuestión es que, la notificación cuyo plazo indica el documento que finalizó el pasado 28 de Junio de 2.023, se realizó a la misma persona iniciadora del expediente, pero no a mi mandante, lo cual nos sitúa en una evidente situación de indefensión debido a que resulta imposible contrargumentar los desconocidos motivos que ha manifestado la Sra. M., y han sido estimados por el señor registrador de la propiedad, pues recordemos que el artículo 24 de la Constitución Española prohíbe cualquier tipo de indefensión.
Mi representado, D. R. R., es el propietario de la finca colindante, la cual nunca ha sido inmatriculada en el Registro de la Propiedad, la cual siempre ha sido la número (…) de la Calle (…), y la finca propiedad de la Sra. M. la n.º (…) de la misma calle.
La Sra. M. adquirió la finca registral n.º 11.569 conforme al Auto dictado por el Juzgado de lo Social n.º 31 de Madrid, por el cual se adjudica una finca de 48 metros cuadrados. En ningún momento se menciona la adquisición de una finca con una superficie de 101 m2, como ahora se pretende por la propietaria, esto es el doble de la superficie real que ésta se adjudicó.
Lo que se pretende por parte de la Sra. M. es ampliar los metros de su finca (la n.º 11.569) en detrimento de los metros de la finca de mi mandante (inmatriculada registralmente), los cuales están perfectamente delimitados en el Informe de medición real de la vivienda sita en Calle (…) de Altea, emitido por D. I. M. B., Perito-Arquitecto Técnico Colegiado n.º (…)
Mi mandante ha poseído de forma ininterrumpida el inmueble sito en Calle (…) desde el año 2002, que se empadronó en el mismo y pasó a ser su residencia habitual. La Sra. M., por tanto, no ha hecho uso ni ha poseído los restantes metros (53m2), que mediante la modificación instada por su parte, pretende adjudicarse de mala fe, rectificando su descripción registral y perjudicando los intereses de mi mandante, colindante de la Sra. M.
Con el uso de otras herramientas auxiliares que permite el art. 9 de la Ley Hipotecaria se puede comprobar como esos 53 m2 que ha inscrito a su favor la Sra. M. se solapa con la finca propiedad de mi mandante, por encima del umbral de tolerancia expresado en la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad (publicada en el (publicada en el BOE el 10 de octubre de 2020).
La ampliación pretendida se corresponde con la parcela catastral colindante, propiedad del Sr. R. Dicha inscripción 6.ª nunca debió ser inscrita dado que existen serias dudas en cuanto a la identificación, rectificación y ampliación de la finca propiedad de la Sra. M., mostrando un indicio de conflicto en la delimitación jurídica de la finca.
De igual forma, desconocemos la documentación aportada por la iniciadora del expediente a fin de justificar la magnitud del exceso de cabida que se pretende, y que no se corresponde en modo alguno a la realidad extrarregistral, no habiendo sido razonados objetivamente los motivos por los cuales no debe cancelarse la inscripción sexta realizada en la finca n.º 11.569 del Registro de la Propiedad de Altea.
Como señala la Dirección General de los Registros y del Notariado en varias Resoluciones, por ejemplo en la del 17 de octubre de 2019: “Como se ha señalado en las Resoluciones de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016, entre otras muchas, siguiendo esta doctrina consolidada: ‘a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registra) referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; h) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registra! preexistente”.
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el Sr. Registrador pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado.
Por lo expuesto, resulta incierto que a finca n.º 11.569 propiedad de la Sra. M. tenga una superficie registral de 101 m2, tal y como vienen expresado y probado el informe pericial aportado en la pericial adjunta a la solicitud remitida al Registro (…)
A los anteriores hechos, le son de aplicación los siguientes,
Fundamentos de Derecho:
– Artículos 9, 10, 31, 33, 34, 34 [sic], 39,40 198, 199 y 201, todos de la Ley Hipotecaria.
– Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo, 12 de abril, 12 de mayo, 8 de junio, y 3 y 10 de octubre de 2016; 9 y 30 de junio, 27 de julio, 4, 27 y 29 de septiembre, 19 y 26 de octubre, 7 de noviembre y 19 de diciembre de 2017; 15 y 16 de enero, 23 de abril, 1 de agosto, 27 de septiembre, 22 de octubre de 2018 y 15 de febrero y 19 de junio de 2019.
La R. 24 de octubre de 2019: correlativamente al aumento de la superficie en la finca que se pretende modificar se produce la disminución de la superficie de la finca registral colindante, y de la comparación de las superficies registrales de las fincas con sus correspondientes representaciones gráficas (tanto catastral como alternativa), se aprecian indicios de que el aumento de superficie de una finca pudiera hacerse a costa o en detrimento de su colindante. La circunstancia de que el informe de validación aportado sea positivo no altera esta conclusión.
– La Dirección General tiene proclamado que procede denegar el inicio del expediente previsto en el artículo 199, cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación. Así pues, por considerarlo un defecto subsanable se proceda a la denegación de la inscripción sexta de la finca registral n.º 11.569 del Registro de la Propiedad de Altea.
Considerando que según la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de enero de 2018, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria -cfr. Artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de veintidós de abril, ocho de junio y diez de octubre de dos mil dieciséis-. Además, y según dicha resolución, a los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el Registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en Resolución de la Dirección General de dos de Agosto de dos mil dieciséis.
Por todo lo expuesto, solicito, que se revoque la calificación recurrida y se acuerde la anulación del asiento 1038 del Diario 61, respecto de la inscripción sexta de la finca registral n.º 11.569 del Registro de la Propiedad de Altea.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe el día 11 de abril de 2024, ratificando su calificación en todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos los artículos 1.3.º, 9, 10, 38 y 199 de Ley Hipotecaria; 420.3 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Constitucional de 7 de mayo de 2012; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo y 12 de abril de 2012, 19 y 20 de julio de 2016 y 2 de enero de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de marzo, 15 de abril y 23 de diciembre de 2021 y 30 de marzo, 10 de mayo, 10 de julio y 5 y 15 de diciembre de 2023.
1. En el presente caso, mediante instancia privada se solicita la anulación de la inscripción de la rectificación de la descripción y de la georreferenciación de la finca 11.569 del término de Altea, porque dicha rectificación supone una disminución de la superficie de su finca.
2. El registrador deniega la práctica del asiento de presentación, conforme al artículo 420.2 del Reglamento Hipotecario, puesto que, habiéndose practicado la inscripción, la instancia presentada, que solicita la anulación de un asiento registral vigente, no puede provocar asiento registral alguno, por estar el impugnado bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria.
3. La recurrente alega que no ha sido notificado en el expediente, por lo que procede anular la inscripción y retrotraer las actuaciones del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria al trámite de notificaciones, para que pueda ser oído, evitando su indefensión.
4. Antes de entrar en el análisis del presente recurso, procede recordar la doctrina de esta Dirección General sobre la posibilidad de recurrir la decisión registral de no practicar un asiento de presentación. Así lo han admitido las Resoluciones de 20 de julio de 2016 o la de 10 de mayo de 2023, entre otras, que entienden que la calificación que el registrador ha de realizar de un documento, a los efectos de practicar o no asiento de presentación, es distinta de la que debe llevar a cabo de los documentos presentados, para determinar si puede practicarse o no el asiento solicitado. En el caso de decidir o no la práctica del asiento de presentación, el registrador debe limitarse a comprobar si concurren los requisitos para practicarlo, reguladas en el artículo 420 del Reglamento Hipotecario. Y como ha declarado la Resolución de esta Dirección General de 10 de julio de 2023, cuando el objeto del recurso sea la calificación negativa del registrador a practicar asiento de presentación, el recurso se limitará a este extremo, es decir, la práctica o no de dicho asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse el asiento de presentación, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones. Por tanto, invocando el registrador, para denegar la práctica del asiento de presentación, el artículo 420.3 del Reglamento Hipotecario que dispone: «Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: (…) 3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna». Por tanto, solicitando la instancia presentada la anulación de un asiento practicado, que está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, la calificación registral debe ser confirmada y el recurso desestimado.
5. La doctrina de esta Dirección General sobre el objeto del recurso también nos lleva a la misma conclusión; es decir, la de la ratificación de la calificación registral y la desestimación del recurso. Como declaró esta Dirección General en la Resolución de 23 de diciembre de 2021, no es el recurso el cauce adecuado para valorar cuestiones tales como la extensión de asientos ya practicados, o la forma en que el registrador, previa calificación positiva, ha practicado los asientos, como declaró la Resolución de 2 de enero de 2019. Particularmente aplicable al presente caso es la doctrina de la Resolución de 12 de abril de 2012, cuando declara que no es el recurso el medio procedente para rectificar el supuesto error cometido al reseñar en el Registro la superficie de una finca. Por tanto, para rectificar o cancelar el asiento practicado debe acudirse al correspondiente procedimiento judicial en la que el titular registral de la finca registral 11.569 de Altea.
6. Confirmada la calificación registral y desestimado el recurso esta Dirección General debe realizar algunas precisiones respecto a la indefensión alegada por la recurrente. Como ha declarado esta Dirección General en Resoluciones como las de 18 de marzo y 15 de abril de 2021, la normativa hipotecaria, reguladora de los requerimientos y notificaciones, ha de interpretarse de acuerdo con la exigencia constitucional de garantizar el derecho a la tutela judicial efectiva, en los términos en que la misma es interpretada por el Tribunal Constitucional, en Sentencias como la de 7 de mayo de 2012. Prueba de ello es que esta Dirección General declaró en la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Y la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
7. Tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, su mera existencia no implica una calificación registral negativa, sino que, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Por ello, las Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, entre otras declararon que: «d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación; e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados». Es decir, la sola presentación de la alegación no supone paralización del expediente.
8. Pero, los colindantes que han de ser notificados vienen determinados por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que distingue que si lo que se aporta al expediente es la georreferenciación de origen catastral, como ocurre en el presente caso, los colindantes a notificar son los registrales. Ello implica que el mandante de la letra recurrente no tiene por qué haber sido notificado, puesto que nunca tuvo su finca inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que ninguna indefensión le genera la falta de su notificación, puesto que habiéndose solicitado la inscripción de una georreferenciación catastral, la misma no puede perjudicar a una georreferenciación catastral colindante. Es en el caso de que se aporte una georreferenciación alternativa cuando ha de notificarse a los colindantes registrales y catastrales afectados. Pero, además, resulta de la documentación obrante en el Registro con relación a dicho expediente que don R. R. P fue notificado por correo certificado con acuse de recibo, que fue recibido en el citado domicilio el día 23 de junio de 2.023 por don M. L., por lo que se cumplió con el trámite de notificación correctamente por parte del registrador. Lo que ocurre en el presente caso es que la alegación se remite al Registro fuera de plazo, una vez practicada la inscripción y cerrado el expediente, el día 27 de febrero de 2024, por lo que esta es una cuestión que ya compete a los tribunales, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria.
Diferente es el supuesto de hecho contemplado por la Resolución de 30 de enero de 2023, en la que la oposición del colindante se presentó fuera del plazo de veinte días, pero antes de culminarse el expediente, por lo que la Dirección General estimo que, siendo el objetivo del expediente adecuar la descripción registral a la realidad física, evitando la invasión de fincas inmatriculadas o del dominio público, el registrador, aun siendo extemporáneas, ha de analizar las alegaciones presentadas por quien se opone, por si pudieran ser fundamentales para fundar su decisión sobre eventuales dudas en la identidad de la finca. Dicha doctrina no es aplicable en el presente caso porque la inscripción ya se ha practicado cuando se presenta la alegación. Y el registrador la practica porque no tiene ninguna duda de identidad de la finca, las cuales puede invocar en su calificación, aunque no se presente alegación de colindante alguno.
9. Y como han declarado las Resoluciones de 17 de abril de 2023 y 11 de enero de 2024, si previa calificación positiva, el registrador ha decidido inscribir la base gráfica, sin atender las objeciones planteadas por el colindante, no puede éste interponer recurso en solicitud de que se rectifique la inscripción practicada, ni puede atenderse su petición de que se le remita contestación por parte del registrador a la oposición en su día por él planteada, al no estar legalmente previsto este trámite. Y ello porque el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria no es contencioso entre partes, sino de tramitación registral, de manera que la resolución del expediente sólo se notifica al promotor del mismo.
Y esta doctrina también es aplicable en el presente caso, en el que el colindante notificado en plazo, ha presentado la alegación una vez concluido el expediente y practicada la inscripción, por lo que, aunque no haya alegado en plazo, puede acudir al procedimiento judicial correspondiente contra el titular registral, si bien con inversión de la carga de la prueba, conforme al artículo 10.5 en relación con el artículo 38, ambos de la Ley Hipotecaria, pues a quien alega la inexactitud registral corresponde la prueba de la inexactitud.
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de junio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.
